В кризис проще найти квартиру с дисконтом, но сложнее удостовериться в ее чистоте. Какие опасности подстерегают покупателей на кризисном рынке и как их избежать, рассказывают риэлторы и юристы.
Убедиться в юридической чистоте квартиры невозможно без помощи профессионалов
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Криминальные задатки
Раньше было простое правило: если квартира продается заметно ниже рынка — жди подвоха. Но в кризис оно почти перестало работать, потому что не всегда ясно, что считать рынком. Зачастую одинаковые квартиры в одном и том же доме могут различаться в цене на четверть и даже на треть. Один продавец не торопится и пытается продать недвижимость за столько же миллионов рублей, за сколько купил ее пять лет назад. Другой, наоборот, сбрасывает побольше, чтобы поскорее закрыть сделку.
Вполне приличные объекты нынче экспонируются годами, и уставшие от этого хозяева покорно скидывают миллион за миллионом. Особенно если речь идет о дорогой и не очень ликвидной недвижимости. В общем, налицо рынок покупателя, когда можно торговаться и спокойно выбирать самые дешевые варианты. Но как избежать мошенничества?
— Согласие банка на ипотеку фактически перестало быть гарантией чистоты квартиры,— предупреждает главный операционный юрист компании "Бергер и партнеры" Максим Бородыня.— Для банков сейчас главное — выдать побольше кредитов, и юридические департаменты работают спустя рукава. В моей недавней практике был случай, когда один уважаемый банк механически принял два документа на одну квартиру, противоречащих один другому. Если же недвижимость оказывается проблемной, то банковские юристы отходят в сторону и покупатель оказывается один в ситуации, когда и кредит отдавать надо, и с продавцом судиться.
Мошенники на фоне кризиса, напротив, активизировались.
— В трудные для экономики и населения времена увеличивается количество недобросовестных риэлторов, набирающих авансы за одну и ту же квартиру с нескольких покупателей, констатирует директор отделения компании "МИЦ-Недвижимость" на Пресне Инна Игнаткина.— Естественно, авансы эти не возвращаются, человек просто пропадает со связи, и так как речь в большинстве случаев идет о незначительных суммах, его редко кто разыскивает. Покупатели больше озабочены процессом приобретения жилья, чем поиском недобросовестного агента.
Другие участники рынка подтверждают: таких преступлений последнее время стало заметно больше. Конечно, клиент рискует только авансом, а они в нынешнее кризисное время стали совсем небольшими. В экономклассе речь уже не о процентах от стоимости квартиры, а о стандартной сумма порядка 50 тыс. руб. Но тем удобнее мошеннику — далеко не каждый решит судиться за такие деньги.
— Схемы используются самые разные. Иногда бывает, например, что собственников несколько: муж и жена или брат и сестра. На аванс приходит только жена, а муж потом якобы отказывается от сделки. В полиции заявление не принимают, предлагают идти в суд. Многие решают не судиться,— рассказывает Максим Бородыня.— Еще покупателю могут подсунуть устаревшие документы на квартиру. Уже больше десяти лет при регистрации сделок на старое свидетельство о собственности не ставят отметку о погашении. Поэтому прошлый хозяин квартиры может воспользоваться старыми документами в мошеннических целях.
В элитном сегменте такие случаи редки, но тоже бывают.
— Была ситуация, когда продавец взял много задатков по 10% от стоимости квартиры,— вспоминает генеральный директор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова.
Поэтому первичную проверку квартиры имеет смысл начать еще до внесения аванса, каким бы небольшим он ни был. Первое, что должен сделать потенциальный покупатель,— заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этом документе будет написано, кто и в каких долях владеет жильем и какие на нем лежат ограничения, скажем, ипотека.
