В минувшем году господдержка жилищного кредитования обеспечила застройщикам половину продаж нового жилья. В связи с ее особой социальной значимостью программа с некоторыми изменениями продлена на 2016 год. Банкиры и застройщики приняли предложение газеты «Коммерсантъ-Урал» и собрались за круглым столом, чтобы обсудить, как обновленная программа повлияет на уральский рынок.
Фото: Коммерсантъ
Фото: Коммерсантъ
Фото: Коммерсантъ
Фото: Коммерсантъ
Фото: Коммерсантъ
Фото: Коммерсантъ
Фото: Коммерсантъ
Фото: Коммерсантъ
Фото: Коммерсантъ
Оптимистичное падение
Начиная обсуждение, застройщики и банкиры единогласно признали — программа госсубсидирования ипотечной ставки на покупку нового жилья обеспечила в прошлом году половину продаж рынка. Это подтверждают данные Уральской палаты недвижимости (УПН), согласно которым доля ипотечных сделок на первичном рынке недвижимости в 2015 году выросла до 50%, при этом еще пять лет назад она держалась в районе 10%.
«Ипотека с господдержкой в прошлом году была драйвером роста розничного кредитного портфеля. В Свердловской области мы выдали 4,3 тыс. кредитов на сумму 7,7 млрд руб. — меньше, чем было годом ранее, но выше изначальных прогнозов», — рассказывает управляющий уральским филиалом ВТБ24 Сергей Кульпин. По его словам, ипотека с господдержкой заняла больше половины в общем объеме выданных кредитов. «Думаю, без программы мы не вышли бы и на 50% от имеющихся в 2015 году продаж», — считает он. Такую же долю ипотека с господдержкой занимает у Райффайзенбанка и Абсолют-банка.
Участники рынка отметили, что пик ипотечных сделок с господдержкой пришелся на начало этого года. «Наиболее активно программа развивалась во втором полугодии 2015 года, а всплеск произошел в начале 2016 года. В это время доля ипотеки с господдержкой в общем объеме выдач доходила до 70%», — рассказывает заместитель директора Свердловского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Ирина Гопкало. Оставшаяся доля выдач в банке в основном приходилась на ипотеку для покупки земельных участков. Участники рынка связывают активность заемщиков с неопределенностью в судьбе программы господдержки, которая существовала с конца прошлого года: заемщики ждали до последнего и, поняв, что могут не успеть в «уходящий поезд», начали массово подавать заявки на кредиты.
Напомним, решение о запуске госпрограммы субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на новое жилье было принято в феврале 2015 года, договоры начали заключаться в марте, получать субсидии можно было с 1 апреля. Программа должна была действовать до 1 марта 2016 года, и до последнего момента не было ясно, будет ли правительство ее продлевать и в каком виде. О продлении до 1 января 2017 года участникам рынка стало известно в середине февраля. Впрочем, в нее все же внесли некоторые изменения. Если до 1 марта банк-участник мог получать госсубсидию в виде разницы между ключевой ставкой, увеличенной на 3,5 п.п., и предельно допустимой ставкой по кредиту 12%, то сейчас субсидию сократили до 2,5 п.п. Максимальная ставка при этом не изменилась. Также в новом постановлении отменен лимит на минимальный объем выдач в 300 млн руб./мес., что позволяет небольшим банкам принимать участие в программе.
«Основные параметры программы остались прежними. Однако из-за снижения размера субсидии от государства участники программы были вынуждены пересмотреть процентные ставки», - отметила заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева. Она добавила, что для банков в рамках новой программы также был увеличен плановый объем выдачи ипотечных кредитов с 700 млрд рублей до 1 трлн рублей до конца действия программы.
По данным Банка России на 1 января 2016 года в Свердловской области было выдано 21,3 тыс. ипотечных кредитов объемом 34,4 млрд руб. Это на 28% в количестве и 34% в объеме меньше, чем было выдано в 2014 году. Средневзвешенная ставка за год выросла с 12,45% до 13,52%. При этом рынку удалось избежать катастрофичного падения прошлого кризиса, когда количество выданных кредитов сократилось на 76% (с 12,7 тыс. штук в 2008 году до 3,1 тыс. в 2009 году), а объем — на 82% (с 22 млрд руб. до 3,9 млрд руб.). Средневзвешенная ставка тогда увеличилась с 12,7% до 14,27%.
