Большинство застройщиков стараются придать индивидуальность своему объекту — это позволяет продукту быть более запоминающимся, ускоряет продажи и служит своеобразной рекламой самому застройщику. Главное, чтобы стоимость "фишки" не ложилась на плечи будущих жильцов, говорят эксперты.
Отделка жилого комплекса по проекту именитого дизайнера дополнительно «спрячет» в стоимость квадратного метра не менее 30 тыс. рублей
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Игроки рынка, которые застали ранний период его развития, могли наблюдать многообразие различных выкрутасов, которые застройщики применяли в своих проектах. Более всего это было характерно для элитного или премиального жилья. Фантазия девелоперов касалась всего — от инженерных инноваций (например, тройная очистка воды и питьевой водопровод, специальные фильтры воздуха, покрытие стекла УФ-фильтрами) до инфраструктурных особенностей (камеры для хранения мехов, винные погреба, сигарные комнаты, зимние сады, даже собственный зоопарк).
Элитные особенности
Маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева обращает внимание на то, что наличие "фишки" обязательно для эксклюзивных предложений домов премиум-класса. Отличительная черта может быть продиктована местом, где строится жилой комплекс, а может быть основана на конструктивных особенностях проекта, задуманных альянсом лучших консультантов в сфере жилья и именитых архитекторов. Инфраструктура также влияет на статус объекта, и в этом девелоперы также постоянно находятся в поиске интересных предложений для покупателей. Сегмент элитной недвижимости требует особого внутреннего и внешнего инфраструктурного окружения. Учитывая экологические проблемы города, многие девелоперы стараются реализовывать свои проекты в непосредственной близости от рекреационных зон, либо формируют прогулочную зону или набережную в объектах высокого уровня. К наиболее востребованным объектам инфраструктуры также относятся: подземный паркинг с автомойкой с возможностью предоставления для каждой квартиры не менее двух парковочных мест, фитнес-клуб, wellness-зона, игровые комнаты детей, сервисы заказа билетов и такси, супермаркеты премиум-класса, служба горничных. Так, в зону wellness-объектов ЖК Hovard Palace включен спортивный бассейн длиной 25 м с гидромассажем, гейзерами и фонтаном. К внешним инфраструктурным элементам также относятся парковые зоны, искусственные водоемы, художественная подсветка территории, ландшафтный дизайн, детские и спортивные площадки. Очень часто целью девелоперов при создании концепции элитного жилого комплекса является формирование однородной социальной среды, объединенной общими интересами: например, гольф-поле (жилой дом "Буржуа"), причал для яхт (ЖК "Леонтьевский мыс", "Привилегия").
"Единственные в Санкт-Петербурге квартиры с собственными бассейнами можно найти в ЖК "Премьер Палас" (Л1), который строится в Петроградском районе на набережной Адмирала Лазарева. В этих квартирах на последних этажах корпусов "лодки", помимо бассейна, как раз предусмотрен и собственный камин. Эти пентхаусы — трехуровневые и имеют площадь от 260 до 450 кв. м. Однако и цена вопроса данных квартир с подобным эксклюзивом от 490 тыс. рублей за кв. м, в связи с чем самый дорогой пентхаус стоит около 220 млн рублей", — рассказала госпожа Беляева.
Первый заместитель генерального директора компании "НДВ-Недвижимость" Яна Сосорева также полагает, что интересные архитектурно-планировочные решения позволяют привлечь к проекту дополнительное внимание и сделать его более конкурентоспособным при наличии грамотной концепции в сочетании с адекватным ценообразованием. "Несмотря на то, что архитектура не является первостепенным фактором при выборе новостройки, продуманный визуальный облик с удачными планировками способен стать настоящей "фишкой" реализуемого проекта, что положительно скажется на его темпах реализации и стоимости квартир. Новостройка с привлекательными фасадами будет стоить дороже (на 10% и выше), чем аналогичный проект без примечательной архитектуры", — уверена она.
Фантомная привилегия
Чаще всего всевозможные изыски встречаются на столичном рынке. Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidentialgroup, среди них называет, например, вертолетные площадки в ЖК "Правый берег" в Химках, ЖК "Эдельвейс", "Алые паруса", "Газойл-Сити" и даже "Клубный дом на Плющихе", несмотря на то, что полеты над центром Москвы запрещены.
