В ожидании спроса

По итогам 2015 года в Нижегородской области объемы строительства жилья снизились на 30%, количество и общая сумма выданных ипотечных кредитов сократились в полтора раза. Несмотря на это, цены на жилье на первичном рынке пока стагнируют, на вторичном снижаются незначительно. Отраслевые аналитики настроены оптимистично: рынок поддержит госпрограмма субсидирования ипотеки.

По данным Нижегородстата, в 2015 году в регионе было построено 1,25 млн кв. м жилья, что на 30% меньше, чем по итогам 2014 года. Объемы строительства жителями региона (на собственные или заемные средства) снизились на четверть, организациями — на 16,5%. Основную часть объемов обеспечили районы области: если раньше Нижний Новгород строил больше половины всего жилья, то в этом году доля областного центра в общих показателях составила 35,2% (объемы строительства в Нижнем упали на 45%).

Аналитики отмечают, что ожидания рынка были более пессимистичными, но, несмотря на сложную экономическую обстановку, строительство не остановилось, более того — в Нижнем начали осваивать новые площадки. «В 2015 году в Автозаводском районе началось строительство 21-этажного дома компании „Стэком“, „Жистрой-НН“ приступил к возведению первого дома в жилом комплексе „Мончегория“. В Ленинском районе группа компаний „Столица Нижний“ вышла на площадку жилого комплекса „Аквамарин“ на берегу Оки, „Новмонолитстрой“ занимается проектом „Жюль Верн“ на улице Июльских дней, а „Квартстрой-НН“ строит 17-этажный дом на улице Гончарова. В Сормовском районе строительные площадки осваивают сразу пять компаний. В целом новые объекты в прошлом году появились во всех районах города», — говорит руководитель аналитического отдела ГК «Кварц» Елена Олифер. Кроме того, в течение года вводились в эксплуатацию новые дома в жилых комплексах «Цветы», «Седьмое небо», «Юг», «Бурнаковский», «Гагаринские высоты», «Подкова», «Мещера центр» и многих других, добавляет аналитик. В результате, по оценкам Елены Олифер, на рынке готового жилья с учетом проектов, реализованных в предыдущие годы, произошел всплеск предложения — по подсчетам агентства, по сравнению с 2014 годом он увеличился на 47%.

На рынке готового жилья с учетом проектов, реализованных в предыдущие годы, произошел всплеск предложения

Ценовой простой

При максимальном объеме предложения рост цен на жилье практически остановился, а с учетом инфляции некоторые эксперты заговорили о снижении стоимости квадратного метра. Так, по подсчетам ГК «Кварц», средняя цена квадратного метра в Нижнем Новгороде за год опустилась на 2,5%. Если в 2014 году 1 кв. м жилья в областном центре в среднем стоил 70 тыс. руб., то в 2015-м — 68,5 тыс. руб. По данным аналитика, отрицательная динамика стала особенно заметна в ноябре, когда перед Новым годом застройщики стали предлагать скидки на квартиры. «Строительные компании готовы идти навстречу клиентам, чтобы реализовать объекты. Еще один способ, к которому прибегают застройщики, чтобы снизить стоимость квадратного метра, — уменьшение площади квартир. На однокомнатные квартиры сегодня приходится около 45% продаж, на двухкомнатные — 30%, на „трешки“ — 21%. И только 4% от проданных квартир составляют четырехкомнатные», — рассказывает аналитик.

Что касается соотношения цен на первичном и вторичном рынках, то, по подсчетам Нижегородского центра научной экспертизы (ННЦНЭ), новостройки за год подорожали всего на 0,8%, квартиры на вторичном рынке подешевели на 7%. Притом что обычно за год квартиры растут в цене на 15–17%. «Если прежде разница в стоимости квартиры на первичном и вторичном рынках составляла около 10%, то теперь она стремится к нулю. Так, средняя цена квадратного метра в новостройке по итогам года составила чуть более 64 тыс. руб., в старом фонде — 66,1 тыс. руб.», — говорит директор НЦНЭ Татьяна Романчева. На динамику цен также влияет и строительство большого количество жилья эконом-класса — это не позволяло расти ценам на первичном рынке и удерживало цены на вторичном рынке, поскольку нижегородцы отдавали предпочтение новым домам. «Кроме того, стоит учитывать цикличность рынка, которая составляет около 10 лет. На 2015–2017 годы приходится период спада, и в 2016 году он будет максимальным», — полагает госпожа Романчева.