Загородная перспектива
Банкиры отмечают, что больше всего в прошлом году «просели» кредиты на покупку загородной недвижимости. «Основной объем выданной ипотеки приходится на Екатеринбург. В других муниципалитетах области большей частью возводится малоэтажное жилье, которое в основном не попадает под критерии господдержки, поэтому ситуация с выдачами там была гораздо хуже», — рассказывает Сергей Кульпин из ВТБ24. Он подчеркнул, что банк не замораживал программу финансирования загородного жилья, однако сделки по нему были единичными. Светлана Ковалева из Абсолют Банка добавляет, что важной тенденцией в 2015 году стало уменьшение средней суммы кредита. «Если в 2014 году она составляла 2,15 млн рублей, то в 2015 году – 2,05 млн рублей. Это связано как с временным снижением цен на недвижимость, так и со смещением потребительского интереса в сторону сегмента эконом-класса», - поясняет она. Статистика говорит и об общем падении потребительского спроса на загородное жилье — свыше 40% в первом полугодии 2015 года, по данным консалтинговой компании «Урал-Гермес».
Застройщики признают, что ситуация на рынке загородной недвижимости «не очень благоприятная», однако подчеркивают, что касается это в основном отдаленных от Екатеринбурга объектов. Руководитель группы продаж «Экодолье Екатеринбург» Александр Скорин делит такую недвижимость на два сегмента: загородную недвижимость и жилье, расположенное в черте Екатеринбурга. «Загородная недвижимость находится на существенном удалении от административной границы города. Как правило, это земли с низким объемом инфраструктуры и несовершенной инженерной сетью. Это жилье часто используется для сезонного проживания, на нем падение спроса отразилось наиболее сильно», — объясняет он. А вот жилая недвижимость эконом- и среднего сегмента, находящаяся в черте Екатеринбурга или муниципалитетах-спутниках, по сути является альтернативой многокомнатным квартирам, поэтому и ситуация здесь достаточно стабильная, добавляет он. «Это связано с тем, что на рынке новостроек практически отсутствуют квартиры с четырьмя комнатами, а значит для семьи, например, с тремя детьми, таунхаус с четырьмя-пятью комнатами является практически единственным вариантом», — добавляет он. О близости такого предложения к рынку городской недвижимости говорит то, что доля ипотеки в наших продажах в прошлом году составила 48%. Так же, как и в среднем по рынку Екатеринбурга», - добавляет он.
Сергей Кульпин при этом отметил, что видит перспективу в развитии сегмента загородного жилья. «Мне кажется, это может стать зоной роста», — заключил он.
Пробуждение «вторички»
Участники рынка обращают внимание, что одной из характеристик рынка с прошлого года является сокращение объема «живых денег» у потребителя. По мнению Сергея Кульпина, дело не только в том, что на руках у людей нет денег, но и в том, что имеющиеся средства они стараются сегодня не тратить. Главным же сдерживающим фактором, признают эксперты, по-прежнему является неблагоприятная ситуация на рынке вторичной недвижимости. «После запуска господдержки рынок ипотеки на вторичном жилье на некоторое время умер. Самая большая проблема — невозможность реализовать свое текущее жилье, чтобы приобрести новое. И важнее даже не невозможность продать, а нежелание собственника это делать по существующим низким рыночным ценам», — рассказывает Евгений Болотин. Однако в последнее время, добавляют участники беседы, ситуация начинает меняться.
Участники круглого стола сошлись во мнении, что собственники недвижимости все же постепенно привыкают к новым ценам на жилье и понимают, что это не краткосрочное явление, поэтому все чаще соглашаются реализовывать его с большим дисконтом. Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Урале Руслан Музафаров отмечает, что, как правило, сегодня дисконт на вторичное жилье может составлять от 5% до 20% от изначально выставленной стоимости. «Это рынок. То, за сколько покупатель готов приобрести квартиру у собственника, и есть реальная оценка ее стоимости», - подчеркивает он.
Евгений Болотин добавляет, что, реализовав свое жилье по рыночной цене сейчас, собственник сэкономит на покупке новой недвижимости. «Пока он пытается дорого продать свою квартиру, что с большой вероятностью сделать не удастся, растет в цене та новая квартира, которую он планирует покупать. Часто, прождав несколько месяцев, продавец все равно вынужден снизить цену до рыночной, а квартиру в новостройке на более позднем этапе приобретает уже дороже», — объяснил господин Болотин.
Сейчас, резюмирует Руслан Музафаров, цены на вторичную недвижимость упали настолько, чтобы компенсировать более высокую ипотечную ставку в сравнении с первичным рынком, поэтому этот рынок начал понемногу восстанавливаться. «С момента запуска господдержки ипотеки мы отмечали падение объемов выдач по ипотеке на вторичные объекты недвижимости на 60–70% от уровня 2014 года и заметный рост по программе. А в конце года мы наблюдали новую тенденцию — потенциальные заемщики вновь проявляют интерес к приобретению вторичного жилья, так как продавцы-физические лица охотнее снижают цену на недвижимость, чем застройщики», — соглашается Виталий Милованов из Райффайзенбанка.
