Владимир Воронин, президент ФСК "Лидер", в интервью корреспонденту BG Святославу Федорову рассказал о том, как поменялась покупательская активность на рынке недвижимости в 2016 году, какие локации в Петербурге и Ленобласти являются перспективными для жилой застройки, почему растут цены на квартиры и на чем девелопер ни в коем случае не должен экономить.
BUSINESS GUIDE: По вашим оценкам, как поменялась активность покупателей в 2016 году по сравнению с 2015 годом? Вы удовлетворены показателями продаж по проектам компании в Петербурге и в Москве?
ВЛАДИМИР ВОРОНИН: В нашем сегменте жилья (эконом- и комфорт-класс) увеличилась доля ипотечных сделок. Если в 2014 году клиентов-ипотечников было около 40%, то в 2016 году около 60% сделок было совершено с привлечением таких кредитов. Такая популярность ипотеки объясняется продлением программы государственного субсидирования, которая позволила поддержать продажи и оставаться на плаву многим игрокам рынка.
В проектах ФСК "Лидер" в целом продажи идут стабильно, в соответствии с внутренними планами. Наша практика показывает, что если проект хороший, качественно проработан и имеет удобную для потенциального жителя локацию в сочетании с доступными ценами, то даже в кризисное время продажи там падать не будут.
Например, в Ленинградской области мы реализуем UP-квартал "Светлановский". С ним мы стартовали в сложный экономический период, когда повсеместно продажи у всех застройщиков пошли на спад. "Светлановский" мы выводили на незнакомый для нас рынок в самый разгар кризиса, однако, несмотря на это, темпы продаж в нем нас приятно удивили: к концу прошлого года было продано около 50% от выставленного объема квартир. К концу первого квартала у нас уже было продано более 90% квартир. Это очень хороший показатель, особенно учитывая все внешние факторы.
BG: В основном недвижимость вы строите в Московском регионе. Почему вы решили выйти на рынок Санкт-Петербурга?
В. В.: Мы строим не только в Московском регионе. Достаточно большой портфель проектов у нас и за его пределами. Питерский рынок для нас очень интересен не только потому, что он является вторым по объему после Московского региона. Выход на рынок Петербурга — это еще одна ступень в развитии корпорации. Тем не менее для нас важно не только достойно себя проявить на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти, но и зарекомендовать как качественного застройщика удобных для жизни жилых комплексов.
Перед тем как выйти на рынок Петербурга, мы тщательно анализировали спрос и уже имеющееся предложение. Наше исследование показало, что жители хотят жить в современном проекте и за доступную стоимость. Подобных комплексов комфорт-класса в Мурино (та локация, где мы возводим свой комплекс), например, совсем немного. Именно поэтому наша компания решила строить там не просто стандартный ЖК экономкласса по низким ценам, а жилье с детально продуманной концепцией классом выше.
BG: Планируете ли еще что-либо строить в Петербурге или Ленобласти?
В. В.: Конечно, мы вышли на рынок Санкт-Петербурга не ради одного объекта. В настоящее время мы рассматриваем несколько площадок как в Ленобласти, так и в самом городе. Один из участков у нас на финальной стадии проработки, и скоро мы заявим о старте очередного проекта в Северной столице. К тому же мы в сентябре этого года планируем запускать вторую очередь нашего проекта в Мурино. Так что в Петербург мы пришли всерьез и надолго.
BG: Какие локации Петербурга и Ленобласти для компании являются наиболее перспективными с точки зрения освоения? Интересен ли "серый пояс" в качестве проектов для редевелопмента?
В. В.: На сегодняшний момент перспективной для себя видим локацию в Девяткино, здесь есть возможность возводить качественное недорогое жилье с удобной транспортной доступностью. Кудрово также является интересным местом. Мы рассматриваем не только площадки повышенной девелоперской активности, но и спальные районы в том числе.
Если говорить о "сером поясе", то здесь очень много перспективных площадок для освоения, но сейчас там "нежилое" назначение земли. У девелопера процесс перевода участка из одной категорию в другую займет не один год. Тем не менее в качестве долгосрочных проектов мы готовы рассматривать и эти площадки.
BG: ФСК "Лидер" заявляла о том, что готова в Петербурге достраивать проблемные долевые объекты взамен на лояльность со стороны местных властей. Достигнуты ли уже какие-то договоренности в этом направлении с городом?
В. В.: Каждый кризис, к сожалению, приводит к появлению обманутых вкладчиков, из-за того, что некоторые игроки рынка увеличивают кредитную нагрузку и не могут обслуживать взятые кредиты при ухудшении экономической ситуации. Социально значимым направлением нашей деятельности, в том числе, является работа по достройке домов за обанкротившимся компаниями. Например, мы сейчас активно взаимодействуем по этому вопросу с правительством Московской области. Что касается Санкт-Петербурга, то мы открыты к переговорам. Решений пока не принято, поэтому говорить об этом преждевременно.
BG: Как решается вопрос импортозамещения строительных материалов по объектам компании или для вас эта тема неактуальна, так как вы уже используете только отечественную продукцию?
В. В.: Да, основные строительные материалы, которые мы используем для наших проектов как в Московском регионе, так и в Петербурге, российского производства. Безусловно, в проектах комфорт-класса и более высокого ценового сегмента мы используем импортное инженерное оборудование, например лифты. Считаю, что на этом экономить нельзя.
BG: Эксперты говорят, что увеличилась стоимость строительных материалов, в частности, подорожали арматура, цемент. Какие еще факторы повлияли на увеличение себестоимости строительства? По вашим оценкам, все ли так критично, как говорят участники рынка? Ваша компания оптимизирует как-то расходы в этой ситуации?
В. В.: Действительно, строительные материалы существенно, по сравнению с докризисными ценами, подорожали. Рост цены за последние месяцы доходил до 25-30% за тонну. Оптимизировать расходы в строительстве непросто, особенно если не хочешь терять в качестве, поэтому пока что мы вынуждены строить и продавать на грани себестоимости.
BG: В связи с этим каков ваш прогноз по ценам на жилье в Петербурге до конца года? В частности, ваша компания намерена повышать цены?
В. В.: Недвижимость, конечно, — самый надежный актив. Квартиры в новостройках позволят не только сохранить средства, но и приумножить. Так, за год квартиры в нашем UP-квартале "Светлановский" подорожали на 17%. И цена на них с увеличением стадии готовности объекта будет только возрастать. К концу года мы планируем повысить цены еще на 10-12%. Конечно, покупка недвижимости на стадии строительства — это определенный риск для покупателя, поэтому только на цену при выборе новой квартиры ориентироваться нельзя. Хорошая репутация застройщика тоже должна быть заложена в стоимость.