Городские власти поставили перед собой задачу превратить Кронштадт в центр притяжения для туристов и довести посещаемость острова Котлин, на котором расположен некогда закрытый город, до 6 млн человек в год. Эксперты полагают, что у этого поселения есть потенциал и планы властей могут быть осуществлены.
Туристической инфраструктуры в морском городе Кронштадте сегодня практически не существует
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Комитет по экономической политике и стратегическому планированию недавно завершил работу над программой развития Кронштадта. До 2020 года на развитие города собираются выделить 15 млрд рублей. Эти деньги будут направлены в первую очередь на инженерную подготовку территорий, создание транспортной инфраструктуры, промышленных зон и жилищное строительство. Так, город будет разделен на три локации, каждая из которых, по планам правительства, будет нести определенную функцию. В западной части намечено развивать рекреационную зону, центральную часть отведут под промышленное строительство и возведение 35 тыс. кв. м социального жилья, в восточной зоне также предполагается жилое строительство на 130 тыс. кв. м. Кроме этого, в течение ближайших пяти лет город планирует намыть в акватории Финского залива еще 200 га, что позволит дополнительно построить около 300 тыс. кв. м жилья примерно на 10 тыс. человек.
Разработанный проект затрагивает различные аспекты развития туристической составляющей, формирования общественных зон. При этом город рассчитывает получить 2 млрд рублей из федерального бюджета. В 2016 году в бюджете на программу развития Кронштадта заложено 256 млн рублей, основные суммы будут потрачены в 2017-2018 годах. Также было отмечено, что в Кронштадте есть объекты незавершенного строительства, решение по которым должно быть принято в ближайшее время.
Ирина Реут, заместитель директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, считает, что планы развития Кронштадта можно назвать колоссальными и передовыми.
Справедливости ради стоит отметить, что это не первый план по оживлению города. Так, несколько лет назад существовал план по переносу в Кронштадт всех судостроительных верфей Петербурга и создание одной суперверфи. Однако проект дальше концепции не пошел.
Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК "Доверие", также вспоминает, что несколько лет назад был проект по созданию в Кронштадте зоны облегченного контроля для маломерных судов, прибывающих из Европы. "Это предложение было направлено на то, чтобы увеличить туристический поток на остров Котлин, однако востребованность такого направления среди иностранных яхтсменов оказалась низкой. Также были планы по созданию единого учебного центра на 20 тыс. студентов, который объединил бы Нахимовское и Макаровское училища. Однако этот проект пока также остался нереализованным", — говорит господин Крутов.
Приблизили "большую землю"
Кронштадт долгое время был закрытой территорией, куда добирались лишь по воде и при наличии пропуска. Открытие автомобильного движения по дамбе приблизило его к "большому Петербургу". Несмотря на это, Кронштадт по-прежнему далеко расположен от основной части Петербурга — по удаленности он "конкурирует" с Курортным районом Петербурга (Сестрорецк и далее вдоль Приморского шоссе), но при этом значительно уступает ему с точки зрения имиджа и качества территории.
"По сравнению с другими городами-спутниками время доступа до сложившейся застройки Петербурга и ближайших станций метро по-прежнему относительно велико. Отсутствие связи с городом рельсовым транспортом, который выступает интересной альтернативой автомобилям за счет лучшей прогнозируемости и меньшей зависимости от общей транспортной обстановки, также существенно ограничивает развитие Кронштадта. Особенно в свете того, что ситуация на дорогах Петербурга с каждым годом все усложняется, хотя город и предпринимает шаги для изменения ситуации", — говорит Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.
Генеральный директор УК Rocket Group Борис Латкин отмечает, что население Кронштадта по большей части ездит на работу на "большую землю". "Этот момент можно исправить, лишь перенеся крупные предприятия за пределы промышленного пояса Петербурга, создавая рабочие места в пригородах", — уверен он.
Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, полагает, что с учетом исторических особенностей развития города, а также текущего экономического вектора судоремонтные работы и судостроение могут быть перспективными направлениями. "Кроме того, город находится в зоне влияния строящегося глубоководного морского порта Бронка, расположенного вблизи города Ломоносова, который сможет обеспечить жителей острова дополнительными рабочими местами", — говорит он.