Чтобы получить выписку, собственника спрашивать не надо. Многочисленные юридические и риэлторские конторы предлагают заказать выписку онлайн за 1-2 тыс. руб., но на сайте Росреестра можно сделать то же самое всего за 200 руб. Правда, знающие люди рекомендуют не пользоваться электронными сервисами, поскольку выписку могут прислать не в полном виде. Лучше сходить за бумажкой самостоятельно. Тем более что процесс последнее время заметно упростили. Раньше надо было час стоять в очереди в отделении Росреестра. Теперь все можно сделать в любом московском МФЦ с короткой электронной очередью. Через девять рабочих дней бумажку привезут туда, откуда вы ее заказали. Правда, сейчас, по словам работников МФЦ, запросов много и иногда документ не успевают отдать в срок. Но в условиях нынешнего рынка покупатель вполне может позволить себе подождать. Чай не 2007 год на дворе. Теперь можно и аванс вносить.
— Мы рекомендуем требовать от продавцов, чтобы уже на авансе присутствовали все собственники квартиры, в крайнем случае — их представители с нотариально заверенными доверенностями,— отмечает Максим Бородыня.
Сделка отменяется
— Самой распространенной схемой мошенничества остается, как и до кризиса, продажа квартиры по поддельным документам,— рассказывает директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергей Шлома.— Зачастую это просто паспорт с переклеенной фотографией. Но был в нашей практике и случай, когда жулики вступили в сговор с работниками паспортного стола и получили полноценный поддельный паспорт.
Такие мошенники получают доступ к квартире, взяв ее в аренду. Поэтому единственный более или менее надежный способ проверить, тот ли это человек,— спросить соседей. Многие риэлторы этого, как ни странно, не делают. Есть, впрочем, случаи, которые даже самый опытный юрист и риэлтор не проверит.
— Сравнительно недавний пример — массовое мошенничество с квартирами Министерства обороны,— продолжает Сергей Шлома.— Такие ведомственные квартиры проще всего приватизировать по решению суда. Мошенники шли в суд с поддельными договорами социального найма, получали право собственности и немедленно продавали жилье. Потом эти решения расторгались судом и квартиры возвращались государству. Был даже случай, когда один и тот же судья сперва принял решение о приватизации, а потом вернул эту квартиру государству. По такой схеме продали порядка 150 московских квартир — покупатели в итоге оказались на улице. У нас в компании даже действовал запрет на работу с домами Минобороны, если собственность на квартиры была оформлена в судебном порядке. Благо, конкретные адреса в Северном Бутово, Щербинке и Подольске были известны.
Критически важно узнать, как квартира попала в собственность. Лучше всего, конечно, если она была куплена достаточно давно и по полной стоимости. Если покупка недавняя, а стоимость неполная — стоит задуматься.
— Недавно у нас был случай с предпринимателем, который обратился в банк за кредитом, а ему предложили взять деньги по не совсем законной схеме — у физического лица под залог квартиры. Причем вместо договора залога оформлялась притворная сделка купли-продажи. Сейчас кредиторы его выселяют, а он пытается доказать в суде, что сделка купли-продажи недействительна. Если кто-нибудь сейчас купит квартиру у его кредитора, то может оказаться в очень сложном положении,— рассказывает гендиректор компании "Легал Константин" Нина Заварзина.
Впрочем, множество квартир продавалось и продается по неполной стоимости. И одно это еще не повод для паники. Для каждой истории возникновения права собственности характерны свои подводные камни.
— Дарение, например, очень редко преследует благородные цели,— объясняет Нина Заварзина.— Одна из возможных причин: у супруга есть деньги, но он не хочет, чтобы квартира считалась совместно нажитым имуществом. Он дает деньги своей маме, которая покупает квартиру и тут же ему дарит. В принципе жена может оспорить такую сделку, если сумеет доказать, что своих денег у свекрови не было, а деньги из семейного бюджета передавались свекрови для покупки квартиры для семьи. Хотя это достаточно сложная категория дел.
В случае если квартира унаследована, может быть два варианта: наследование по завещанию и по закону. Какой вариант надежнее, юристы спорят.
— Лучше всего, если квартиру наследовали по завещанию. Ведь в случае наследования по закону вполне могут всплыть неожиданные новые претенденты на жилье,— уверен Максим Бородыня.
— Наследование по завещанию должно вызвать большое сомнение, если наследник не родственник,— возражает Нина Заварзина.
