Рост на остатках
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
По данным Ростовстата, в 2015 году ввод жилья вырос в трех регионах Южного федерального округа: Республике Адыгея (9%), Республике Калмыкия (0,6%) и в Ростовской области (3,6%). В Астраханской области ввод жилья сократился на 7,8%, в Краснодарском крае — на 2,9%. Заметнее всего темпы строительства упали в Волгоградской области (на 13,7%). В минувшем году девелоперы спешили достроить уже начатые объекты, поэтому в ряде регионов темпы строительства жилья растут, несмотря на очевидный кризис в отрасли. «Рост темпов обеспечивает задел предыдущих лет, когда большие объемы были построены, но еще не введены в эксплуатацию. В 2016 году таких „заготовок“ уже ни у кого нет»,— говорит управляющий партнер M9 Максим Морозов.
АО «Патриот-Девелопмент Юг» в 2015 году ввело рекордный для компании объем жилья в Ростове-на-Дону — 149,1 тыс. кв. м, примерно на 60% больше, чем в 2014 году, рассказал генеральный директор Сергей Анискин. Так, по его словам, компания полностью завершила строительство жилых домов в третьем микрорайоне «Западных ворот» в Левенцовке, сдав последние два корпуса и детский сад на 125 мест, построенный по госзаказу. Также полностью закончено жилое строительство ЖК «Акварель», где сданы все жилые корпуса и двухуровневый паркинг на 260 машиномест. «Рекордные объемы ввода 2015 года были запланированы в нашей инвестиционно-строительной программе на долгосрочный период. Но в наступившем году у нас за все время работы, видимо, впервые будет снижение объемов ввода. Корректировка вернет нас к более привычным показателям 2012–2014 годов, то есть в районе 100 тыс. кв. м в год»,— поясняет господин Анискин.
Минувший год также характеризовался тенденцией к увеличению ввода жилья у индивидуальных застройщиков и сокращению темпов у предприятий и организаций. В Ростовской области, по данным статистики, первые обеспечили строительство более 64% жилья, а темпы строительства нарастили на 14,2%. Организации, напротив, объем ввода многоквартирных домов сократили на 11%.
«Индивидуальным застройщикам надо быстрее достраивать и продавать, у них нет такого запаса свободных денежных средств, как у крупных организаций»,— объясняет гендиректор АН «Парус» Максим Хмель. «Индивидуальные застройщики несут меньше рисков, нежели крупные, соответственно и денежных средств им требуется гораздо меньше для завершения строительства»,— добавляет руководитель отдела продаж СК «10ГПЗ» Валерий Чайка. По его словам, в 2015 году компания ввела в эксплуатацию два жилых дома общей площадью порядка 30 тыс. кв. м.
Сергей Анискин из «Патриот-Девелопмент Юг» заключает, что 2015 год был для строительной отрасли региона «обычным». «Проблемы, как правило, испытывали те, кто работал не по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве».— „Ъ“),— у них упал спрос. У нас был перенос сроков ввода нескольких корпусов, которые должны были закончить до конца 2015 года, но это была локальная проблема — объемы наших вводов по году это подтверждают»,— говорит он.
Новые лица
Несмотря на неясные перспективы отрасли, в 2015 году девелоперы и начинали, и заявляли крупные проекты в регионе. По мнению Максима Хмеля, наиболее заметным событием стал приход краснодарской СИК «Девелопмент-Юг» в Ростовскую область. В июле компания начала строительство жилого комплекса «Южный берег» в Батайске. На участке на берегу реки Малый Койсуг площадью 3,4 га планируется возвести восемь монолитно-каркасных домов комфорт-класса высотностью девять и 17 этажей, всего примерно 2 тыс. квартир, рассчитанных на проживание 6 тыс. человек. Общая площадь жилого комплекса — 50 тыс. кв. м, стоимость строительства — 2 млрд руб. По словам вице-президента компании «Девелопмент-Юг» Игоря Мищенко, в 2016 году компания планирует начать строительство жилья и в Ростове-на-Дону — в Левенцовском районе на участке от 15 до 25 га.
О планах войти в девелоперский бизнес заявила в 2015-м «Группа Агроком» Ивана Саввиди. Холдинг намерен освоить участок в границах ул. Текучева — ул. Нансена — пр. Театральный — пер. Крепостной, на участке площадью около 11 га, где ранее находился принадлежащий группе колбасный завод «Тавр». «Агроком» хочет построить здесь 330 тыс. кв. м жилья и 88 тыс. кв. коммерческих площадей. В целом строительство микрорайона рассчитывается на семь лет, в рамках первой очереди планируется ввести 40–50 тыс. кв. м жилья. Сейчас компания занимается поиском подрядчика и выработкой концепции проекта. Объем инвестиций оценивается в 22 млрд руб. Выйти на строительную площадку рассчитывают в третьем-четвертом квартале 2015 года, но признают, что сроки рассматриваются как «подвижные и зависящие от экономической ситуации». Источник „Ъ“, знакомый с ходом проекта, подтверждает, что в группе пристально следят за конъюнктурой рынка и не спешат с запуском. Интересно, что в самом «Агрокоме» на ситуацию смотрят с некоторым оптимизмом, делая ставку на то, что в течение «двух-трех лет в экономике начнутся позитивные изменения». Впрочем, не все участники рынка разделяют оптимизм «Агрокома». «В нынешней экономической ситуации входить в бизнес новым игрокам, которые не имеют опыта в девелопменте, я бы вообще не советовал»,— считает гендиректор АО «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев.
