Главным достижением 2015 года банкиры считают сокращение рынка ипотечного кредитования всего лишь на треть. Более значительного падения, как это было в провальном 2009-м, удалось избежать благодаря запуску программы господдержки. Единственным способом сохранить уровень рынка эксперты считают продление действия госпрограммы хотя бы на год.
По прогнозу аналитиков, госпрограмма и отложенный спрос сохранят показатели ипотечного рынка на прошлогоднем уровне
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Структурные изменения
По данным Банка России, за 2015 год в стране было выдано 691,85 тыс. ипотечных жилищных кредитов суммарно на 1,14 трлн руб. Это меньше уровня 2014 года на 31,9% в количественном и на 34,7% в стоимостном выражении. В декабре объем рынка ипотечного жилищного кредитования составил 162,1 млрд руб., было выдано 97,7 тыс. кредитов, что на 28,5% меньше, чем в декабре 2014 года. В то же время, отмечают эксперты «Русипотеки», такие показатели можно считать достижением, если сравнить с провальными данными кризисного 2009 года. Тогда количество выданных ипотечных ссуд сократилось более чем на 61%, а их объем — на 74,5%.
Удержать ипотечный рынок от обрушения удалось главным образом благодаря программе субсидируемой государством ипотеки, запущенной в марте прошлого года. Эти кредиты выдаются на покупку недвижимости на первичном рынке под конечную ставку не более 12% годовых. Недополученные доходы банка до уровня ключевой ставки ЦБ, увеличенной на 3,5 процентного пункта, покрываются госсубсидией, c 3 августа 2015 года она составляет 11%. Минфин РФ сообщил, что за март—декабрь в стране по этой программе было выдано более 210 тыс. кредитов в сумме более чем на 374 млрд руб. Это составляет чуть больше трети от выданной в стране ипотеки и по количеству, и по объему. «Рост первичного рынка на фоне мер государственной поддержки — одна из основных тенденций в 2015 году»,— констатирует директор департамента продаж подразделений сети Абсолют-банка Иван Любименко. «Запуск программы во втором квартале значительно поддержал рынок ипотечного кредитования и не позволил реализоваться худшим прогнозам аналитиков, ожидавших спад на уровне 2009 года»,— отмечают в ВТБ 24.
Другим фактором поддержки рынка стало последовательное снижение ключевой ставки ЦБ: за год регулятор, отмечая замедление темпов развития инфляции, пересматривал ее значение пять раз. В результате ключевая ставка снизилась с 17% в декабре 2014 года до 11% в августе 2015-го. Однако с тех пор из-за снижения цен на нефть риски инфляции в стране вновь выросли, что не позволило регулятору продолжить снижать ставку и дальше. Ключевая ставка влияет на стоимость кредитных ресурсов для всех участников финансового рынка, поэтому ее снижение отразилось и на стоимости ипотечных кредитов. «Совокупное действие снижения ключевой ставки и выдачи кредитов по госпрограмме позволило снизить средневзвешенную ставку выдачи на рынке с 14,7% в феврале — марте 2015 года до 12,7% в декабре»,— отметили в ВТБ 24.
По программе с господдержкой заемщикам доступны минимальные ставки: среднерыночный уровень составляет 11,7%. В то же время среднерыночный уровень ставок на вторичном рынке — 15,2%, по кредитам на новостройки без госпрограммы — 13,28%.
В 2015 году изменилась и структура ипотечного рынка: радикально выросла доля госбанков, которые могут позволить себе выдавать кредиты под невысокий процент. По подсчетам экспертов «Русипотеки», рыночная доля Сбербанка достигла 66%, в целом банки с госучастием контролируют 87% рынка. Например, сейчас Сбербанк выдает кредиты по субсидируемой государством программе под 11,4% годовых, кредиты на покупку жилья на вторичном рынке — для незарплатных клиентов 14,5–15,5% при условии комплексного страхования. По кредитам на готовое жилье ставка будет на один процентный пункт ниже после регистрации ипотеки в пользу банка. ВТБ 24 по программе также выдает кредиты под 11,4% годовых. Покупку готового жилья незарплатным клиентам банк кредитует по ставке от 14% годовых при условии комплексного страхования.
