Недвижимая коммерция

Для коммерческой недвижимости в Нижегородской области 2015 год характеризовался увеличением площадей и снижением арендных ставок. Участникам рынка приходилось прилагать все больше усилий, чтобы привлечь арендаторов и посетителей, а также предлагать максимальное качество за минимальную цену.

Бизнес в центре

Несмотря на падение спроса на коммерческие площади, в Нижнем Новгороде в прошлом году появилось сразу несколько новых объектов офисной недвижимости. Вопреки попыткам областных властей сместить центр деловой активности из исторического центра города в заречную часть, пять из шести новых бизнес-центров открылись в верхней части города. В частности, это БЦ «Сенатор» и «Черная жемчужина», а также офисные центры на Нестерова и на Ошарской и бизнес-центр в IT-парке «Анкудиновка». В Канавинском районе был построен БЦ «Время». По подсчетам консалтинговой компании IDEM, общая площадь офисов в городе увеличилась за год на 9%, или на 42 тыс. кв. м. До этого всплеск ввода офисной недвижимости в городе также приходился на кризисные 2009 и 2010 годы, когда ее общая площадь прирастала на 22% и на 12%.

Всего в городе функционирует 172 объекта офисной недвижимости, из которых лишь 74 (общей площадью 735 тыс. кв. м) соответствуют определению Российской гильдии управляющих и девелоперов. Ни один из них пока не прошел классификацию гильдии по новым правилам, а большая часть помещений, предлагаемых как офисные, вообще представлена устаревшими зданиями иного назначения, говорит директор департамента аналитики Colliers International Вероника Лежнева. «Как правило, такие помещения ориентированы на местных небольших арендаторов, для которых низкая арендная ставка является определяющим фактором», — поясняет директор IDEM Екатерина Гресс.

По оценкам Colliers International, общий объем качественных офисных площадей в Нижнем по итогам 2015 года составил лишь порядка 200 тыс. кв. м. Из них к классу А относится порядка 36%, остальные представляют собой здания сегмента В+/–. При этом эксперты констатируют тенденцию к увеличению качества вводимых в городе объектов: из 12 офисных центров, открытых за последние три года, три — класса А, два — класса В+, пять — класса В и всего два — класса С, отмечает Екатерина Гресс.

Появление на рынке более дорогих новых объектов привело к небольшому росту средней ставки аренды — на 8%, рассказывает Вероника Лежнева. «Однако вследствие увеличения доли свободного предложения в уже существующих объектах в них было зафиксировано снижение арендной ставки в среднем на 6%. По итогам года для класса А она составила 12,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год, для класса В+ — 11 тыс. руб., для В– — 7,5 тыс. руб. Для сравнения, на конец 2014 года арендная ставка составляла соответственно 14,3 тыс., 11 тыс. и 8,9 тыс. руб.», — отмечает аналитик. По словам Екатерины Гресс, фактическая стоимость аренды офисов в городе может быть на 10–20% ниже цены предложения, так как собственники помещений в условиях падающего рынка нередко предоставляют дисконт, не раскрывая конечную сумму сделки. «Это связано с тем, что вакансия в офисных центрах выросла на 10–20%, а прирост качественных площадей составил около 11%», — говорит госпожа Гресс.

Участники рынка отмечают, что в 2015 году ситуация была далека от катастрофической, но на рынок негативно повлиял демпинг со стороны владельцев отдельных объектов, а также недобросовестность некоторых брокеров. «Действительно, тенденции в регионы приходят позднее, чем в Москву, и кризисные явления до нас доходят позже. Но и в нижегородских бизнес-центрах в прошлом году начались движения и паника, которые в столице наблюдались еще в 2014 году. Некоторые управляющие даже снизили цену до 450 руб. за квадратный метр. Кроме того, вступили в игру некоторые брокеры, которые указывают на сайтах цены ниже рыночных, а нам пытаются объяснить, что у нас слишком дорого», — рассказывает генеральный директор Центра международной торговли Татьяна Жижина. По ее словам, ЦМТ пока по-прежнему заполнен на 100%, хотя осенью 2016 года свои площади в центре планирует покинуть «Вымпелком», сворачивающий свой нижегородский офис. Руководитель отдела арендных отношений ООО «Глобал риэлти» (владеет в Нижнем Новгороде БЦ «Дипломат» и запускает БЦ «Кулибин») Роман Чистяков добавляет, что ситуация осложняется отсутствием площадки для взаимодействия игроков нижегородского рынка коммерческой недвижимости, которая позволила бы сверить часы, поэтому на рынке появляется много непрофессионалов. Из-за того, что бизнес «схлопывается», новым объектам сейчас довольно сложно найти арендаторов, добавляет руководитель отдела аренды бизнес-центра «Время» Дмитрий Кочкин. В то же время он отмечает поток потенциальных арендаторов из Москвы и других крупных городов, а также из числа иностранных компаний, которые открывают в регионе свои офисы.