Риски и возможности
«Серьезное беспокойство» ситуация в строительной отрасли вызывает и у региональных властей, именно так описал свое отношение к ней губернатор Ростовской области Василий Голубев. По его словам, правительству необходимо будет проработать дополнительный комплекс мер поддержки, как девелоперов, так и покупателей недвижимости. В конце 2015 года господин Голубев признавал, что в регионе есть риск появления нескольких новых долгостроев.
«Ситуация напоминает кризис 2008 года, многие рассчитывали распродавать по-быстрому, но спрос упал в разы. Более крупные игроки могут продержаться, но некоторым придется пойти на крайнее меры и заморозить проекты»,— согласен Максим Хмель. При этом, по его словам, банки сейчас «очень аккуратно» работают с девелоперами. Выход эксперт видит в том, чтобы привлекать соинвесторов.
К трудностям с финансированием и падением спроса добавляются и проблемы смежных отраслей, к примеру — на рыке стройматериалов. По оценке Максима Морозова из M9, в стране наблюдалось снижение производства цемента, и это дополнительно поднимало цены в отрасли. В среднем, цены на цемент в 2015–2016 году растут на 1,5% в месяц, говорит он.
«Мы используем только отечественные стройматериалы, так что скачки курсов валют непосредственно на затраты не влияли. А вот инфляция, конечно, вынудила производителей поднять цены примерно на ее уровень»,— отмечает гендиректор «Патриот-Девелопмент Юг» Сергей Анискин.
По мнению Максима Хмеля, расходы растут прежде всего на строительстве сложных объектов с большим количеством иностранных материалов и оборудования, к примеру, гостиничных комплексов. Жилищное строительство от колебания курсов иностранных валют зависит меньше. Эксперт добавляет, что уровень отгрузки стройматериалов падает, что дает возможность девелоперам заключать контракты по более выгодным для строителей ценам. Кроме того, собственники участков стали более гибкими и продавали объекты в 2015 году с 10–15%-ным дисконтом, знает господин Хмель. Проблемой остаются высокие цены на подключение к коммунальным сетям.
Ценные предложения
Падение спроса на недвижимость в 2015 году признают и девелоперы, и эксперты, но в оценках его глубины немного расходятся. По словам Андрея Шумеева из «ЮИТ Дон», в Ростове-на-Дону спрос упал на 25–30%. По оценке гендиректора АН «Титул» Евгения Сосницкого, число сделок на рынке упало примерно на треть, а в некоторых сегментах — сразу на 50%. Директор компании «Магистрат-Дон» Варвара Ротмистровская поясняет, что в 2015 году сложился так называемый «рынок покупателя». «Предложение превышало спрос, однако ситуация сильно разнилась в зависимости от локации. В целом же, по нашим данным, спрос на первичном рынке снизился на 20–25%, а предложение выросло на 35%. Такое падение спроса в 2015 году частично обусловлено ажиотажем конца 2014-го, когда на волне валютных скачков все, у кого были сбережения, вложили их в недвижимость. В то же время, по нашей статистике, количество повторных покупок осталось на прежнем уровне, а вот инвестиционных сделок стало меньше из-за разницы в ипотечных ставках на первичном и вторичном рынке»,— рассказывает она.
Валерий Чайка из «10ГПЗ» говорит, что в начале 2015 года компания фиксировала низкий темп продаж на фоне ослабления курса рубля, во втором-третьем квартале продажи были «стабильно невысокими», а в четвертом квартале удалось реализовать более 60% годового плана. В целом за минувший год «10ГПЗ» удалось нарастить темп продаж более чем в два раза, заявил господин Чайка.
Некоторые девелоперы планируют обновление самого продукта. По словам Сергея Анискина из «Патриот-Девелопмент Юг», на принадлежащем компании ККПД в 2016 году должна быть запущена новая технологическая линия, которая позволит строить дома по модульной индустриальной системе с гибкой квартирографией.
Стимулировать спрос застройщикам придется наиболее популярными предложениями: продать квартиры-студии небольшой площади, доступные по цене, или квартиры с чистовой отделкой. По мнению Варвары Ротмистровской, в ход пойдут и различные акции и скидочные программы. Также будут актуальны различные совместные программы с банками-партнерами и возможность приобрести жилье по военной ипотеке или с использованием материнского капитала.
В кризис 2008 года ряд столичных девелоперов выбирали стратегию демпинга, что сокращало маржу, но стимулировало продажи. Региональные застройщики на это не пойдут, уверен Максим Хмель, добавляя, что слишком сильное снижение цены может насторожить покупателя.
Туманные прогнозы
Предсказать, что будет со строительным рынком в среднесрочной перспективе, эксперты и девелоперы берутся с крайней осторожностью. «Сейчас делать прогнозы — это все равно, что гадать на кофейной гуще. Нельзя предположить, что будет с ценой за баррель нефти и не собьют ли еще какой-нибудь самолет. Стало слишком много факторов неопределенности»,— говорит Максим Хмель. Гендиректор АО «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев считает, что в 2016 году отрасль продолжит развиваться по тенденциям 2015-го. Евгений Сосницкий из АН «Титул» добавил, что уже видит некоторое оживление рынка. С ним соглашается и господин Хмель, который рассказывает, что сделки совершаются и с крупными объектами, и с землей.
Доминировал на рынке в 2015 году эконом-класс, такая ситуация продолжится в 2016 году, однако из-за того, что это очень конкурентный сегмент, требования к объекту у покупателей будут расти. «На выбор квартиры будут влиять не только ее планировка и стоимость, но и наличие в шаговой доступности всей необходимой социально-бытовой инфраструктуры, магазинов, парковок и остановок общественного транспорта. Это заставит застройщиков в борьбе за покупателя предлагать более качественный продукт»,— считает Варвара Ротмистровская.