На фоне финансовой нестабильности и падения доходов населения все более заметны тенденции снижения покупательского спроса на жилье. Основная масса компаний сворачивает развитие и занимает позицию «выживать». Предприятие «Первый Трест», напротив, ставит перед собой цель продолжить развитие и строить новые современные жилые комплексы. В данный момент компания одновременно ведет строительство трех ЖК в Уфе общей площадью более 400 тыс. кв.м: «Уфимский Кремль», «На Успенской» и «Искра».
Несмотря на оптимистичный настрой, в компании «Первый Трест» видят основные сложности, которые сейчас возникают перед участниками рынка. Представитель предприятия Константин Осипкин считает, что серьезные затруднения застройщикам создадут готовящиеся поправки в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Новая редакция закона для осуществления своей деятельности предлагает застройщикам два варианта. Они могут нарастить уставный капитал до 1 млрд руб., что для большинства из них окажется непростой задачей, отмечает господин Осипкин. Второй вариант представляется еще менее выполнимым. Он предполагает открытие в банке эскроу-счет и обязательное наличие уставного капитала в размере более 20 млрд руб. «Потенциальные покупатели жилья будут относить деньги в крупный банк, а мы будем ждать, даст ли он нам проектное финансирование», – говорит представитель «Первого Треста». Он предположил, что такие жесткие рамки приведут в итоге к «расцвету серых схем со всеми вытекающими последствиями»: «Вот представьте: своих денег на строительство у большинства застройщиков нет, банки выдают кредиты далеко не всем. С одной стороны, будет сокращение объемов ввода нового жилья. С другой – желание граждан купить квартиру останется. А если есть спрос, то застройщики постараются так или иначе его удовлетворить».
В последние год – полтора участники рынка столкнулись с еще одной крайне важной проблемой – сокращением спроса. Сегодня покупатель готов приобрести практически любое жилье за минимальные деньги, главным критерием выбора является исключительно стоимость квадратных метров. В такой ситуации, отмечает Константин Осипкин, приходится либо снижать цены, чтобы «вписаться» в имеющийся спрос, либо смириться с падением продаж и увеличением срока экспозиции квартир. Между тем, решать проблему только удешевлением предложения в компании считают нецелесообразным из-за растущих издержек. Девальвация рубля подстегнула цены на стройматериалы, грузоперевозки, расходы на рекламу и прочее. Кроме того, финансирующие проекты банки не позволяют слишком ронять цены. Они устанавливают ограничения по минимальной стоимости либо за каждую квартиру, либо в среднем за месяц по объекту. В результате застройщики вынуждены сокращать площади квартир, предлагая «студии» 18 или 27 «квадратов» с минимальными ценниками.
Учитывая текущую непростую ситуацию, компания «Первый Трест» сделала уклон в еще более качественную проработку проектов, изменяя квартирографию с целью дать рынку востребованный продукт и своевременно выполнить свои обязательства перед клиентами.
Кроме того, продолжает Константин Осипкин, ряд застройщиков, имеющих достаточные финансовые ресурсы, предпочитают открывать продажи на завершающих стадиях строительства, что дает им серьезное конкурентное преимущество. При нынешнем социально-экономическом положении в стране очевидно, что покупатели охотнее будут приобретать квартиры в домах высокой готовности. В связи с этим, говорит он, необходимо тщательнее продумывать стратегии финансирования объектов с тем, чтобы возводить объекты опережающими темпами. Помимо этого на передний план выходит и необходимость расширения инструментов продаж. Застройщики сегодня стремятся предлагать клиентам комфортные схемы приобретения жилья. К таким схемам господин Осипкин относит инициирование совместных с банком программ, направленных на снижение ставки, рассрочку, переходящую в ипотеку, создание условий для клиентов, претендующих на государственные субсидии такие, как военная ипотека, материнский капитал и другое.