Для рынка ипотечного кредитования 2015 год оказался очень трудным. На нем сказался как общий экономический кризис, так и резкое повышение Банком России ключевой ставки в начале прошлого года с 10,5 до 17%. Стабилизировать ситуацию в ипотечном кредитовании, а заодно и в строительной отрасли, как отмечают эксперты, удалось только благодаря введению государством так называемой «льготной ипотеки». Этот механизм помог стабилизировать процентную ставку по выдаваемым банками ипотечным кредитам на уровне не выше 12%, что, в свою очередь, сохранило спрос на данный продукт.
Субсидирование ипотеки не дало развиться кризису в жилищном строительстве
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
— тенденции —
Курс на снижение
Прошлый год для рынка ипотечного кредитования выдался очень непростым. Об этом говорят как эксперты отрасли, так и данные статистики. Так, по информации отделения по Самарской области Волго-Вятского ГУ Банка России, в регионе за 2015 год было выдано 19,07 тыс. ипотечных кредитов на сумму в 25,6 млрд рублей. Для сравнения: за 2014 год в области было выдано 29,38 тыс. ипотечных займов на 40,8 млрд рублей. Усредненная процентная ставка, по информации самарского отделения Волго-Вятского ГУ Банка России, варьировалась в течение прошлого года на уровне от 12,5% до 14,8%.
Финансовый аналитик ГК «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин подтверждает, что прошлый год выдался очень сложным для рынка ипотечного кредитования. «На рынок оказывали давление сразу несколько негативных факторов: высокие процентные ставки в экономике на фоне жесткой монетарной политики ЦБ РФ, падение реальных доходов населения и, в целом, сложная рыночная и общеэкономическая конъюнктура», — отмечает господин Нигматуллин, добавляя, что в Самарской области падение рынка было заметно больше, чем в целом по РФ.
По его мнению, введение «льготной ипотеки» в значительной мере поддержало рынок, но набор разного рода субсидий от властей не смог остановить его снижение. «Впрочем, прогнозы сокращения ипотечного рынка в четыре раза, очевидно, так же оказались несостоятельны», — считает Тимур Нигматуллин.
Портфель ипотечных кредитов Сбербанка составил 2,155 трлн рублей на 1 ноября 2015 года, увеличившись с начала года на 11%. В текущем году Сбербанк предоставил 340,5 тысяч жилищных кредитов на 521 млрд рублей. В рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой» предоставлено кредитов на 161 млрд рублей (с марта по ноябрь).
В пресс-службе Поволжского банка ПАО Сбербанк рассказали, что в 2015 году доля Поволжского банка на рынке ипотечного кредитования увеличилась в 2,5 раза и превысила 60%. Объем выданных средств в 2015 году составил 50,4 млрд рублей. За год более 44 тысяч семей смогли приобрести жилье на средства Сбербанка. Как отмечают эксперты, более 70% кредитов клиенты взяли на покупку вторичного жилья.
«На первичном рынке клиенты Сбербанка чаще всего покупали квартиры по программе «Ипотека с господдержкой». На нее пришлось 25% от общего объема на рынке первичного жилья», — рассказали в пресс-службе Поволжского банка ПАО Сбербанк.
По данным представителей КОШЕЛЕВ‑банка, ипотека по итогам прошлого года стала единственным кредитным продуктом, показавшим положительную динамику роста. «В основном, залогом этого результата стала, конечно, программа государственной поддержки ипотечного кредитования (программа субсидирования ставки). Положительно сказалась и волатильность на валютном рынке, которая стимулировала потребителей к покупке жилья на протяжении всего года. На примере АО «КОШЕЛЕВ‑банк» это хорошо заметно: по итогам 2015 года объем выданной банком ипотеки составил порядка 1,13 млрд рублей, а прирост по отношению к 2014 году — 260%. Безусловно, столь внушительный прирост в рамках нашего банка отчасти связан с эффектом «низкой базы», однако он отражает эффективность мер господдержки, ситуацию на рынке и динамику поведения потребителей», — отметили специалисты КОШЕЛЕВ‑банка.
Пошли по квартирам
Очевидно, что очень тесно с рынком ипотечного кредитования связана строительная отрасль. И, несмотря на то, что ситуацию в банковском секторе удалось несколько стабилизировать, в Самарской области строительная отрасль по итогам 2015 года все же просела — на 10,9%. Однако, если говорить о вводе в эксплуатацию жилых домов, этот показатель увеличился на 17,1%. В частности, в прошлом году в регионе было введено 2,2 млн кв. м. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в Самарской области в 2015 году составил 140,6 млрд рублей, говорится на сайте областного министерства экономического развития, инвестиций и торговли. Председатель совета директоров «Корпорации КОШЕЛЕВ» Владимир Кошелев такую разницу в цифрах прежде объяснял тем, что в регионе было достаточно большое количество построенных, но не введенных в эксплуатацию объектов. «В прошлом году многим застройщикам удалось получить документы на них. Думаю, отчасти это связано с этим», — пояснял господин Кошелев.
Существенный рост именно в сфере жилищного строительства он также связывал с запущенной в марте госпрограммой субсидирования ипотечных ставок. «С ее введением мы отмечаем рост продаж в ипотеку», — говорил Владимир Кошелев.
По мнению руководителя ипотечного центра ОО «Самарский» Приволжского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Марии Кострыгиной, оживлению рынка недвижимости может также способствовать снижение процентной ставки по программам покупки вторичного жилья.
ЦБ сделал ставку
Напомним, в конце 2014 года ставки по ипотечным кредитам резко возросли после увеличения ключевой ставки Центробанком с 10,5% до 17%. В 2015 году ключевая ставка была снижена сначала до 15%, а после — до 14%. В настоящее время она составляет 11%.
