Продление до конца 2016 года федеральной программы госсубсидирования процентной ставки по ипотеке на покупку новой недвижимости вселила энтузиазм в банкиров и строителей. В прошлом году программа помогла строительному рынку сохранить объем продаж на приемлемом уровне, не снижая цены на жилье.
Рекордный рынок
Последние годы рынок Свердловской области за редким исключением жил в условиях постоянно увеличивающегося ввода жилья. По данным регионального правительства, 2015 год стал рекордным по вводу жилья в регионе: если в 2014 году было введено в эксплуатацию 2,4 млн кв.м, то в прошлом — почти 2,5 млн кв.м. В 2016 году в планах сдать еще 2,3 млн кв.м жилой недвижимости. В Уральской палате недвижимости (УПН) отмечают, что 1,2 млн кв.м от общего объема в прошлом году были возведены в Екатеринбурге (в 2014 году — более 1 млн кв.м). При этом участники рынка опасались, что в условиях падения реальных доходов населения и увеличившихся ставок по банковским кредитам в конце 2014 года спрос на недвижимость резко снизится. Но негативные тенденции удалось сгладить благодаря своевременно запущенной программе господдержки. По данным Банка России, на 1 января 2016 года в Свердловской области было выдано 21,3 тыс. ипотечных кредитов объемом 34,4 млрд руб. Это на 28% в количестве и 34% в объеме меньше, чем было выдано в 2014 году. Средневзвешенная ставка за год выросла с 12,45% до 13,52%. При этом рынку удалось избежать повторения катастрофичного падения прошлого кризиса, когда количество выданных кредитов сократилось на 76% (с 12,7 тыс. штук в 2008 году до 3,1 тыс. в 2009 году), а объем — на 82% (с 22 млрд руб. до 3,9 млрд руб.). Средневзвешенная ставка тогда увеличилась с 12,7% до 14,27%.
Напомним, решение о запуске госпрограммы субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на новое жилье было принято в феврале 2015 года, договоры начали заключаться в марте, получать субсидии можно было с 1 апреля. Программа должна была действовать до 1 марта 2016 года, и до последнего момента не было ясно, будет ли правительство ее продлевать и в каком виде. О продлении с некоторыми изменениями до 1 января 2017 года участникам рынка стало известно в середине февраля.
«Ипотека с господдержкой в прошлом году была драйвером роста розничного кредитного портфеля. В Свердловской области мы выдали 4,3 тыс. кредитов на сумму 7,7 млрд руб. — меньше, чем было годом ранее, но выше изначальных прогнозов», — рассказывает управляющий уральским филиалом ВТБ24 Сергей Кульпин. По его словам, ипотека с господдержкой заняла больше половины в общем объеме выданных кредитов. «Думаю, без программы мы не вышли бы и на 50% от имеющихся в 2015 году продаж», — считает он. По данным УПН, еще пять лет назад доля ипотечных сделок на первичном рынке держалась в районе 10%, однако в 2015 году она выросла до 50%. «В начале прошлого года эксперты по недвижимости и ипотечному кредитованию не скупились на негативные прогнозы, ожидали полного „схлопывания” рынка ипотеки. Однако благодаря действиям федеральных и региональных властей — снижению процентных ставок по ипотеке, запуску в Свердловской области программы „Жилье для российской семьи” — ситуация с ипотекой стабилизировалась», — соглашается директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) Александр Комаров. Министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Сергей Бидонько уверен, что продление программы субсидирования ипотечной ставки должно положительно сказаться на рынке жилищного строительства в регионе. «Доступная ипотека дает застройщикам уверенность в завтрашнем дне, в том, что квартиры в новостройках и еще строящихся домах будут востребованы», — говорит министр. По его словам, в целом уральское жилье в начале года подешевело примерно на 17% из-за превышения предложения над спросом. «Спрос на рынке жилья в 2015 году по сравнению с 2014-м уменьшился примерно на треть, хотя мы ожидали падения покупательной способности населения на уровне 40%», — отметил он.
Власть в помощь
По мнению господина Бидонько, основной задачей министерства в 2016 году является стимулирование снизившейся покупательной способности населения. По данным минстроя, сейчас в среднем себестоимость жилья эконом-класса в Екатеринбурге составляет около 40 тыс. руб. за квадратный метр. По его словам, большой объем ввода жилья обязан высокому уровню импортозамещения в строительной отрасли. «На данный момент до 95% стройматериалов, которые используют застройщики на Урале, отечественного производства. Следовательно, удорожание импортных комплектующих, которое произошло на фоне резкого скачка доллара, не привело к инфляции на уральском рынке стройматериалов», — заключил господин Бидонько.