Главное, о чем следует помнить, в наследственных делах есть срок давности: три года. Пока он не прошел, покупать квартиру не рекомендуется. Но это еще не значит, что по прошествии трех лет беспокоиться не о чем.
— Буквально в сентябре было постановление пленума Верховного суда, расширяющее для некоторых категорий физических лиц срок исковой давности. Например, малолетние дети, права которых нарушены, могут обратиться в суд в течение трех лет после наступления совершеннолетия. Это новое постановление, и как оно будет работать, пока непонятно,— рассуждает Нина Заварзина.
— Я знаю случаи, когда человеку удалось оспорить наследство семь лет спустя. Примеры с более поздними сроками мне неизвестны,— говорит Максим Бородыня.
В общем, если семь лет прошло, проблем, связанных с наследованием квартиры, скорее всего, уже не возникнет. Однако в любом случае стоит поинтересоваться, кто жил в квартире перед тем, как она была унаследована. Может быть, кого-то из ближайших родственников обделили.
Еще важнее знать, кто был прописан в квартире на момент приватизации. Ведь человека, отказавшегося участвовать в приватизации жилья, никаким способом нельзя оттуда выселить против его воли.
Ответы на оба вопроса может дать выписка из домовой книги. Но надо помнить, что бывает она в двух вариантах. Обычная выписка, которую предоставит любой продавец, отражает только текущую ситуацию с пропиской. Интересна архивная выписка, демонстрирующая историю изменения прописки. Проблема в том, что даже собственнику ее зачастую не дают.
— Дело в том, что в этом документе содержатся персональные данные граждан, которые раньше жили в квартире,— объясняет Максим Бородыня.
Но что не позволено собственнику, позволено коррупционеру. Юристы и риэлторы часто получают эти данные благодаря связям в правоохранительных органах. Стоит такая справка 4-5 тыс. руб. и делается за пару дней. Правда, некоторые фирмы обманывают клиента и тут, предлагая вместо свежей справки выписки из ворованных адресных баз. А там информация может быть устаревшей.
Получить архивную выписку имеет смысл еще и потому, что прописка в нашей стране по-прежнему ограничивает собственника. Тут постепенно происходят некоторые подвижки. Становится легче выписать ребенка. Недавно исчез еще один фактор, способный стать неприятным сюрпризом для покупателей: раньше военнослужащие и заключенные снимались с учета, а по возвращении имели право вписаться обратно в оставленное жилье. Даже если хозяин с тех пор сменился.
— Многочисленные неприятные случаи повлекли законодательные изменения, и теперь УФМС не снимает с регистрации граждан, проходящих военную службу или отсиживающих небольшие сроки, до трех лет,— рассказывает Максим Бородыня.
Но остаются те, кто отсиживает более долгий срок. Впрочем, по нынешним временам проблемы могут возникнуть и у квартиры с вполне приличной историей.
— На рынке появилась одна неприятная новинка, связанная не с кризисом, а с банкротством физических лиц,— предупреждает Нина Заварзина.— При банкротстве назначается управляющий, который может развернуть сделку, если она была проведена ниже рыночной стоимости. Ведь банкрот зачастую спешит избавиться от имущества, а в договорах купли-продажи заведомо указывает заниженную цену. В этой ситуации покупатель останется без квартиры, а при попытке получить назад свои деньги окажется в длинной очереди других кредиторов.
Так что если жилье продается ниже рыночной стоимости (а в кризис не всегда просто понять, какая стоимость рыночная), стоит проверить, нет ли за продавцом серьезных долгов. Косвенных способов тут два. Во-первых, есть сайт Федеральной службы судебных приставов, где можно изучить все имеющиеся исполнительные производства, причем действует поиск по фамилии, имени и отчеству. Во-вторых, дела о персональных банкротствах рассматриваются в арбитражных судах, а там все решения открыты, хранятся в электронных архивах и тоже ищутся по имени и фамилии. Кстати, если речь зашла о судах, всегда стоит посмотреть, нет ли процессов в отношении гражданина в его районном суде. Вдруг его уже и так подозревают в махинациях с недвижимостью?