Отстающий район
В Кронштадте по сравнению с другими пригородами Петербурга развитие недвижимости идет более медленными темпами.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", говорит: "По моим оценкам, в Кронштадтском районе рынок вторичной и особенно первичной недвижимости очень "тонкий", практически неразвитый из-за своих небольших размеров и удаленности от центра".
Сегодня город делится на старую малоэтажную и новую зону, которая была застроена новыми домами в конце 1980-х — начале 1990-х годов. Средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке на этой территории практически не подверглась кризисным колебаниям и составляет 81,1 тыс. рублей за квадратный метр. "За последние три года стоимость жилой недвижимости в среднем увеличилась на 5%, цены на трехкомнатные квартиры выросли на 11%", — говорит госпожа Реут.
"Сейчас новое жилье в Кронштадте практически не строят, по понятным причинам — ограниченная территория и невысокая популярность данной местности. За последние годы только компания КВС в рамках редевелопмента возвела здесь свой жилой комплекс "Амазонка", который был сдан в 2015 году. Поэтому средняя цена на первичную недвижимость складывается из последних оставшихся в этом жилом комплексе четырехкомнатных квартир — 71,2 тыс. рублей за квадратный метр. Старый фонд Кронштадта был исключен из программы редевелопмента, поэтому в ближайшие годы значительного обновления жилищного фонта ждать не приходится. Впрочем, на текущий момент это может и к лучшему, так как текущей социальной и торговой инфраструктуры жителям хватит еще надолго, а уплотнения многоэтажными муравейниками здесь не предвидится", — рассказала маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева.
Досуговых центров для семейного времяпрепровождения в Кронштадте практически нет, поэтому для этих целей жители ездят в Петербург. Зато в Кронштадте есть собственный театр, популярный среди жителей — это Драматический театр Балтийского флота.
Значимым событием в жизни города стало открытие после реставрации Никольского морского собора. Это увеличило туристические потоки на остров и положительно сказалось на его имидже, уверен Игорь Кокорев.
"Несмотря на туристическую привлекательность Кронштадта, которая повысилась с открытием для посетителей после реставрации Морского собора, туристической инфраструктуры в городе практически нет. Продуктовые магазины и небольшие кофейни рассчитаны на удовлетворение спроса местных жителей, в то время как туристическая инфраструктура, способствующая длительному времяпрепровождению на острове, отсутствует", — отмечает Василий Довбня.
Территория, расположенная вокруг Гостиного двора, является своеобразной деловой и торговой зоной. Здесь находится большинство магазинов, представительства банков и прочая сопутствующая инфраструктура, так что местные жители на нехватку объектов торговли не жалуются, хотя популярных в Петербурге гипермаркетов в городе нет. Нет в Кронштадте и дефицита социальной инфраструктуры — действующих здесь девяти детских садов пока хватает. Также в городе действует восемь городских школ и морское кадетское училище. Большинство школ отремонтировано, они имеют ухоженные территории и спортивные площадки. С медицинским обслуживанием в городе несколько хуже, хотя работают две поликлиники, больница и даже родильный дом.
Треть территории города занимают военные части, Кронштадтский морской завод и Арсенал, действуют три пищевых предприятия. Кроме того в Кронштадте сохранились угольные котельные, которые, впрочем, в ближайшем будущем собираются закрывать.
С точки зрения торговой и офисной недвижимости ситуация в Кронштадте не изменилась даже после открытия сквозного движения по дамбе. "Качественных офисных центров в городе нет, а потребности населения удовлетворяются старыми зданиями, которые были построены в советский период или ранее и позднее отремонтированы — качественно или не очень, а также встроенными помещениями. Импульс к дальнейшему девелопменту получили промышленные зоны, портовые мощности — как за счет открытия дамбы, так и за счет развития военно-промышленных предприятий и образовательных заведений", — говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
При этом уникальный природный и историко-культурный потенциал Кронштадта создает существенные предпосылки для его развития. "Значимым фактором для города может стать и ввод проекта "Лахта-центра" — Кронштадт станет одним из двух, наряду с Сестрорецком, ближайших пригородов к комплексу в Лахте. Тем не менее для успешного развития рынка недвижимости вопрос транспортного обеспечения будет одним из ключевых", — полагает господин Кокорев. Он также считает, что потенциал развития в городе есть не только для жилья, но и для коммерческих комплексов, в первую очередь — современной форматной торговли и рекреационных функций.