Февраль для многих московских и подмосковных застройщиков выдался не менее продуктивным, чем январь. На волне ажиотажа, связанного со слухами о якобы грядущей кончине господдержки ипотечного кредитования, покупатели продолжали заключать договоры о долевом участии (ДДУ) в строительстве. На вторичном рынке столицы, где в конце прошлого года произошли знаковые покупки, а также на рынке аренды тоже зафиксирован рост числа сделок.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Со скидками и без
По числу заключенных ДДУ нынешний февраль побил все месяцы прошлого года, исключая только декабрь, но с ним и сравнивать было бы некорректно, ведь предновогодний период — это всегда самый "высокий сезон" для девелоперов. Управление Росреестра по Москве зарегистрировало за прошедший месяц 2135 договоров долевого участия — в последний раз похожие цифры регулярно фиксировали на рынке новостроек осенью 2014 года.
В целом это неудивительно, поскольку в начале 2015 года ипотечные ставки в 18-25% ограничили покупательскую активность, напоминает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. И тем не менее в некоторых компаниях отмечают настоящий взлет числа звонков, показов и сделок.
В премиальном ЖК "Сколково Парк для жизни" за этот месяц по ценам от 320 тыс. до 480 тыс. руб. за 1 кв. м со скидками от 3% до 10% было продано 212 квартир. Это почти половина от всего объема, выставленного на продажу в начале февраля. В "ЖК на Базовской" по ценам от 113,2 тыс. руб. за 1 кв. м сумели реализовать 250 готовых квартир с отделкой из 1221, причем в компании утверждают, что продажа шла только через электронные торги, так что скидок не было вообще.
Богатые тоже берут ипотеку
Высокие показатели февраля связаны прежде всего с активизацией отложенного спроса со стороны потенциальных ипотечных заемщиков ввиду возможного завершения программы субсидирования ипотечной ставки, считают эксперты. "Февральское заявление властей о пролонгации господдержки не снизило поток желающих заключить сделку, поскольку официально не было объявлено, на каких условиях программа будет продлена",— рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум групп". Более того, в последнюю неделю месяца ипотечный ажиотаж достиг пика, замечает Виктор Прокопенко, заместитель руководителя департамента продаж Sezar Group.
Рост доли ипотечных сделок замечен даже в премиальных проектах, где покупатели вообще-то предпочитают обходиться без помощи банков. "Средняя доля сделок с участием ипотеки в RedSide составляет 16%, но в феврале--марте 2016-го она увеличилась до 40%",— заявляет коммерческий директор группы компаний Insigma Екатерина Батынкова.
Кстати, в итоге опасения покупателей оказались небеспочвенными. Крупнейшие банки подняли ставку на 0,5-1%. В результате льготную ипотеку сегодня можно получить в среднем под 11,5-12% годовых. Но только если речь не идет о ставке, субсидированной самим девелопером — а таких прецедентов уже немало на рынке. В Rose Group внедрили совместную ипотечную программу с банком "Глобэкс", по которой процентная ставка на весь срок кредитования сейчас составляет 9,8% годовых. В результате доля ипотечных сделок за февраль в проекте "Микрогород "В лесу"" составила 73% от общего числа контрактов, хотя в прошлом году этот показатель колебался на уровне 45%, отмечает коммерческий директор компании Наталья Саакянц.
Подобные программы, и даже с меньшей ставкой, есть и в других проектах, правда, как правило, их действие распространяется на первые один-три года кредитования, а случаи, когда девелопер берется уменьшать процент по кредиту на одно-два десятилетия вперед, все еще встречаются не так часто. Например, при покупке квартир и апартаментов в жилом квартале I`M процентная ставка при выдаче кредита в феврале составляла 7% годовых. Однако действовать она будет только на первые три года выплат, а затем вырастет до 11%, которые, впрочем, в сегодняшней ситуации тоже нельзя назвать грабительскими.
Ценовые войны: эпизод первый
Когда схлынула волна слухов о том, что господдержку ипотеки вот-вот отменят, ставки вырастут — и тогда все: "гипс снимают, клиент уезжает", продавцам пришлось задуматься о том, какие стратегии поддержки покупательского спроса применять в дальнейшем. Ведь данные угрожающие. В "Метриум групп", например, утверждают, что в конце 2015 года на первичном рынке массового сегмента Москвы экспонировалось 38 проектов, или 14 тыс. квартир, и это на 80% больше, чем годом ранее. А в целом по рынку, говорит Наталья Шаталина, глава "МИЭЛЬ-Новостроек", только за минувший год на рынок Москвы вышло около 80 проектов.
