Оставаться в границах

Строительный рынок насытился жилыми проектами вокруг КАД. Только здесь в ближайшей перспективе может появиться около 10 млн кв. м жилья экономкласса. По словам экспертов, сейчас застройщиков интересуют крупные проекты в городской черте рядом с существующей застройкой.

Николай Волков

Практически по всей полуокружности КАД сейчас идет разработка новых проектов планировки территорий. На востоке это Новосергиевка, на северо-востоке — Мурино и Бугры, на севере — Каменка и район поселка Юкки, на юге — Шушары, Славянка и Ленсоветовский. "Даже по самым примерным подсчетам, общая площадь жилья в новых кварталах может превысить 10 млн кв. м", — рассказывает Николай Копытин, генеральный директор ГК Normann.

По данным Knight Frank St. Petersburg, почти 40% перспективных проектов находится в пригородных локациях на территории Всеволожского района. Далее в рейтинге перспективного развития следуют Приморский и Московский районы — 10 и 9% от совокупной площади жилья заявленных до 2020 года проектов соответственно."В последний год в связи с определенным снижением спроса и ужесточением конкуренции почти никто не хочет рассматривать участки в "закадье". Это связано с перенасыщением этой локации и жесткой конкуренцией, которая в основном носит ценовой характер, застройщики несколько охладели к развитию на пригородных территориях", — рассказывает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.

"Наиболее популярный запрос — земля под жилую застройку эконом-, комфорт-, бизнес-классов внутри КАД. Безусловно, и сделки есть, и перспективы есть", — говорит Николай Пашков.

С точки зрения Анзора Берсирова, руководителя проектов комплексного освоения территорий ЗАО "Строительный трест", перспективным направлениями для развития города становится район Каменки, где сегодня появилось достаточно много интересных участков для жилищного строительства в силу возведения здесь магистральных автодорог.

"Сейчас на рынке остаются только востребованные проекты с хорошим месторасположением, качеством и концепцией. При этом надо учитывать, что спрос на недвижимость упал. Пока экономическая ситуация не изменится и не появится запрос от покупателей, приобретать новые земельные участки не имеет смысла. У нас в Петербурге есть земельный банк, который мы планируем осваивать до 2020 года", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".

Всего, по данным экспертов брокерской компании Peterland, за прошлый год застройщики Петербурга купили более 270 га земли под жилищную застройку на сумму почти 30 млрд рублей, на которых можно построить более 2,5 млн кв. м жилья. Это как минимум в два раза меньше, чем нужно для интенсивного развития рынка, говорят эксперты.

Земля на продажу

Сегодня значительные участки есть у лендлордов. "Разумно, что разработку всей проектной документации, инженерную подготовку территории и развитие инфраструктуры в этих районах берут на себя крупные лендлорды. Такой подход удобен для будущих застройщиков и выгоден самим девелоперам: стоимость земли с подготовкой и без нее отличается в десятки раз", — полагает Николай Копытин. Стоимость земли составляет от 8 до 12 тыс. рублей на квадратный метр будущих улучшений в зависимости от транспортной и инженерной обеспеченности будущих проектов, а также возможной социальной нагрузки.

Одна из крупных земельных площадок, выставленных на продажу в последнее время, — 150 га проекта "Большой Пушкин" у южной границы города Пушкина. ""Большой Пушкин" полностью "упакован" — подготовлены юридические документы, произведен перевод земли под жилую застройку, и сегодня готовый к началу проектирования и строительства полноценный продукт выставлен на продажу", — рассказывает генеральный директор ООО "УК "Старт Девелопмент"" Сергей Хромов.

В проекте возможна продажа земельных участков под застройку крупными лотами, а также участков площадью от 1 га. Самый дорогой участок — в 540 тыс. кв. м — оценен в 465 млн рублей, самый маленький (144 тыс. кв. м) — в 140 млн. Общая стоимость всех четырех земель составляет около 1,3 млрд рублей. В настоящее время завершается разработка проекта планировки и межевания территории — подготовлен первый этап ППТ (эскиз застройки). К декабрю 2016 года планируется утверждение ППТ в полном объеме. На данной территории можно построить около 680 тыс. кв. м малоэтажного многоквартирного жилья. Разрешенная высотность — до 15 метров.

Эксперты положительно оценивают это предложение. "Цена соответствует рынку. И по мере готовности граддокументации будет расти. Территории на юге и около Пушкина интересны для застройщиков — есть развитая инфраструктура (в том числе транспорт) и близость исторических мест", — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС".

"На данной территории можно реализовать высококлассный жилой проект, совмещающий в себе все лучшие качества жизни в пригороде и городе. С одной стороны, рядом много живописных мест, чистый воздух, с другой — развитая транспортная и социальная инфраструктуры. Участки под жилое строительство с подобными характеристиками на рынке редкость. Учитывая привлекательную начальную стоимость (нагрузка на квадратный метр составит не более 1900 рублей), мы считаем, что объекты найдут своего покупателя", — полагает Юлия Акимова, ведущий эксперт по продаже коммерческой недвижимости Российского аукционного дома. "Сейчас особое внимание застройщики уделяют качеству земли: ее юридическому оформлению, наличию инженерной и транспортной инфраструктуры, концепции развития территории. Такая земля — ликвидный товар, который пользуется спросом", — говорит Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development.

Основным профилем деятельности компании "Старт Девелопмент" является ленддевелопмент — подготовка земельных участков под строительство. "Мы выполняем комплекс работ, связанный прежде всего с юридическим оформлением: проводим маркетинговые исследования, анализ наиболее эффективного использования земельных участков, затем приступаем к юридическому оформлению: утверждению генплана, проекта землепользования и застройки, готовим проект планировки территории. Мы берем на себя все те работы, которые предшествуют началу строительства и отнимают у застройщиков от года до нескольких лет. Девелопмент земли, который, наконец, стал применяться в российской практике, позволяет застройщику, купившему участок, сразу перейти к этапу строительства", — говорит господин Хромов.

Эксперты отмечают, что на сегодняшнем сложном рынке главное — качественно подготовить граддокументацию и правильно определить цену. Еще один проект, который сейчас продается, — редевелопмент территории "Самсона" (юго-западнее пересечения Московского шоссе и Дунайского проспекта). Было выставлено 24 земельных участка общей площадью 29,8 га. Общая стоимость выставленных на торги объектов составляла 14,9 млрд рублей. Но из-за высокой цены за все это время было реализовано лишь два участка.

Все эксперты говорят, что расширяться город будет в разные стороны: на запад — за счет намывных территорий (хотя несколько лет назад никто и не предполагал, что такое возможно), на восток — за счет Всеволожского района Ленобласти как наиболее удачно расположенного к городу (но здесь необходимо прежде найти решения по взаимодействию Петербурга с Ленинградской областью), на юг — в направлении Гатчины, Метоллостроя, Колтушей и Пушкина.

"Не думаю, что в ближайшие годы "серый пояс" сможет помочь в расширении города. Это вопрос редевелопмента. Здесь есть одна очень важная проблема — у всех территорий много собственников, они не готовы вкладывать средства в развитие, есть желание реализовать только сам объект. Город не может вкладывать средства, так как это частная территория. Тут еще вопрос экономики: будет выгодно — найдутся инвесторы. Но пока это вопрос пяти-семи лет", — полагает генеральный директор Rocket Group Борис Латкин.