За последний год ставки аренды на помещения стрит-ритейла снизились на 5-30% в зависимости от локации и ликвидности помещений. При этом эксперты отмечают тенденцию на "выравнивание" цен на объекты в одной локации.
Бутики в новых условиях вынуждены менять свою политику
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
На фоне сложной экономической конъюнктуры и ослабления рубля розничная торговля в РФ в целом и в Петербурге в частности находится под давлением. По данным ГК "Финам", хуже всего обстояла ситуация в сегменте непродовольственного стрит-ритейла. Финансовый аналитик ГК "Финам" Тимур Нигматуллин отмечает, что основные риски для сектора заключаются в том, что с учетом ослабления рубля "чистые импортеры" (продавцы импортной одежды, обуви, электроники) вынуждены повышать розничные цены в рублевом выражении. "Поскольку платежеспособный спрос населения и так снижен из-за негативной экономической конъюнктуры, падение продаж из-за роста цен становится значительным. На этом фоне ритейлеры вынуждены уже сейчас проводить реструктуризацию задолженности и реорганизацию, активно закрывая убыточные магазины и меняя бизнес-процессы", — говорит эксперт.
По его оценкам, вакантность площадей в плохо проходимых районах сейчас почти удвоилась и превышает 25-35%. "У арендодателей в районах и торговых центрах с хорошим трафиком вакантность практически не изменилась по сравнению с прошлым годом. Тем не менее это не касается так называемых имиджевых площадей, которые в любом случае генерируют убытки — спрос на них снизился в несколько раз. Цены в рублях в среднем упали на 5-10%", — говорит господин Нигматуллин.
Ольга Аткачис, руководитель департамента street retail компании Colliers International в Санкт-Петербурге, оценивает объемы падения ставок еще более значительно: по ее оценкам, в некоторых локациях падение достигло 30%.
По данным "БФА-Девелопмент", цена встроенных помещений колеблется от 90 до 140 тыс. рублей за квадратный метр. Обычно цена встроек на начальном этапе продажи завышена на 20-30%. Но за время торга продавцы снижают цены до актуального уровня. "По итогам 2015 года ротация арендаторов встроенных помещений Петербурга осталась на уровне 20%. Кроме того, арендаторы проявляют интерес к ближайшим районам Ленобласти на границе с городом в больших жилых массивах", — говорит маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева.
"В течение этого года мы не ждем роста ставок по всем магистралям, а в самых дорогих локациях собственники помещений могут пойти на снижение ставок", — прогнозирует господа Аткачис.
Мария Парфененко, генеральный директор инвестиционно-управляющей компании Steit, при этом отмечает, что если раньше существовал достаточно большой ценовой разброс на арендуемые помещения формата стрит-ритейл (были дорогие объекты в очень популярных местах, средние и дешевые), то тенденция последнего полугодия — усреднение цены аренды. "Еще одна заметная тенденция состоит в том, что если раньше арендодателям удавалось сдавать помещения качества "ниже среднего" благодаря высокому спросу на недвижимость, то сейчас такие объекты пустуют. Помещения с явными недостатками и не в самых лучших местах (одним словом, "неликвидные") сейчас совершенно не востребованы. Чаще всего среди арендаторов пользуются спросом помещения выше среднего уровня у станций метро в спальных районах. Центральные районы города, которые раньше были более востребованными, в последнее время "проседают", следствием чего мы видим большое количество баннеров на пустующих помещениях", — говорит госпожа Парфененко.
Госпожа Аткачис указывает на то, что в некоторых центральных торговых коридорах наблюдается локальный рост ставок аренды. "В частности, ряд fashion-брендов, несмотря на общее неоднозначное положение данного профиля, проявляет интерес к бутиковой зоне на Староневском проспекте, а также к Большой Конюшенной улице. При этом в менее востребованных локациях (например, на Лиговском проспекте, в зоне Адмиралтейского района между набережной Фонтанки и Обводным каналом) наблюдалась коррекция ставок в сторону снижения", — говорит госпожа Аткачис.
Госпожа Парфененко отмечает, что переизбыток свободных помещений можно наблюдать в новых районах на границе города и области и в ближайших пригородах в недавно построенных жилых кварталах, которые только начинают заселяться. Коммерческих помещений в таких домах, как правило, достаточно много, в целом жилых комплексов сейчас сдается и строится большое количество, а заселены они еще мало. "Поэтому на этих территориях ощущается переизбыток свободных помещений. Дефицит можно наблюдать, наоборот, в местах большого скопления народа, особенно где ограничены возможности нового строительства, например, у станций метрополитена и на перекрестках оживленных магистралей", — говорит госпожа Парфененко.
В начале 2015 года наблюдалось закрытие торговых точек ряда крупных операторов в центральных коридорах Петербурга. Освобождающиеся помещения на Невском проспекте привлекли внимание к данной локации операторов общественного питания (как уже существующих на петербургском рынке, так и московских и иностранных компаний), fashion-ритейлеров, а также сувенирных магазинов. По данным Colliers, кроме Невского проспекта, спросом пользовались Московский проспект и основные торговые магистрали спальных районов (Ленинский проспект и проспект Просвещения). Интерес операторов снижен к таким зонам, как Лиговский, Загородный, Литейный проспекты и Васильевский остров.
Основными арендаторами помещений стрит-ритейла остались заведения общепита, а также сетевые продуктовые ритейлеры — сеть "Магнит", X5 Retail Group ("Пятерочка", "Карусель", "Перекресток"), "Дикси" и местные игроки, например, "Реалъ-Свежие продукты", "Полушка", Spar. Также появилось новые арендаторы — цветочные магазины и алкомаркеты. "За 2015 год на петербургском рынке появилось около 50 алкомаркетов. Не исключено, что это связано с вынужденным отказом петербуржцев от посещения баров и переходом на потребление алкоголя дома", — говорит Екатерина Беляева
По словам госпожи Аткачис, в стрит-ритейле популярны метражи разных форматов (50-150, 200-350, 500-3000 кв. м). "С учетом сегодняшней непростой рыночной ситуации наиболее интересными считаются объекты, которые рассчитаны не только на жителей квартала или района, где расположена торговая точка, но и на проходящий или проезжающий мимо потребительский поток", — говорит эксперт.
Мария Парфененко придерживается несколько иной точки зрения по поводу площадей наиболее востребованных помещений. "В первом полугодии 2016 года сильно сегментировался спрос по площадям: востребованы либо форматные объекты под продуктовые магазины площадью 400-600 кв. м, либо небольшие форматы площадью 50-100 кв. м. Помещения стрит-ритейла площадью в диапазоне 150-300 кв. м — наиболее сложный сегмент для сдачи в аренду в настоящее время", — считает она.
Госпожа Беляева приводит иные данные: "Если говорить о востребованности площадей, то больше всего (до 50% от общего объема) сделок приходится на встроенные помещения площадью 50-100 кв. м, которые подходят для аптек, булочных, небольших продовольственных магазинов у дома и кофеен. Около 20% продаж — это помещения до 50 кв. м, 10% — встройки по 200-250 кв. м. А вот сделки по помещениям в 400-500 кв. м, которые подходят для крупных супермаркетов, — редкость".