Цифры эти вызывают обоснованную тревогу как у застройщиков, так и у консалтинговых компаний. "Уже сейчас мы можем говорить о перенасыщении рынка недвижимости, в дальнейшем эта ситуация будет ухудшаться из-за запланированного на 2016 год ввода жилья",— считает старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников.
Надежда Коркка, генеральный директор "Бон Тон", также категорична: "Таких объемов выведенного жилья рынок еще не видел. Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию в стране и избыточный объем предложения, нам грозит затоваривание рынка и увеличение сроков реализации проектов". Более чем в 50% текущих проектов завершение продаж наступит в течение 6-12 месяцев после ввода в эксплуатацию, добавляет она. А если говорить прицельно о Новой Москве, то прогнозы Элеоноры Шалбаровой, генерального директора "Мобил Строй XXI", еще менее оптимистичны: "При существующем спросе даже уже сданные объекты, скорее всего, будут продаваться не менее двух-трех лет, а там на подходе жилые комплексы, строительство которых началось в 2014-2015 годах".
Говоря о высокобюджетных сегментах московского рынка, Павел Трейвас, управляющий партнер Point Estate, замечает, что основная конкуренция и избыток предложений сосредоточены сегодня в бизнес-классе. "Как следствие, мы видим начало ценовых войн: на рынок выходят недорогие проекты, такие как "АФИ Резиденс Павелецкая" в ЦАО, где цены начинаются от 145 тыс. руб. за 1 кв. м",— резюмирует эксперт.
Подобные цены на начальной стадии строительства актуальны для объектов комфорт-класса в более отдаленных районах. Для сравнения: с той же отметки начинается стоимость "квадрата" в жилом комплексе "Родной город. Октябрьское поле" в СЗАО, стартовавшем полгода назад.
Игра на повышение
Демпинг, полагает большинство экспертов,— отнюдь не лучший способ стимулирования спроса. Тем более что есть и другие. Например, в ЖК "Новый Зеленоград" решили пойти по европейскому пути: при заключении договора дольщик платит 10% от стоимости квартиры, а остальную сумму вносит после получения ключей. Такая отсрочка особенно популярна среди тех, кто хочет обменять вторичное жилье на новостройку: сроки экспозиции таких объектов увеличились, по данным "МИЭЛЬ — Сети офисов недвижимости", до 165 дней, и оперативно продать старую квартиру удается далеко не всем.
На другую сторону проблемы стимулирования спроса обращает внимание коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов: "Сегодня между девелопером, зависящим от себестоимости строительства, и покупателем, зависящим от возможностей своего кошелька, образовалась огромная пропасть". По его мнению, девелоперы стараются уменьшить этот разрыв за счет оптимизации стоимости контракта и самый действенный инструмент — уменьшение площадей квартир. "Это позволяет существенно снизить итоговую цену покупки,— замечает эксперт,— ведь сегодня рынок отталкивается от конечной стоимости контракта, а не от стоимости квадратного метра". Следующий шаг на пути к покупателю — оптимизация себестоимости строительства, говорит господин Белоусов, но это скользкий путь, на котором главное — не зайти за грань комфорта и качества при строительстве объекта.
Но самый нетривиальный совет дает застройщикам высокобюджетных сегментов председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева: "Стимулом для активизации спроса может послужить переоценка проектов в рублях в сторону повышения". Застройщики накопили некоторый "жирок" за счет активных продаж и могут пойти на повышение цен, считает она. В 2015 году уже были отдельные проекты, где цены в рублях выросли, и если это станет трендом, то может сложиться, что девелоперы будут мириться с меньшим объемом продаж в пользу повышения цен. А это, в свою очередь, повлияет на решение покупателей, ждущих сейчас кризисного предложения по низкой цене. "Как только они поймут, что рынок достиг дна, спрос начнет реализовываться",— заключает Екатерина Румянцева.
Павел Трейвас, приводя примеры ценовой политики в строящихся проектах, косвенно подтверждает правоту коллеги: "В "Современнике", объекте премиум-класса на Чистых прудах, в феврале было продано шесть апартаментов, несмотря на то что цены выросли на 6%". А с момента старта продаж в ноябре прошлого года здесь продано 19 апартаментов — более 20% от всего объема предложения, свидетельствует он.