Свободная касса

Общее предложение торговых площадей в Нижегородской области, по данным Colliers International на начало 2016 года, составило 914 тыс. кв. м, из которых 90% приходятся на Нижний Новгород, 10% — на небольшие города региона: Арзамас, Кстово, Дзержинск и другие. Доля качественных торговых площадей в общем объеме предложения в Нижнем, по оценкам Colliers, составляет 75%, их общая площадь достигла 689 тыс. кв. м. Крупнейшим девелопером торговой недвижимости в регионе остается ГК «Столица Нижний», владеющая в настоящее время 235 тыс. кв. м площадей в пяти торговых центрах, отмечает Вероника Лежнева.

По оценкам IDEM, прирост качественных торговых площадей в Нижнем в прошлом году составил 27% к уровню 2014 года, или 164 тыс. кв. м. В итоге обеспеченность города качественными площадями составила 615 кв. м на 1 тыс. населения. По этому показателю Нижний занял третье место в России после Санкт-Петербурга (715 кв. м) и Екатеринбурга (656 кв. м), опередив Самару и Москву. При этом, по данным аналитиков Colliers International, Нижний стал лидером прошлого года среди всех городов России по приросту торговых площадей, за исключением Москвы.

Всего за год в городе открылось пять новых качественных торговых центров: «Небо» полезной площадью 69 тыс. кв. м, «Жар-Птица» арендопригодной площадью 60 тыс. кв. м, а также «Крым« (22 тыс. кв. м), «Олимп» (7 тыс. кв. м) и «Звезда» (6,5 тыс. кв. м). «Небо» — один из самых известных в городе долгостроев (девелоперы — «Электроника» и «Маринс груп»): ТРЦ площадью 140 тыс. кв. м с восьмизальным кинотеатром и крупнейшим в Европе фитнес-центром начал строиться 10 лет назад и был «заморожен» в кризис 2008 года. По первоначальным планам торгцентр должен был открыться в 2008 году, но в итоге был введен в эксплуатацию в ноябре 2015 года заполненным арендаторами лишь на треть. Примерно с такой же загрузкой открылся и торговый центр «Жар-Птица» (девелопер — «Столица Нижний»). По мнению экспертов, при негативном сценарии развития событий в экономике эти объекты будут заполняться арендаторами еще два-три года, при оптимистичном — не менее полутора лет. «В прошлом году ТРЦ открывались фактически только с якорными арендаторами. Хотя три года качественные объекты сразу открывались с загрузкой 90–95% и нужен был всего год, чтобы заполнить их на 100%. Сегодня же 30% считаются нормой, при этом посещаемость в некоторых городах упала на 10–15%», — отмечает Екатерина Гресс.

В остальных, действующих ТРЦ, по данным аналитиков, остаются вакантными 3–6% площадей в концептуальных и популярных торговых центрах и до 30% — в слабых объектах с невнятной концепцией. Многие девелоперы и управляющие компании предпочитают вести компромиссную арендную политику, удерживать арендаторов и не допускать серьезного увеличения уровня вакантных площадей в своих объектах, констатируют аналитики. По подсчетам IDEM, в среднем по городу арендные ставки в 2015 году упали на 10–12%. Но давать точную оценку эксперты не берутся: перестало существовать понятие средней ставки как таковой. Разброс цен даже в пределах одного ТРЦ высок и в зависимости от разных факторов, таких так товарная группа, этаж и местоположение, может быть 20-кратным. Кроме того, многие перешли на процент от оборота из валютной зоны в рублевую: даже если договор заключен в валюте, он нередко пересчитывается в рублях по фиксированному курсу.