Спаситель розницы
Говоря о прогнозах, участники рынка довольно сдержанны. «От этого года мы ожидаем в лучшем случае уровня продаж прошлого. Проблемы в экономике еще не решены, поэтому мы не исключаем и легкий минус», — объясняет Руслан Музафаров из «Группы ЛСР». При этом он подчеркнул, что компания может корректировать объемы строительства в зависимости от спроса, так как практически все ее проекты комплексны и рассчитаны на несколько очередей. «Земля есть, необходимая документация получена. Мы имеем возможность начинать возводить новые дома по мере продажи старых», — объяснил застройщик.
В «Экодолье» оценивают спрос в 2016 году со сдержанным оптимизмом. Это связано с тем, что до 80% возводимого жилья эконом- и комфорт-класса в Екатеринбурге – однокомнатное и двухкомнатное, в то время как поколение 1980-х годов, являвшееся драйвером спроса на такое жилье в предыдущие годы, взрослеет и расширяет семьи. «Этой категории покупателей очень сложно найти новые четырехкомнатные квартиры. Они либо пойдут на вторичный рынок, либо рассмотрят индивидуальное и блокированное жилье», - добавляет Александр Скорин.
Для банков в этом году, отмечает Виталий Милованов, ипотека — возможность не допустить падения объемов розничного кредитования. «Наши аналитики прогнозируют рост портфеля только по ипотеке (на 5%) по итогам года», — рассказывает он. Ирина Гопкало из Россельхозбанка соглашается, что рост розничного кредитного портфеля ожидается небольшой, однако обеспечен он будет именно ипотекой с господдержкой. В ВТБ24 базовый рост заложен на уровне 8%. «Даже при стрессовом сценарии ипотека все равно останется драйвером розничного кредитного портфеля при росте на уровне 2,5% по рынку. Модель сберегательного поведения тоже будет трансформироваться, мы уже ощущаем рост спроса на различные виды кредитования», — уверен Сергей Кульпин. Перспектив резкого снижения ставок кредитования в перспективе трех месяцев он не наблюдает.
Колонка эксперта
Светлана Ковалева,
заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге
Государственная программа субсидирования ипотечной ставки стала главным фактором, повлиявшим на рынок недвижимости и ипотечного кредитования в 2015 году. Благодаря госпрограмме выдача ипотечных кредитов буквально за пару месяцев с момента ее запуска выросла в 10 раз — с 5% до 50%. Такое соотношение сохраняется и сегодня.
Ипотека по-прежнему остается для нашего банка флагманским продуктом, за 2016 год ипотечный портфель вырос более чем на 2,5%. Пролонгация госпрограммы до конца 2016 года была позитивно воспринята всеми без исключения участниками рынка — застройщиками, банкирами и риелторами. Мы наблюдаем, что спрос на улучшение жилищных условий остается высоким. Главное, чтобы сохранился выбор качественных объектов недвижимости. И в этом плане в Свердловской области достаточно хорошая ситуация, 2015 год оказался рекордным по общему объему ввода жилья. В эксплуатацию было введено 2,5 млн кв. м — больше, чем в благополучном 2014 году. Темпы строительства остаются высокими, так как застройщики понимают, что сейчас наиболее востребовано именно жилье экономкласса, и идут навстречу потенциальным покупателям. Сейчас в Абсолют Банке по ипотеке с господдержкой ставка оставляет 11,95%. Уже сегодня банк рассматривает возможность ее снижения в рамках партнерских программ с аккредитованными застройщиками.
После продления ипотеки с господдержкой требования к заемщикам фактически не менялись. Кроме того, банк стал более лояльно относиться к удаленности места регистрации клиента или адресу выбранного объекта, смягчились требовании к минимальному стажу на последнем месте работы. Но, конечно, Абсолют Банк, как и многие другие кредитные организации, стал более тщательно подходить к оценке заемщиков в части стабильности доходов, востребованности на рынке труда с учетом нынешней экономической ситуации. Также мы обращаем внимание на закредитованность клиента.
Что касается вторичного жилья, то по нему количество заявок на ипотеку, по сравнению с прошлым годом, не снижается. В этом отношении в Екатеринбурге мы выделяемся из общерыночной ситуации. Дело в том, что на протяжении многих лет мы очень плотно работаем с риелторами, в том числе с Уральской палатой недвижимости (УПН), которая является драйвером для местного рынка. При действующей ставке Абсолют Банка на вторичное жилье 13,95% клиенты агентств — членов УПН — получают дополнительную партнерскую скидку. С учетом такой скидки ставка получается существенно ниже — 13,45%, что для многих клиентов при выборе ипотечной программы играет важную роль.