Из-за дорогих кредитов и низкого спроса на аренду сроки окупаемости коммерческой недвижимости увеличиваются. Если в 2008 году вернуть инвестиции можно было за 6-7 лет, то сейчас девелоперам придется подождать как минимум 10, рассказывает обозреватель «Коммерсантъ FM» Андрей Воскресенский.
Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ
Сроки окупаемости новых проектов в офисном сегменте превысят 20 лет при использовании кредитов и составят не менее 10 лет при финансировании из собственных средств. Такие расчеты произвели специалисты компании «Экоофис».
Сегодня на девелопера в офисном сегменте давят сразу два фактора: невыгодные условия по кредитам и низкий спрос на аренду коммерческих площадей. Первый фактор существенно повышает расходную часть, а второй — снижает доходную. В связи с кризисом банковские ставки ощутимо выросли, и на сегодняшний день получить средства в банке можно не более чем на два-три года и в среднем под 18% годовых.
С другой стороны, значительно вырос уровень вакантных площадей, особенно в офисах высокого класса. В бизнес-центрах класса «А» и «В+» их доля составляет сейчас примерно 30-35%, и позитивных изменений в краткосрочной перспективе не ожидается. Офисы класса «В» и «В-» пострадали меньше, здесь уровень вакантности составляет в среднем 15-20%, ведь именно сюда переместились арендаторы из более дорогих объектов. Однако и ставки в них изначально были ниже, что прежде делало срок окупаемости несколько длиннее премиальных офисных центров. Соответственно, сейчас по этому показателю проекты всех классов сравнялись.
Понятно, что сокращение срока окупаемости в настоящее время возможно лишь за счет собственного финансирования. В этом случае при грамотном выборе локации и хорошей концепции вернуть инвестиции можно будет лет за десять, полагают эксперты. Для сравнения: до 2008 года средний срок окупаемости проектов на офисном рынке составлял шесть-семь лет. Но при нынешнем рынке и десять лет можно считать отличным показателем.