По данным Нижегородстата, в целом по региону цены на жилье выросли. Так, среднегодовая рыночная стоимость 1 кв. м на первичном рынке составила 62,9 тыс. руб., что почти на 10% выше, чем в 2014 году. На вторичном рынке квадратный метр в среднем по области подорожал на 4,7%, до 66,5 тыс. руб. При этом стоимость строительства жилья росла быстрее — в среднем по области на 16,5% по сравнению с 2014 годом (до 45,7 тыс. руб.), в Нижнем Новгороде — на 20,8% (до 50,99 тыс. руб.).

Непривлекательная ипотека

Несмотря на невысокий темп роста цен на жилье и сохранение средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам (по данным Банка России, в 2014 году она составляла 12,5%, в 2015-м — 13,5%), региональное управление Росреестра зафиксировало снижение активности участников рынка недвижимости. В частности, количество зарегистрированных прав собственности на жилые помещения в 2015 году снизилось на 3,8% по сравнению с 2014 годом до 229,7 тыс. Но это не вызывает опасений у экспертов. Татьяна Романчева говорит, что в Москве, где рынок жилья давно перегрет, количество зарегистрированных сделок с недвижимостью сократилось на 30%, поэтому отрицательная динамика в Нижегородской области не так существенна.

Значительно сократилось количество зарегистрированных договоров долевого участия — на 41,7% до 11,47 тыс. В Росреестре это связывают с изменениями федерального законодательства: с 1 октября 2015 года вступили в силу новые требования к капиталу профильных страховых компаний, сузившие круг партнеров застройщиков.

Количество зарегистрированных ипотечных сделок снизилось на 23,9% до 22,9 тыс. При этом, по подсчетам Волго-Вятского управления Центробанка, объемы и количество выданных ипотечных кредитов в Нижегородской области сократились в полтора раза: если в 2014 году банки выдали нижегородцам 24,4 тыс. ипотечных кредитов на 37,5 млрд руб., то в 2015 году — чуть более 16 тыс. на 23,6 млрд руб. и ни одного займа в иностранной валюте. Объем просроченных платежей по ипотеке вырос более чем на 33%: если на 1 января 2015 года он составлял 588,1 млн руб., то в новом году — 784,2 млн руб.

В надежде на государство

Рынок поддержит продление программы субсидирования ипотеки до конца 2016 года, считают аналитики. «В первую очередь это важно для застройщиков, поскольку банк сразу выплачивает ему полную стоимость квартиры. Это значит, что строительные компании смогут завершить начатые проекты», — говорит Татьяна Романчева. В то же время она не исключает, что сроки строительства жилья могут затянуться, а очередность и объемы ввода домов в жилых комплексах изменятся. По мнению госпожи Романчевой, может измениться и структура рынка: уйдут небольшие игроки, которые были обеспечены собственным капиталом менее чем на 20%. Также аналитик полагает, что уменьшится и количество инвестиционных сделок, когда квартиры покупаются для последующей продажи, из-за того что цены на жилье не растут и самих частных инвесторов такого рода становится меньше. Но потребительский спрос, по ее мнению, останется стабильным, поскольку у населения всегда есть потребность в приобретении или смене жилья. «Не будут повышаться цены на жилье на вторичном рынке, поскольку в 2015 году объем предложений вырос на 35%. Тяжело будут продаваться квартиры невысокого качества в старом фонде. Кроме того, не исключено, что сделки по недвижимости станут длиннее и сложнее по структуре: в Нижнем много наследной массы жилья, поскольку смертность в городе остается высокой, поэтому, вероятно, будет больше обменов», — полагает директор ННЦНЭ.

По прогнозам Елены Олифер, спрос на недвижимость в 2016 году будет сокращаться из-за падения покупательной способности, строительных площадок станет меньше. По подсчетам ГК «Кварц», это приведет к снижению цен на недвижимость в течение года примерно на 10%.

Директор агентства «Выбор-недвижимость» Александр Жилевский отмечает, что в 2015 году в течение нескольких месяцев «рынок продавца» стал «рынком покупателя», хотя раньше на этот процесс уходило примерно полтора года, но «рынок жилья был, есть и будет». «Мы можем отказаться от покупки чего угодно, сэкономить на машине, на поездках за границу, ужаться в других расходах, но если семье нужна квартира, вопрос будет каким-то образом решен. По статистике, около 50% населения хотят в корне поменять жилищные условия, 85% задумывались об их улучшении. Да, работать стало сложнее, но ситуация хуже не станет. Тем более что государство понимает роль строительного сектора в экономике и поэтому поддерживает строительство жилья, а банки перестроили систему работы, перешли к холодным продажам и готовы предлагать заемщикам наиболее подходящие для них условия кредитования», — заключает господин Жилевский.

Александра Викулова