Сумасшедшие продажи
По-прежнему актуальная опасность — собственник, скрывающий наркологический или психиатрический диагноз. Потом он может заявить, что во время сделки был невменяем, и квартиру придется вернуть. А денег к этому моменту у невменяемого продавца может уже не остаться. Надеяться на то, что потенциальный псих чем-то себя выдаст, не стоит.
— В одном наследственном деле была очень воспитанная, интеллигентная тетушка. Стихи по памяти читала. Вела себя предельно адекватно. А впоследствии выяснилось, что ее даже принудительно лечили. Нашли старую лечебную карту. Кстати, это она с нами была адекватная, а своим родственникам рассказывала, что Путин — ее поклонник и каждый день приносит ей цветы. Но это уже потом выяснилось,— вспоминает Нина Заварзина.
Автомобильные права, которые охотно предъявляют при продаже, служить гарантией не могут: справки для их получения могли быть куплены.
— Недобросовестный продавец может представить и фальшивые справки из диспансера,— констатирует Максим Бородыня.— Единственная гарантия — вместе поехать на прием к врачу. Впрочем, если человек состоит на учете, это еще не значит, что покупать квартиру не стоит. Можно пригласить специалиста из Института Сербского, чтобы он освидетельствовал продавца. Доктор будет говорить с бабушкой минут 45, задавать разные каверзные вопросы, а потом выдаст заключение. Обойдется услуга в несколько тысяч рублей.
Некоторые риэлторы даже сделали освидетельствование обязательной процедурой.
— У нас разработан совершенно четкий стандарт. Там написано, в каких случаях в обязательном порядке необходимо проводить освидетельствования. Например, если продавец старше определенного возраста независимо от того, как он себя держит,— признается Сергей Шлома.
Забота о психическом здоровье продавцов пришла и на рынок элитной недвижимости.
— Раньше в нашем сегменте никогда не просили представить справку из диспансера. Теперь просят в 80% случаев. Некоторые продавцы сопротивляются, мол, никогда такого не было. Но мы уговариваем их отнестись к этому с пониманием,— рассказывает Ирина Могилатова.
Скрытая угроза
Если дело касается дорогой недвижимости, чисто юридических рисков там значительно меньше.
— Наших клиентов сопровождают юридические службы, которые тщательно все проверяют. А поскольку у них это не последние деньги, они просто не будут покупать подозрительную квартиру с дисконтом. Есть ситуации, когда сниженная цена имеет понятное объяснение. Например, продавцу надо срочно погасить кредитный договор. В других случаях лучше не рисковать. Если квартира много перепродавалась или если в истории квартиры была продажа без согласия супруги, юрист посоветует отказаться от сделки,— рассказывает Ирина Могилатова.
Поэтому чаще всего продавцы дорогих квартир скрывают не юридические проблемы (их все равно от хорошего юриста не утаишь), а технические.
— Есть дом, не буду говорить какой, с террасами. Жилец одной из квартир разбил сад и постоянно заливал соседа снизу. Тот, продавая квартиру, не афишировал этот факт,— приводит пример Ирина Могилатова.— Был недавно случай с одной клиенткой, купившей квартиру на Остоженке. Через две недели она нам позвонила просто в истерике. Оказалось, что там проходит метро и дом постоянно трясет. Жить невозможно. Ей пришлось перепродавать квартиру.
В некоторых элитных домах бывают проблемы с централизованным кондиционированием и вентиляцией. О плохой работе инженерных систем потенциальным покупателям, конечно, не сообщают.
Не застрахованы от таких рисков и покупатели недорогих квартир. Узнать больше о состоянии дома можно в районном ГБУ "Жилищник". Обычно достаточно просто позвонить и объяснить ситуацию, чтобы вам рассказали о перекрытиях и намечающихся ремонтах. Кроме того, есть сайт департамента капитального ремонта. Там о любом доме можно узнать, когда и что у него будут менять: когда крышу, когда водопровод, когда газ. Возможно, квартира с прекрасным ремонтом потому и продается сравнительно недорого, что уже в этом году во всем доме будут менять батареи и ремонт сильно пострадает.
