«Волна» утихла

В условиях бюджетного дефицита программу «волнового переселения» из аварийного фонда в Нижнем Новгороде можно считать практически замороженной. Из 21 площадки, которые мэрия подготовила к торгам по продаже прав развития застроенных территорий (РЗТ), в 2015 году удалось реализовать только четыре. Инвесторы не горят желанием ввязываться в убыточное расселение ветхого жилья. Поэтому расчеты городских властей выручить 1,4 млрд руб. не оправдались. Сроки расселения аварийных домов растягиваются до 2025 года.

Муниципальная программа «волнового переселения», активно воплощавшаяся в 2013–2014 годах, когда за счет бюджета в Нижнем Новгороде впервые за долгое время стали строить многоквартирные дома, в прошлом году практически остановилась из-за отсутствия бюджетных средств. Напомним, в рамках этой программы к декабрю 2014 года администрация Нижнего Новгорода подготовила к реализации 21 площадку общей площадью 42 га, признав аварийными почти полторы сотни домов. Большая часть застроенных территорий, около 32 га, относилась к Нижегородскому району. В первую очередь продаж вошел центр города: район Больших оврагов, Сенная площадь, кварталы улиц Ильинской — Маслякова, Тверской — Невзоровых, Нижегородской — Сергиевской, Грузинской, Студеной, Славянской, Короленко и других. Кварталы предполагалось продавать частным инвесторам на праве развития застроенных территорий. Мэрия планировала выручить 1,45 млрд руб., которые затем предполагалось вложить в строительство муниципального жилья для граждан, живущих в аварийном фонде. Следуя по цепочке «строительство стартовых домов — переселение в них жителей — снос их бараков — продажа земельных участков — строительство новых домов», городские власти намеревались завершить начатую в 2013 году первую «волну» расселения. Напомним, тогда в течение двух лет город потратил более 1,3 млрд руб. на приобретение 700 квартир для граждан, переезжающих из аварийного фонда.

Однако в 2015 году передел полномочий между городом и областью и кризис в экономике обрушили планы возврата этих бюджетных инвестиций. После передачи градостроительных полномочий на уровень правительства Нижегородской области аукционы, назначенные на декабрь 2014 года, были отменены. В 2015 году областные власти выставляли большинство площадок на торги, но из 19 аукционов состоялось только четыре. Застройщики не рискнули связываться с приобретением площадок, на которых нужно за свой счет расселять ветхий фонд (под это определение подпадают кирпичные и каменные дома с физическим износом более 70% и деревянные с износом более 65%). «За 2015 год по результатам аукционов по продаже прав развития застроенных территорий (РЗТ) в Нижнем Новгороде в областной бюджет поступило 34,6 млн руб. В то же время из областного бюджета на строительство муниципального жилья в рамках программы волнового переселения было перечислено 100 млн руб.», — подчеркивают свое доброе отношение в министерстве инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области.

«Программа хорошая и проработанная, но для ее реализации нужны деньги. Изначально с правительством Нижегородской области мы договаривались о выделении порядка 1 млрд руб. ежегодно. На самом деле было выделено 500 млн из городского бюджета и 442 млн руб. из областного. На эти средства мы смогли подготовить 21 перспективную площадку. Но экономика просела, и „волна“, которую мы готовили в Нижегородском районе, здесь же и остановилась из-за отсутствия финансирования, получившись только наполовину», — сетует директор городского департамента строительства Юрий Щеголев. Гендиректор группы «Кварц» Дмитрий Кузин считает, что получилось «даже не полволны, а какой-то всплеск: ни одной площадки муниципалитет не освободил и не выставил на аукцион». Проблема перешла в политическую плоскость: ссылаясь на миллиардный провал в доходах, депутаты гордумы теперь просят областные власти вернуть городской администрации полномочия по организации РЗТ, но в региональном правительстве на это не согласны.

РЗТ замедленного действия

Муниципальная программа «волнового переселения» — только часть утвержденной еще в 2007 году адресной муниципальной программы сноса аварийного и реконструкции сноса ветхого фонда, то есть на самом деле проблема с ветшающими бараками гораздо шире. В Нижнем Новгороде больше 3 тыс. ветхих жилых домов. Из них 827 домов относятся к «шестой категории», то есть к жилью пограничной степени износа, которое постоянно пополняет аварийный фонд (те дома, состояние которых угрожает жизни и здоровью их жильцов).