Эксперты отмечали, что до конца 2014 года ипотечный рынок Самарской области показывал стабильные темпы развития. Однако после резкого повышения ключевой ставки рынок ипотечного кредитования замер — не только в Самарской области, но и на территории всей России. «Резкое повышение ставки ипотечного кредитования ЦБ РФ до 17% повлияло на покупательский спрос россиян и даже снижение ставки до 15% в сложных экономических условиях, когда курс российской валюты резко снизился, выросли темпы инфляции, не помогло рынку восстановить прежние позиции», — пояснял управляющий директор компании LCMC Евгений Каур.
Для стабилизации ситуации на ипотечном рынке в марте 2015 года правительством РФ была запущена программа по субсидированию ипотечной ставки. В рамках программы «льготной ипотеки» кредиты для приобретения жилых помещений на первичном рынке, выданные с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года, было решено предоставлять гражданам по ставке 12% годовых. Недополученные доходы банкирам возмещало государство, исходя из разницы между максимально возможной ставкой для заемщика 12% и ключевой ставкой (сейчас 11% годовых), увеличенной на 3,5 процентного пункта. Однако 1 марта 2016 года правительство приняло решение о продлении программы до конца 2016 года, сократив размер субсидии для банков на 1 процентный пункт — до 2,5.
Как отмечают опрошенные «Ъ‑Банки» эксперты, именно благодаря механизму «льготной ипотеки» рынок удалось стабилизировать. «Реализация программы государственной поддержки ипотечного кредитования привела к унификации ставок кредитования на покупку недвижимости в целом на банковском рынке. Сегодня в любом банке-участнике программы потребитель имеет возможность получить ипотеку на уровне 11–12% годовых», — отмечают в КОШЕЛЕВ‑банке.
Первый зампредправления банка «Югра» Юрий Мельников, в свою очередь, добавляет, что, по его мнению, государственное субсидирование ипотеки стало тем самым стимулом, который не дал развиться кризису в жилищном строительстве, даже при условии, что субсидировалось только приобретение жилья на первичном рынке. «А сейчас уже есть предложения в отдельных областях, например, в Новосибирской области, ввести субсидирование и для вторичного рынка», — добавляет господин Мельников.
Мария Кострыгина также говорит о том, что благодаря сравнительно низкой ставке по ипотечным кредитам в рамках госпрограммы удалось стимулировать развитие строительной отрасли и сохранить спрос на жилье в новостройках, а также поддержать рынок ипотечного кредитования. «Процентная ставка по программе с господдержкой в среднем на 2–2,5% ниже ставки по классическим ипотечным кредитам на новостройки. Для потребителя же сравнительно низкая процентная ставка позволила существенно снизить переплату и сэкономить свои средства при выплате кредита. При этом и для банков ситуация очень выигрышная: процесс выдачи кредитов не усложнился, а поток клиентов, желающих получить ипотечный кредит на приобретение квартиры в новостройке, — увеличился», — подчеркивает госпожа Кострыгина.
О положительном влиянии льготной ипотеки на рынок новостроек говорят и в БИНБАНКе. «Количество ипотечных сделок стало расти. По разным оценкам доля кредитов, выданных в рамках „Ипотека с господдержкой“ составила около 40% всего рынка», — отмечают специалисты БИНБАНКа.
Включили стабилизацию
Как отмечает Тимур Нигматуллин, в 2016 году в регионе рынок постепенно восстанавливается. Так, за первый квартал 2016 года в Самарской области выдано немногим более 3 тыс. ипотечных кредитов на 4,1 млрд рублей. Средняя процентная ставка составила, по состоянию на 1 марта 2016 года, 12,3%. За первый квартал 2015 года в регионе было выдано 2,35 тыс. ипотечных кредитов на 3,07 млрд рублей. Тогда средняя процентная ставка составляла 14,6%.
По мнению Юрия Мельникова, в начале года рынок недвижимости испытывал шок, связанный с неопределенностью курса рубля и очень низкой ценой нефти, которая влияет на все макроэкономические показатели. «Но сейчас ситуация и на рынке в целом, и в Самарской области более оптимистичная: нефть приближается к отметке $45 за баррель, рубль демонстрирует укрепление, восстанавливается потребительский спрос, а вместе с ним — и цены на жилье. На рынке появляется оживление, которое, если ЦБ снизит ключевую ставку, будет еще более заметным», — убежден господин Мельников.
Мария Кострыгина говорит о том, что в текущем году ситуация на ипотечном рынке в целом благоприятная. «Наблюдается небольшой сдвиг в пользу вторичного рынка жилья. Но говорить о каких-то значительных сдвигах пока рано», — добавляет госпожа Кострыгина.
Специалисты БИНБАНКа предполагают, что в текущем году по сравнению с 2015 годом возможен небольшой прирост на ипотечном рынке, с учетом продления программы «льготной ипотеки». А в КОШЕЛЕВ‑банке среди факторов, влияющих на возможность роста рынка ипотечного кредитования, называют перспективу большей заинтересованности банков в работе с ипотекой, которая могла бы возникнуть при условии упрощения процедур секьюритизации ипотечного портфеля. «Однако масштабный рост выдачи ипотеки возможен только при существенном изменении условий кредитования для потребителей, которым важны размер процентной ставки и сумма ежемесячного платежа. Ипотека стала бы доступна для большего сегмента населения при уровне ставки в 7–8%, который в 2016 году ожидать не приходится, но в 2017 году уже не исключен. Снижение ставок кредитования в перспективе 1–2 лет связано с возможным снижением ключевой ставки ЦБ и темпов инфляции», — рассуждают специалисты КОШЕЛЕВ‑банка.