"Отдельно стоит отметить ЖК "Лица" — это вообще одна большая "фишка". В комплексе будет устроена общедомовая централизованная сеть Wi-Fi, на основе которой будут развернуты различные IT-решения. В частности, в комплексе предусмотрена интеллектуальная система распознавания номеров въезжающих автомобилей, внутридомовая навигация через приложение в смартфоне, лифты с голосовым управлением и тачскрином (показывают автомобильные пробки, прогнозы погоды и прочую сопутствующую информацию) и многие другие функции", — рассказывает господин Захаряев.
Еще один проект (ЖК "Одинбург") предполагает, что в инфраструктуре комплекса будет предусмотрен мини-кинотеатр, также дворовая Wi-Fi-сеть, прачечная самообслуживания, fresh-маркет, стилизованный под рыночную площадь (фермерская и деревенская продукция, сладости, выпечка, а также флористические лавки с оригинальными букетами).
В более демократичном формате в качестве отличительных особенностей применяются контроллеры протечек воды и фильтрации, системы регулирования интенсивности отопления и освещения. Есть и технологии, которые в России пока не применяются. "Самоочищающиеся оконные стекла по технологии Pilkington; сенсорное зеркало для ванной комнаты (с уведомлениями для пользователя о времени приема лекарств, изменении температуры воды в кране, программирование наполнения ванной). Также коммутация с квартирной Wi-Fi-сетью для показа новостей, погоды", — перечисляет идеи господин Захаряев.
Разумный дом
Развитие технологий строительства, появление новых материалов и возможность привлечения архитекторов и дизайнеров со всего мира позволяют воплотить в жилом комплексе практически любую идею. Однако, как говорят эксперты, в острой конкурентной борьбе за покупателя застройщикам стоит быть осторожными. Неправильное понимание потребностей покупателей и излишнее улучшение может привести к обратному эффекту: будущий житель задумывается не только о стоимости покупки, но и о дальнейших затратах на обслуживание и коммунальных платежах. Ведь любые подобные улучшения, ориентированные только на внутренний спрос, будут оплачиваться жителями. После кризиса 2008 года на рынке, даже в премиальном сегменте, господствует рациональный подход в наполнении ЖК инфраструктурой и другими улучшениями. "Многообразие архитектурных форм, доля общественных пространств и другие особенности проекта должны соответствовать классу комплекса. Если в элитном доме присутствие библиотеки и сигарной комнаты — привычное явление, то в ЖК комфорт-класса такие составляющие будут неуместны и не востребованы", — считает Надежда Башбынар, генеральный директор Storm Properties.
Наличие яркой отличительной особенности позволяет привлечь к проекту больше внимания, но приведет к сделке лишь в том случае, если будет посильно в содержании.
Размытый навар
Нельзя сказать, что какая-либо из "фишек" имеет свойство существенно повышать ликвидность проектов. Просто в условиях обострившейся конкурентной борьбы для многих застройщиков остро стоит вопрос выделения своего проекта среди других. Однако делать это возможно только с учетом сохранения стоимости проекта на уровне остальных игроков сегмента. Поэтому застройщик пытается снижать собственную инвестиционную себестоимость и наполнять здания новыми характеристиками, формирующими уникальное торговое предложение, удерживая при этом конкурентоспособную цену. "Если "фишка" проекта является какой-либо существенной технологической особенностью в масштабах всего здания, то обычно нельзя проследить ее влияние на цену жилья — она просто не вычленяется так явно и растворяется в общем понимании формата дома. Если дом бизнес-класса и цена там, например, 250 тыс. рублей за кв. м (а у конкурентов — 230 тыс. рублей за кв. м), то сказать, что именно вертолетная площадка в комплексе стоит эти 20 тыс., нельзя. Если особенность предусмотрена в формате, например, чистовой отделки квартиры, то она может переходить следующие градации по увеличению: евроотделка стоит 11-20 тыс. рублей за кв. м, а высококачественная дизайнерская отделка — от 30 тыс. Соответственно, если проект отделки предусматривает какие-либо "фишки" (то же интеллектуальное зеркало или автоматическую сантехнику), то их стоимость может колебаться в пределах 5-7 тыс. рублей за кв. м", — подсчитывает господин Захаряев.