В уходящем году девелоперы, традиционно первые жертвы экономических потрясений, вновь оказались на грани обрыва. От падения их спасло уже наученное опытом прошлого кризиса государство, подставившее плечо в виде субсидированной ипотеки. Но если кризис затянется, а власти откажутся спасать бизнес застройщиков за счет бюджета, рынок может оказаться там, откуда многие компании не найдут выхода уже никогда.
Фото: Сергей Киселев, Коммерсантъ / купить фото
Два года назад моя подруга, уволившись из рекламного агентства, решила заняться недвижимостью. Она вместе с мужем покупает квартиры в новостройках, ремонтирует и продает их. Для небольшого семейного дела вполне неплохо: доходность последней сделки составила около 10%. Правда, этим летом подруга решила взять паузу. "Сейчас мы фактически конкурируем с застройщиком нашего дома, который опустил цены ниже уровня, по которому мы покупали квартиру",— разводит она руками. Такая же ситуация и на вторичном рынке — цены могут упасть, пока заканчивается ремонт. Кризис заставил девелоперов снизить стоимость квартир в новостройках Москвы и Подмосковья минимум на 10%. Застройщики балансируют между растущими ценами на стройматериалы, дорогими кредитами и падением спроса.
Когда рынок попал в нынешнюю турбулентность, эксперты утверждали, что российские девелоперы подготовлены лучше, чем в 2008-2009 годах: их долговая нагрузка не была так велика, как шесть лет назад. Кроме того, теперь власти, испугавшись социальных последствий от возможного краха строительной отрасли, решили поддержать спрос, объявив о поддержке ипотечного кредитования. На эти цели государство выделило почти 700 млрд руб. Большинство жилых объектов, если верить подсчетам "НЭО Центра", по-прежнему строится на привлеченные средства, на деньги дольщиков приходится только 40%. Но застройщики в один голос уверяют, что поддержка ипотеки позволила рынку продержаться "хоть какое-то время".
В 2008-2009 годах такая поддержка не оказывалась чиновниками, с молчаливого согласия которых крупные компании переходили под контроль банков-кредиторов. Фактическому бездействию властей во время предыдущего кризиса и их активному участию в спасении отрасли сейчас есть несколько объяснений. Крах в 2008-2009 годах был вызван внешними факторами: тогда "трясло" всех — от американского рынка до азиатских. В нынешний кризис российская экономика и девелоперы вошли в гордом одиночестве, да еще и будучи окруженными не очень, мягко говоря, дружелюбно настроенными западными странами.
Вовлеченность в нынешнюю ситуацию чиновников, отвечающих за строительную отрасль, косвенно подтверждает, что выход из текущего кризиса может быть долгим и мучительным, в отличие от событий 2008-2009 годов, когда, рынок насколько быстро упал, настолько быстро и восстановился. Строительство жилья, которое ведется в основном за счет привлеченных средств, крайне чувствительно к кассовому разрыву. Поэтому чем дольше рынок находится в зоне турбулентности, тем выше вероятность растерять по пути его пассажиров. Несмотря на активное содействие государства, первая жертва уже есть: основной владелец группы СУ-155 Михаил Балакин, которому придется отдать свой бизнес банку "Российский капитал" и "Интеко". "Как понять, кто не выживет в наступающем году? Обратите внимание на компании, которые продолжат демпинговать до следующего лета. Это будущие банкроты",— прогнозирует президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин. Но и в ценовую войну толком ввязаться могут не все: кто-то просто не имеет возможности демпинговать, так как обременен кредитами, которые необходимо обслуживать.
Что же будет дальше, если программа субсидируемой государством ипотеки завершится почти через два месяца — 1 марта 2016 года? Стоит ли ожидать, что цены на квартиры, в том числе в новостройках, упадут еще ниже? Застройщики прекрасно понимают, что для привлечения покупателей, чьи доходы падают, цены на квартиры надо снижать. Но это опасная иллюзия: 80% населения экономит уже даже на продуктах, говорит управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Нефть пикирует, доллар растет, покупательская способность стремительно снижается на фоне увеличивающихся цен.
Застройщики и риэлторы готовятся к тому, что следующий год окажется похож на уходящий: цены будут стагнировать, покупательская способность — демонстрировать небольшую сезонную активность. Это оптимистичный прогноз, вероятность которого зависит от того, захотят ли власти и дальше тратить бюджетные средства на поддержку покупательской способности на рынке жилья. Пока нет такого решения, текущие заявления некоторых девелоперов о строительстве новых жилых комплексов стоимостью десятки миллиардов рублей выглядят как анекдот.