Стоит разузнать (хотя бы в том же "Жилищнике") и об эксплуатирующей организации дома. А там проверить, не числится ли за квартирой серьезных долгов.
— В условиях кризиса продается много квартир с долгами за коммунальные услуги. Надо не лениться и все поверять,— предупреждает Сергей Шлома.
Как ни странно, задолженности по квартплате бывают и у продавцов очень дорогих квартир. А если дом клубный, то и ежемесячная квитанция может быть впечатляющей.
— Представляете, если там платеж 50 тыс. руб., а он два года не платит? Некоторые не платят годами,— констатирует Ирина Могилатова.
Если продавец принесет квитанции об оплате всех долгов, это еще не повод ему верить.
— В нашей практике был случай, когда человек оплатил долги, принес квитанцию, а потом отозвал платеж,— вспоминает Максим Бородыня.— Стоит проверить прохождение средств в эксплуатирующей организации.
Контрольная закупка
Вооружившись полученными знаниями, проведем небольшой эксперимент. Поищем дорогие квартиры, продающиеся ниже рыночной цены, и попытаемся понять, в чем причина дисконта. В базе ЦИАН находим две примерно одинаковые квартиры в дореволюционных домах на окраинах московского центра. Одна — 96 кв. м за 16,9 млн руб., другая — 94 кв. м за 16,4 млн руб.
Первая квартира выглядит пугающе. Длинный и унылый коммунальный коридор с натуральным портретом Ленина посередине, закопченный потолок, одна комната целиком занята под банки с огурцами и прочие припасы. Две семьи собственников. Коммуналки — это всегда риск и понятная причина для скидки. Тем более что у одного из собственников недавняя приватизация — год назад.
Риэлтор Татьяна охотно присылает все документы. Судя по выписке из домовой книге, живет этот недавний собственник там с рождения. Ни в базе судебных приставов, ни в арбитражных делах ни один из жильцов не фигурирует.
Скрытый дефект обнаруживается благодаря сайту департамента капремонта. Оказывается, через год тут намечена полная замена всех коммуникаций, кроме отопления. А значит, въехать сюда и что-то более или менее отремонтировать ближайшее время не удастся.
— Да, впереди ремонт. Но вы же понимаете, что потом эта квартира только вырастет в цене,— отмечает риэлтор Татьяна.
С ней не поспоришь. Эта коммуналка может оказаться неплохой инвестицией. Хотя, конечно, ее еще проверять и проверять.
Вторая квартира с первого взгляда впечатляет гораздо больше. Большой доходный дом недалеко от сада Баумана. Четыре комнаты, высокие потолки, старинный паркет. Хочется сфотографировать сохранившуюся лепнину, но риэлтор Игорь останавливает.
— Снимать внутри собственник запретил,— предупреждает он.
Так закрадываются первые подозрения. То, что они могут иметь основания, становится ясно на следующий день, когда Игорь заявляет, что все документы будет собирать только после внесения аванса: "После того как вы подтвердите серьезность своих намерений".
— А можно ли пригласить на внесение аванса всех собственников? — спрашиваю я его.
— Нет, они для того и заключили со мной договор, чтобы не заниматься этим,— отвечает риэлтор.
Через десять минут Игорь перезванивает:
— Кстати, знаете, у нас есть другой клиент, который готов во вторник купить нашу квартиру дороже. Так что поспешите.
Стоит ли говорить, что через неделю объявление по-прежнему висело. И даже обновилось. Кажется, это тот случай, когда дальше можно не проверять.
В общем, минимальные знания и внимание помогут избежать совсем уж откровенного мошенничества на первом этапе подбора жилья. Но система устроена так, что без коррупционных связей всю информацию о квартире получить не удастся. Так что на помощь в любом случае придется привлечь юриста по недвижимости или риэлтора. С другой стороны, недостатков квартиры, не связанных с правовой сферой, они вполне могут не заметить. Тут уж остается полагаться только на себя.