Структура арендаторов торговой недвижимости в прошлом году также поменялась. В 2015 году активно развивался общепит, что связано и со снижением стоимости входа в ТЦ, и с изменением потребительского поведения: нижегородцы все чаще питаются вне дома. Доля предприятий общественного питания на площадях ТРЦ, под данным IDEM, выросла с 27% до 32%. С 10% до 5% снизилась доля банков, с 18% до 10% — доля магазинов одежды и обуви. Доля площадей, занятых продажей продуктов питания, наоборот, выросла с 9% до 17%, также в «защищенный» сегмент попали детские товары. В 2016 году на нижегородский рынок планируют выйти сеть развлекательных парков Maza Park, DIY-ритейлеры Leroy Merlin и «Мегастрой», а также дискаунтр «ЗаОдно» и немецкая сеть Selgros Cash & Carry.

Больше работы за меньшие деньги

С вводом новых торговых объектов изменится структура рынка, полагают аналитики. По словам Екатерины Гресс, если на 1 тыс. человек приходится 450 кв. м качественных торговых площадей, начинается качественная конкуренция среди ТЦ за покупателей: «Уже нельзя построить коробку, наполнить ее арендаторами и открыть». Когда же этот показатель превышает 600 кв. м, с рынка уходят слабые. «То есть в ближайшие несколько лет мы увидим, что некоторые торговые центры в Нижнем закрыты или перепрофилированы. Это уже объективная реальность», — говорит эксперт. При этом, по ее мнению, в ближайшие два года ввод новых торговых площадей в городе будет минимален, а старые ТЦ будут подвергаться реконцепции.

«На 2016 год, по нашим прогнозам, в Нижнем запланирован к вводу только один торговый центр площадью 15,8 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателем кризисного 2008 года. Кроме того, в августе 2015 года в парке „Швейцария“ началось строительство многофункционального комплекса, в состав которого войдут аквапарк и ТРЦ, но доля торговой составляющей в этом проекте не превышает 14 тыс. кв. м, и открытие назначено на 2017 год. Учитывая текущие экономические условия и большое число уже замороженных строек, мы видим высокую вероятность переноса сроков открытия строящихся проектов», — отмечает Вероника Лежнева. Владельцы действующих торгцентров будут сосредоточены на качественном улучшении своих действующих объектов: будут привлекаться профессиональные управляющие компании, новые нестандартные арендаторы, возможна частичная ротация арендаторов, обновление интерьеров. Что касается самих ритейлеров, то большинство из них предпочтут стратегию сдержанного развития, особенно в сегменте fashion, и будут лишь выборочно открывать новые магазины в региональных городах, даже в миллионниках, полагает аналитик. По мнению Екатерины Гресс, «дно» в сегменте торговой недвижимости в регионе будет достигнуто в первом квартале 2016 года. «Но весь год нас ожидает рецессия, продолжится предоставление скидок, и маловероятно, что получится отыграть арендные ставки назад», — прогнозирует эксперт.

Аналогичной ситуации аналитики ожидают и в сегменте офисной недвижимости. По прогнозам Colliers International, качество предложения на рынке офисной недвижимости Нижнего будет увеличиваться, как и доля вакантных площадей. «Принимая во внимание количество новых площадок — сейчас в городе в активной стадии строительства находится восемь офисных зданий с датой ввода в ближайшие один-два года, мы ожидаем пополнения рынка офисных площадей. Но по сравнению с 2015 годом объемы ввода в ближайшей перспективе будут ниже, что сдержит рост уровня вакантных площадей, а это не позволит ставкам сильно упасть», — считает Вероника Лежнева. Новые бизнес-центры будут заполняться медленно, особенно БЦ класса А и В, добавляет Екатерина Гресс. Управляющие бизнес-центрами также готовятся к более сложной работе с потенциальными арендаторами. «Стало понятно, что не получится, как раньше, просто построить бизнес-центр, сдать, обернуть в красивую маркетинговую оболочку, продать его и получать прибыль. Нужно заранее просчитывать все архитектурные и бизнес-решения», — говорит Роман Чистяков.

Анна Павлова