Для повышения спроса на жилье, помимо государственной программы субсидирования ипотечной ставки, в области предпринимаются и региональные стимулирующие меры. Например, в рамках программы «Жилье для российской семьи» (федеральная программа, согласно которой цена жилья эконом-класса для отдельных категорий граждан не должна превышать 30 тыс. рублей за кв. метр) отдельные категории граждан могут рассчитывать на получение вычетов. Если стандартная ставка по ипотечной программе с господдержкой составляет 12%, то участники программы могут получить вычет в размере 0,25 п.п. (для них процентная ставка составит 11,75%). Граждане, имеющие трех детей и более (в том числе и многодетные участники программы «Жилье для российской семьи»), могут получить вычет в размере 0,5 п.п. (ставка — 11,5%). Граждане, работающие в организациях оборонно-промышленного комплекса и имеющие стаж не менее одного года, могут получить вычет 0,25 п.п. (ставка — 11,75%). Максимальная сумма займа установлена в размере 3 млн, первоначальный взнос — не менее 20% от стоимости жилья, срок займа — от трех до 30 лет. Сейчас по программе «Жилье для российской семьи» 15 застройщиков реализуют проекты жилищного строительства на территории 13 муниципальных образований региона. Планируется, что до конца года по программе будут сданы в эксплуатацию шесть домов.
По программе «Реализация основных направлений государственной политики в строительном комплексе Свердловской области до 2020 года» в 2016 году купить жилье в новостройках Екатеринбурга можно по ставке 7% годовых. Такие договоры заключаются с гражданами, приобретающими жилье, созданное с участием так называемых «обманутых дольщиков», — то есть проблемные в прошлом квартиры, которые все же были достроены. Договор действует таким образом, что жилье будет приобретаться под ставку 12% годовых (в 2015 году действовала ставка в 13,5%). Однако за счет того, что в течение всего срока действия договора займа покупателю будет ежемесячно компенсироваться 5% платежа из средств областного бюджета, фактическая процентная ставка на новое жилье составит 7%. В прошлом году на эти цели из областного бюджета было выделено 28 млн руб., в 2016–2020 годы запланировано выделение по 56,1 млн руб. ежегодно, сообщают в правительстве. За счет данных средств получить выплату по программе смогут 450–500 граждан.
Кроме того, отмечают в правительстве, для повышения доступности жилья в рамках губернаторской программы «Трубы на метры» ведется работа по строительству за счет областного бюджета инженерной инфраструктуры к земельным участкам для массовой жилой застройки. В текущем году работы запланированы в Сысертском и Красноуфимском городских округах.
Сдержанные ожидания
Участники строительного рынка, отмечая эффект от господдержки в 2015 году, рассчитывают на него и в 2016 году. В прогнозах они довольно сдержанны, однако главное для них сегодня — не допустить падения продаж и удешевления жилья, потому что при текущем уровне качества снижать цену дальше невозможно. «От этого года мы ожидаем в лучшем случае уровня продаж прошлого. Проблемы в экономике еще не решены, поэтому мы не исключаем и легкий минус», — рассказывает региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Урале Руслан Музафаров. При этом он подчеркнул, что компания может корректировать объемы строительства в зависимости от спроса, так как практически все ее проекты комплексны и рассчитаны на несколько очередей. «Земля есть, необходимая документация получена. Мы имеем возможность начинать возводить новые дома по мере продажи старых», — объяснил застройщик. В «Экодолье» оценивают спрос в 2016 году со сдержанным оптимизмом. Это связано с тем, что до 80% возводимого жилья эконом- и комфорт-класса в Екатеринбурге — однокомнатное и двухкомнатное, в то время как поколение 1980-х годов, являвшееся драйвером спроса на такое жилье в предыдущие годы, взрослеет и расширяет семьи. «Этой категории покупателей очень сложно найти новые четырехкомнатные квартиры. Они либо пойдут на вторичный рынок, либо рассмотрят индивидуальное и блокированное жилье», — добавляет руководитель группы продаж «Экодолье Екатеринбург» Александр Скорин.
Как отмечает начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, рынок жилья Екатеринбурга в последние годы демонстрирует достаточно контрастные результаты: рекордные показатели сменяются провальными. «Мы достаточно осторожно смотрим на его перспективы в краткосрочном периоде, видим достаточно много диспропорций в структуре предложения и рисков, которые могут проявиться в будущем. Но радует то, что многие участники рынка достаточно быстро адаптируются к новым условиям, меняются сами и корректируют свои проекты», — отмечает эксперт. По его словам, единственным верным направлением развития рынка новостроек в текущих условиях может быть качественное развитие, ставка на прорывные проекты, которые продолжат менять представление покупателей о том, каким должно быть современное жилье.