Тот же метод пробуют и в менее дорогих сегментах. В двух из трех проектов бизнес-класса Capital Group в феврале подняли цены на 5%. В частности, речь идет о ЖК "Штат 18" в Новокосино, где стоимость квартир выросла именно в связи с активным спросом, и никаких скидок покупателям не предоставляется.
Метр как кумир
И все же основным драйвером рынка в целом, как первичного, так и вторичного, была и остается макроэкономика. С одной стороны, когда из месяца в месяц доходы населения тают, число рабочих мест сокращается, трудно рассчитывать даже на постоянный приток ипотечных покупателей. С другой стороны, покупка недвижимости в стране, которая находится в состоянии шока после обрушения цен на нефть и к тому же в затяжной конфронтации с Западом, не лучшая идея для инвестора. А те, кто уже приобрел здесь объекты, оказались перед довольно сложным выбором: продавать их уже сейчас, чтобы не пришлось фиксировать еще большие убытки в будущем, или придержать до того момента, пока кризис не закончится, и тогда иметь возможность выйти в кэш с прибылью или хотя бы без потерь.
Обе эти стратегии имеют своих сторонников. По сути, это борьба мировоззрений: одни верят в то, что в ближайшие год-два "новая холодная война" закончится, санкции снимут и тогда рост цен неминуем. "Ведь любой кризис рано или поздно заканчивается: рынок в принципе цикличен",— говорит Александр Ошурко, заместитель генерального директора Praedium.
Другие в этот сценарий не верят и исходят из пессимистических предпосылок, которые в долгосрочной перспективе делают рост цен на недвижимость невозможным, а инвестиции в нее практически бессмысленными. "Сейчас происходит крушение религии московского квадратного метра: он впервые за сравнительно небольшую историю рынка взял курс на длительное удешевление",— полагает Сергей Хестанов, советник по макроэкономике генерального директора "Открытие Брокер".
Оптимисты к тому же верят в то, что ценовое дно уже достигнуто. Директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергей Шлома приводит в качестве аргумента резкий — 20-процентный — всплеск числа свободных (не альтернативных) покупок в высоких ценовых сегментах вторичного рынка в декабре прошлого года, а также общие результаты февраля: сделок на вторичном рынке стало на 15% больше, чем год назад.
Другие эксперты думают, что цены будут снижаться и дальше. Сергей Хестанов сравнивает российский рынок недвижимости с японским, который в 90-е годы ХХ века обрушился вместе с остальными отраслями экономики и до сих пор не оправился от этого.
Продать что-нибудь ненужное
Но как бы там ни было, продавать, конечно, лучше не на дне, а на пике, и в особенности это относится к так называемым плохим активам, считает директор по продажам ГК "Пионер" Диана Нилиповская. "Когда цены падают, то "плохие" квартиры и дома дешевеют существеннее, чем в среднем по рынку,— объясняет она,— а вот на растущем рынке появляется смысл вкладывать даже в такие объекты, вырастает спрос, а вместе с ним и цена".
Условно "плохими" в кризис становятся, например, квартиры больших площадей — они дешевеют быстрее, чем студии, замечает Надежда Телеш, управляющий партнер Dream Realty. Поэтому именно сейчас, на падающем рынке, лучшее время для того, чтобы продавать маленькое и сразу покупать большое.
Тем же, кто уверенно выбирает тактику придерживания объектов до лучших времен, имеет смысл подумать о сдаче их в аренду, тем более что на этом рынке, по свидетельству экспертов, уже найден оптимальный ценовой баланс. Собственники согласились снизить цены, арендаторы перестали требовать громадных скидок. По данным "Инком-Недвижимости", в сегментах "комфорт" и "бизнес" дисконт сократился до 10%, это вдвое меньше, чем год назад.
Все это напрямую связано с тем, что арендаторов постепенно становится больше, чем в провальном 2015-м. "Февраль — один из слабых месяцев в аренде, но нынешний был точно лучше предыдущего: звонков с запросами стало больше на 6%, а количество реализованных сделок выросло на 3%",— подтверждает Вадим Ламин, управляющий партнер Spencer Estate. "На фоне увеличения числа запросов от арендаторов весенние месяцы могут стать наиболее удачными для сдачи квартир в аренду в этом году",— говорят в "Savills Россия".
Ко всему прочему, аренда — своеобразный термометр для оценки общего состояния экономики: если она растет хотя бы небольшими темпами, значит, дела не так плохи, как кажется экспертам-пессимистам.