Уменьшение чека
Ипотечные кредиты, не связанные с программами господдержки, оказались малодоступны заемщикам в 2015 году. К тому же риски потери дохода или реальное сокращение зарплаты заставили значительное количество заемщиков отказаться от покупки новой квартиры. В основном кредиты выдавались на улучшение жилищных условий: взять ипотеку могли граждане, у которых была возможность заменить имеющуюся квартиру на новую. «Сокращение происходило в основном за счет вторички, по результатам десяти месяцев 2015 года, по данным Росреестра, выдачи на вторичку на ипотечном рынке сократились на 46% к аналогичному периоду 2014 года»,— говорит заместитель председателя правления «Дельтакредита» Ирина Асланова. «Это обусловлено перераспределением спроса на ипотеку с пониженной ставкой благодаря мерам государственной поддержки и участию крупнейших застройщиков в дополнительном субсидировании ставок,— называет причины Иван Любименко.— Вторым сегментом, показавшим заметное падение, стала коммерческая ипотека, но с учетом сегодняшней экономической ситуации это вполне объяснимое явление». При этом объем кредитов на покупку квартир на первичном рынке ожидаемо сократился в меньшем объеме. «По первичке выдачи уменьшились только на 16%»,— подсчитывает Ирина Асланова.
В неопределенных экономических условиях граждане старались брать как можно меньшие суммы кредитов. «Уменьшение средней суммы кредита стало другой важной тенденцией прошлого года»,— отмечает Иван Любименко. По данным ЦБ, в первом полугодии 2015 года средний размер предоставленных ИЖК уменьшился с 1,72 млн до 1,64 млн руб., при этом в Москве он составил 3,80 млн руб. Участники рынка определяют сейчас средний размер кредита на уровне чуть больше 2 млн руб. «В 2014 году средняя сумма кредита составила 2,15 млн руб., а в 2015 году — 2,05 млн руб.»,— сравнивает Иван Любименко.
Собственно ипотечные кредиты уступали место ссудам под залог имеющейся недвижимости. «В изменившихся экономических условиях можно отметить возросшую популярность кредитов под залог имеющейся недвижимости»,— отмечает Вадим Пахаленко. Такие кредиты не обязательно связаны с покупкой новой квартиры: часто их берут на ремонт или неотложные расходы. Ставка по ним ниже, чем по потребительским кредитам, но выше, чем по ипотечным. Например, Райффайзенбанк предлагает нецелевой кредит на сумму до 5 млн руб. в Москве под залог имеющейся недвижимости под 17,5% при официально подтвержденном уровне дохода. При этом рыночный уровень ставок по необеспеченным потребительским кредитам — 19–30% годовых в зависимости от суммы и срока кредитования.
Занимай в рублях
Подавляющее большинство — более 99,9% — выданных в прошлом году кредитов были рублевыми. По данным ЦБ, в иностранной валюте в стране был выдан всего 91 кредит на общую сумму 3,7 млрд руб. По словам участников рынка, взять кредит в иностранной валюте может сейчас только заемщик, получающий в ней основной доход. Это, например, сотрудники иностранных компаний, экспаты, моряки дальнего плавания.
Слабеющий рубль стал одной из основных проблем отечественной экономики в целом, негативно повлияв и на ипотеку. Резко упав в конце 2014 года, курс отечественной валюты был нестабилен на протяжении всего 2015 года. Правда, в первом полугодии рубль несколько укрепился: на 13 января установленный ЦБ курс доллара составлял 62,7 руб., а к 1 апреля опустился до 57,65 руб. Однако падение нефтяных цен осенью вернуло его к рекордно кризисным значениям: к концу декабря установленный ЦБ курс доллара составлял 72,8 руб., а в январе 2016-о уже достигал уровня 80,5 руб. На момент работы над заметкой установленный ЦБ курс доллара составлял 76,24 руб., евро — 85,08 руб.