Всего в аварийном фонде сейчас живут около 5 тыс. нижегородцев, их расселение — это прямая обязанность городских властей. Еще порядка 19 тыс. человек живут в ветхом жилье, которое, по логике властей, должны расселять частные инвесторы. Для решения проблем ветхого фонда еще в 2007 году администрация Нижнего Новгорода начала проводить торги по РЗТ, по невысоким ценам продавая застройщикам целые кварталы с условием их расселения за счет самих инвесторов. Цифры мэрии говорят сами за себя: так, в 2006–2014 годах было проведено 295 аукционов по РЗТ, из них половина — повторные, так как никто не подавал на торги заявки. По итогам было заключено 105 договоров с застройщиками, 15 контрактов впоследствии были расторгнуты из-за неисполнения обязательств и отказа инвесторов. При этом полностью жилищные проекты были реализованы только по семи договорам, еще на 12–15 площадках ведется строительство домов в разной стадии готовности. На оставшихся десятках территорий инвесторы на стройплощадку еще не выходили, занимаясь расселением и проводя только бумажную работу: утверждение проектов планировки и межевания, прохождение публичных слушаний, рабочее проектирование и так далее. Всего готового жилья по схеме РЗТ в 2007–2015 годах было построено 84,8 тыс. кв. м (сопоставимые объемы жилья крупная строительная компания из первой тройки, вроде «Жилстрой-НН», вводит ежегодно), а в муниципальный бюджет от продажи застроенных территорий за эти годы поступило 1,226 млрд руб.

Весьма скромные результаты собеседник Guide в администрации города объясняет тем, что многие застройщики, ввязавшиеся в РЗТ с тяжелым расселением в 2007 году, тут же попали под финансовый кризис 2008 года, на несколько лет заморозив свои проекты, а с 2014–2015 годов начался «второй период экономической нестабильности».

Итоги в целом дают серьезный повод для критики РЗТ со стороны депутатов городской думы. Председатель комиссии по развитию города Вячеслав Растеряев прямо обвинил администрацию города в том, что все эти годы она вела ошибочную политику, чересчур нагружая частных инвесторов затратами. «Надо было снижать нагрузку на застройщиков, и тогда бы мы весь центр города уже вычистили от ветхого фонда. А мы все сделали, чтобы застройщики ушли в сторону, упустив драгоценное время и возможности города», — выговаривал глава группы «Нижегородский дом» городским чиновникам.

Миллиардов нет, но хочется

Средств на расселение нижегородцев из «гнилушек» и «народной стройки» не хватает не только у частных застройщиков, но и в бюджете Нижнего Новгорода. Так, сейчас на учете в городской администрации стоит 330 домов, признанных аварийными, их количество постоянно увеличивается за счет естественного старения фонда. Для расселения этих домов городу нужно около тысячи квартир, в связи с чем срок отселения определен до 2025 года, говорят в администрации.

«Мы примерно подсчитали, что на территории Нижегородского, Советского и Приокского районов при общих вложениях в расселение аварийного фонда 3,35 млрд руб. от последующей реализации площадок по РЗТ мы получим 3 млрд руб. При этом надо учитывать временной лаг в два-три года. А в заречной части города эти пропорции гораздо хуже: вложить надо 12–14 млрд руб. при выручке 2 млрд», — описал финансовую ситуацию с аварийным жильем Юрий Щеголев. При этом от федерального бюджета помощи ждать не приходится: по федеральному закону №185-ФЗ Федеральный фонд содействия реформированию ЖКХ софинансирует расселение домов, признанных аварийными до 1 января 2012 года, а таких в Нижнем Новгороде уже не осталось, они давно снесены.

Что касается ветхого фонда, решение этой проблемы в основном ложится на плечи застройщиков, отмечает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. «Темпы жилищного строительства в Нижнем Новгороде снизились на 44,8%. Если говорить о развитии застроенных территорий, то сравните: в 2013 году на аукционах было выделено примерно 79 га, в 2014-м — более 40 га, а в 2015 году областное министерство провело торги на 24 га. Очевидно, что с замедлением строительства замедляется и расселение ветхого фонда со стороны застройщиков. Сейчас идет цикличный трехлетний спад, который затронет и следующий 2017 год», — полагает аналитик, но предлагает смотреть в будущее с оптимизмом. По словам Татьяны Романчевой, проектирование многоквартирных домов идет на многих площадках, полученных по РЗТ, и в следующие годы эти проекты обязательно «выстрелят».

Роман Кряжев