Государственная программа «Жилье для российской семьи» в непростых экономических условиях стала стимулом для развития рынка жилищного строительства Нижегородской области. О первых результатах работы программы и о том, как областные власти помогают обманутым дольщикам, рассказывает министр строительства, ЖКХ и ТЭК Нижегородской области Игорь ДОНАТО.
Игорь Донато
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ / купить фото
Business Guide: Эксперты говорят о падении спроса на жилье, в том числе и на первичном рынке. Согласны ли вы с этими оценками, как обстоят дела в целом по региону?
Игорь Донато: В текущем году действительно наблюдалось снижение спроса на жилье по сравнению с предыдущими периодами. Особенно сильно это отражается на первичном рынке недвижимости, поскольку застройщики, реализующие проекты жилищного строительства, сталкиваются с проблемой привлечения финансов из-за отсутствия стабильного спроса. Данное обстоятельство также оказывает влияние на объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилья в регионе: с января по сентябрь 2015 года в Нижегородской области введено в эксплуатацию 786 тыс. кв. м жилья, это почти на 10% ниже сопоставимого периода 2014 года. Тем не менее рынок постепенно оживает, и это внушает нам осторожный оптимизм.
Падающий спрос — главный фактор, влияющий на объемы строительства и ввода жилья
B. G.: Как реализуется в регионе государственная программа «Жилье для российской семьи»?
И. Д.: Сейчас у нас отобраны застройщики и проекты с общим объемом строительства жилья эконом-класса на 308 тыс. кв. м, из них 20 тыс. кв. м планируем к вводу в эксплуатацию уже в текущем году. Таким образом, за счет активности граждан по участию в программе Нижегородская область смогла увеличить изначально планируемые объемы более чем в два раза. Желающих купить квартиры по фиксированной цене, не превышающей 35 тыс. руб. за 1 кв. м, много: сейчас в реестр участников госпрограммы включено 2,4 тыс. семей. Министерство строительства, ЖКХ и ТЭК Нижегородской области работает в тесном контакте с застройщиками, помогая им решать вопросы с инженерной инфраструктурой, техническими условиями и другие вопросы, возникающие в процессе строительства. На сегодня для строительства жилья по программе определены две площадки: проспект Кораблестроителей в Нижнем Новгороде и поселок Новинки Богородского района. Все жилые дома будут обеспечены необходимой инженерной и социальной инфраструктурой.
Я думаю, что объемы строительства такого жилья будут увеличиваться — есть потенциальные застройщики, которые хотят работать по этой программе не только в Нижнем Новгороде, но и в Дзержинске, Кстове на условиях выкупа построенных площадей.
B. G.: Минстрой ранее рекомендовал застройщикам Новинок самим объединять свои усилия и финансовые ресурсы. Эта стратегия работает?
И. Д.: В этом районе пять основных застройщиков, которые вкладываются в развитие своих проектов, но между собой им сложно договариваться, особенно в финансовом плане. Тем не менее точки соприкосновения они находят. На первые очереди строительства вопрос обеспечения инженерной инфраструктурой решили, дальнейшее развитие поселка Новинки после 2017–2018 годов упирается в инвестиционную программу «Газпрома» по строительству газораспределительной станции «Митино». Тем не менее данный вопрос на сегодня также решается совместно с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства.
B. G.: В ведении вашего министерства также находится решение проблем обманутых дольщиков. Расскажите об этой работе.
И. Д.: Министерство строительства, ЖКХ и ТЭК Нижегородской области ведет планомерную системную работу по решению проблем граждан, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками. Эта работа заключается в оказании мер государственной поддержки гражданам — участникам долевого строительства объектов, застройщики которых ликвидированы или устранились от работ, а также в содействии застройщикам, которые нарушили сроки исполнения обязательств, но не отказываются от них. В настоящее время в регионе по долевому строительству строится более 400 домов, доля проблемных домов в общем количестве составляет около 5%.
В начале октября введен в эксплуатацию один из самых сложных многоквартирных домов — на ул. Пролетарской, 28. Это первый из пяти наиболее сложных нижегородских долгостроев, остановленный строительством еще в начале 2000-х годов. За четыре месяца ООО «Жилстрой-НН» достроило этот дом и передало ТСЖ «Возрождение» —юридическому лицу, созданному участниками долевого строительства. Механизм, по которому достраивался дом, был определен законом Нижегородской области от 4 мая 2011 года №52-З и предусматривал привлечение нового инвестора на достройку дома-долгостроя, а инвестору в свою очередь предоставлялся бесплатно новый земельный участок, находящийся в государственной собственности. Реализация этого механизма была отложена на срок около двух лет в связи с тем, что он в судебном порядке оспаривался управлением Федеральной антимонопольной службы по Нижегородской области. В итоге суд признал правомерность действий областного правительства. К сожалению, механизм бесплатного предоставления земельных участков за достройку проблемных домов на сегодня не действует в связи с вступившими в силу изменениями земельного законодательства.
В большинстве случаев сами обманутые дольщики создают юридическое лицо и берут функции застройщика на себя, а региональное правительство выделяет из бюджета субсидию на достройку дома. Например, по такой схеме сейчас достраивается давний долгострой на ул. Белинского, 118. На объекте в границах улиц Ошарская — Ванеева также долго приходилось объединять людей, объяснять необходимость создания некоммерческого партнерства. Тем не менее данная работа была проведена, на сегодня по объекту выделено из областного бюджета около 17 млн руб. на оплату земельного налога, проведение инженерного обследования строительных конструкций, инженерные изыскания, доработку проектно-сметной документации — за восемь лет простоя многое поменялось.
В целом результаты хорошие: за истекшие пять лет в регионе удалось достроить 32 проблемных дома на 3,5 тыс. квартир, в том числе шесть домов, которые фактически были заселены. На начало 2015 года перечень проблемных многоквартирных домов состоял из 26 объектов, на сегодня их 21, в том числе четыре дома, которые невозможно достроить без оказания мер государственной поддержки, где застройщики — банкроты, устранившиеся от выполнения работ.