Банки начали отказываться в выдаче кредитов в иностранной валюте еще в 2014 году, а проблемы заемщиков, выплачивающих ипотеку в иностранной валюте, стали одной из основных тем прошлого года. Большинство из них брали кредиты еще в докризисном 2007 году, когда курс доллара не превышал 25,6 руб. В январе 2015 года ЦБ рекомендовал банкам реструктурировать ипотеку в иностранной валюте по курсу на 1 октября 2014 года (39,4 руб. за доллар). Однако банки не пошли на уступки заемщикам, мотивируя свою позицию регулированием валютных рисков и тем, что заемщики на момент заключения договора осознавали степень опасности.
Недавно ЦБ сообщил, что за 2015 год по 18 кредитным организациям, на которые приходится около 90% портфеля кредитования в иностранной валюте, количество заемщиков по валютным ипотечным жилищным кредитам снизилось на 22% и составляет на февраль 2016-го 25 тыс. человек. Снижение, по данным регулятора, обусловлено принятыми банками программами реструктуризации такой задолженности. Сбербанк, у которого не больше 2 тыс. заемщиков по ипотеке в иностранной валюте, рассчитывает в ближайшее время решить проблему реструктуризации этих кредитов, сообщил в феврале глава банка Герман Греф.
Реструктуризацию ипотечных кредитов в иностранной валюте банки обычно проводят за счет конвертации и изменения ставки. Правда, льготный курс банки устанавливают неохотно. «Еще в 2014 году Транскапиталбанк предлагал конвертацию в рубли по текущему курсу, но по индивидуальной ставке,— рассказывает Вадим Пахаленко.— Каждый случай реструктуризации рассматривается отдельно».
«28 января 2016 года Абсолют-банк разработал дополнительные меры поддержки валютных ипотечных заемщиков и предложил им воспользоваться конвертацией долга по льготному курсу 65 руб. за доллар США и по курсу 60 руб. за доллар США при полном погашении задолженности,— рассказывает Иван Любименко.— Для льготных категорий установлены особые условия: для заемщиков, имеющих трех и больше несовершеннолетних детей, конвертация долга пройдет по курсу 57 руб. за доллар США. Если говорить о новых предложенных банком мерах поддержки, то с момента ввода новых условий реструктуризации ипотечных кредитов интерес у валютных заемщиков вызвал вариант полного досрочного погашения валютного кредита по курсу 60 руб. за доллар. В рамках этого варианта конвертации банк проводит несколько досрочных погашений в день».
Объемы не снизятся
В конце 2015 года заемщики спешили взять кредит по субсидируемой государством программе, не дожидаясь принятия решения о продлении. В феврале Минфин РФ направил проект, предусматривающий продление программы поддержки ипотечного кредитования до 31 декабря 2016 года. Правда, параметры программы претерпят изменения. Объем выдаваемых кредитов будет увеличен до 1 трлн руб., а размер госсубсидии по кредитам на приобретение жилья на первичном рынке уменьшится до 1,5% при ключевой ставке ЦБ на уровне 11% годовых.
В 2016 году все снова будет зависеть именно от ипотеки с господдержкой. «С учетом того что программа господдержки в 2016 году будет продлеваться, можно ожидать роста выдачи на 10–15% к базе прошлого года»,— считает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. «Прогноз на 2016 год основан на информации о продлении программы государственной поддержки, с одной стороны, и наличии отложенного спроса на фоне снижения цены на вторичном рынке — с другой. С учетом этого мы прогнозируем выдачу ипотечных кредитов на уровне 2015 года»,— говорит Иван Любименко.