Промзоны — золотой фонд развития практически любого старого города. Конечно, в работе с ними есть и сложности: недостаточные или плохие коммуникации, не всегда юридически безупречная земля. Но уж если промзона попала в хорошие руки, то на выходе можно получить настоящий градостроительный шедевр.
Жилой комплекс "Парадный квартал" в центре Санкт-Петербурга
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
У Москвы у реки
Особую любовь девелоперов снискали промзоны, расположенные у воды. В большинстве российских городов еще век назад реки выполняли в основном транспортные функции: по ним доставлялись грузы, перевозились пассажиры. По берегам рек строились и промышленные предприятия, которым в производстве требовалась вода. По реке же отправлялась их продукция.
Сегодня реки получают новую — парадную — функцию: набережные становятся прогулочными зонами, река включается в городскую жизнь и из Золушки превращается в принцессу. За это превращение в первую очередь ратует московское правительство, проведшее конкурс на концепцию развития набережных Москвы-реки, победителем которого стало российское архитектурное бюро "Проект Меганом".
Такая же метаморфоза происходит и с бывшими промышленными предприятиями и прилегающими к ним территориями: теперь река не грязная вода под окнами, по которой ходят баржи, а самый красивый и дорогой вид из окон, а квартиры, выходящие окнами на воду, не самые холодные, а самые дорогие и желанные.
Исходя из этого и создаются современные планировки территорий бывших промзон.
Сегодня в Москве насчитывается более 17 тыс. га промзон (больше 70 крупных бывших промышленных территорий (вместе с маленькими — больше 200) — ни много ни мало 16% территории города в его старых границах. Часть из них займут инновационные производства, а около 4 тыс. га предназначено для реорганизации с изменением функции. Эти 4 тыс. га позволяют построить около 60 млн кв. м жилья. И самое интересное жилье появится именно на месте промзон, имеющих прямой выход к воде. Сегодня, по данным компании "Метриум Групп", в девелоперской разработке находится несколько крупных участков, в составе которых есть территории, непосредственно примыкающие к воде. Среди этой "золотой сотни" управляющий партнер компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая упоминает проект реновации промзоны "Фили" (протяженность береговой линии — 1 км), которая предполагает строительство на территории площадью 500 тыс. кв. м жилых объектов.
1,5 млн кв. м жилья экономкласса планируется построить на территории промзоны "Южный порт" (береговая линия — 4,5 км). Согласно одной из предложенных концепций, здесь будет создана сеть каналов, которая превратит бывший промышленный комплекс в московскую Венецию.
В промзоне "Нагатинский затон" (береговая линия — 1,38 км) уже возводится жилой комплекс "Ривер Парк". Проект предусматривает строительство 230 тыс. кв. м жилых площадей и благоустройство набережной Москвы-реки, которая будет преобразована в полуторакилометровую пешеходную зону шириной 20 м. Для разработки концепции набережной был проведен международный конкурс при поддержке Москомархитектуры.
"В список столичных промзон обычно не включают территорию Тушинского аэрополя. Строящийся здесь масштабный проект "Город на реке Тушино-2018", предполагающий возведение 715 тыс. кв. м жилой недвижимости, по сути, также представляет собой реализацию планов освоения промышленной территории Москвы",— говорит Мария Литинецкая.
"Площадь бывших промышленных объектов позволяет создавать полноценные проекты комплексного развития территории, включая строительство жилья, коммерческой, социальной, спортивной и рекреационной инфраструктур, благоустройство и озеленение,— говорит генеральный директор компании ОПИН Артемий Крылов.— Формат жилья в проектах освоения промзон может быть в диапазоне от комфорт-класса или эконом до бизнес-класса и даже премиум в зависимости от местоположения, перспектив его развития и от общей концепции самого проекта".
— Самый яркий столичный пример освоения промзоны у воды — ММДЦ "Москва-Сити", который реализован на месте депрессивной площадки в 100 га, где раньше были карьеры, каменоломни, склады,— отмечает генеральный директор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова.— Кстати, транспортный коллапс, который мы наблюдаем сегодня в "Сити", в том числе связан и с особенностями "прибрежного" расположения: площадку огибает Москва-река, возможности строительства крупной магистрали здесь не было".
Эта ошибка была учтена при проектировании самого масштабного на сегодня проекта с выходом к воде "ЗИЛАРТ", где будет построен дополнительный мост через реку. Здесь появится около 1 млн кв. м жилья, а всего 1,5 млн кв. м недвижимости различного назначения. Масштабной станет реорганизация территории вдоль Симоновской набережной (девелопер — компания ОПИН), которая частично включает промышленную территорию — бывшую нефтебазу площадью около 8 га. Впоследствии непосредственно на участке нефтебазы планируется возвести около 150 тыс. кв. м жилья и объекты инфраструктуры. Появится новый организованный спуск к воде: по пешеходным дорожкам обустроенной для спорта и отдыха территории можно будет дойти от парка "Липки" до набережной. "Симоновская набережная, которая сегодня фактически исключена из жизни Москвы, станет пешеходной, москвичи смогут интересно проводить здесь время: отдыхать, гулять, заниматься спортом. Этот фактор повлияет и на инфраструктуру, расположенную на первых этажах домов у воды: здесь появятся ресторан, кофейня, торговая галерея. Набережные должны быть открыты и доступны для горожан. А благоустройство реки и территории вокруг способно реабилитировать среду в городе, что подтверждает успешный мировой опыт",— делится планами Артемий Крылов.
Среди небольших, но не менее ценных для города проектов Ирина Могилатова упоминает жилой комплекс, который построит ОАО "Гардтекс" на месте Тюлево-гардинной фабрики в Большом Саввинском переулке. Проект скоро стартует, сейчас идет снос старых построек.
Определенность обретают планы освоения промзоны "Западный порт" (береговая линия — 0,6 км). Здесь, по данным "Метриум-групп", планируется возвести 149 тыс. кв. м жилья. Проект предусматривает благоустроенную пешеходную набережную и причал для речных трамваев.
На невских берегах
Северная столица промзонами не менее богата. Ленинград, столица советского судостроения, центр производства для энергетической отрасли, один из центров тяжелого машиностроения, легкой промышленности, оставил Петербургу богатейшее наследство. Настолько, что одна из главных проблем развития города на сегодня — это не что иное, как широчайший промышленный пояс. У "Группы ЛСР" за полтора десятилетия накопился изрядный опыт редевелопмента промышленных территорий. Управляющий директор "Группы ЛСР" в Москве Иван Романов вспоминает самые знаковые проекты: "В 2000 году мы реализовывали крупный проект: бывший молокозавод в центре Петербурга мы превратили в квартал элитной застройки. И с тех пор мы реализовали более 15 крупных подобных проектов. У нас в компании комплексная программа, по которой большинство своих заводов по производству строительных материалов мы выводим за пределы города, а на их месте начинается жилищное строительство. Например, на месте нашего кирпичного завода "Керамика" во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга, который мы покупали в начале 2000-х, сейчас уже почти достроенный большой жилой квартал с парком, озером и необходимой социальной инфраструктурой. Производство кирпича перенесено в Леонбласть. На месте завода "Электрик" на Петроградской стороне строится наш другой квартальный проект — "Европа-Сити"".
В проектах реновации или редевелопмента основная сложность — найти свободные земли без бесчисленного количества несовпадающих интересов различных собственников. "А у промышленных территорий, как правило, один или несколько владельцев, с которыми проще договориться,— рассуждает Иван Романов.— И у нас это получается. Наш "Парадный квартал" — это первая фешенебельная территория! 10 га в центре Санкт-Петербурга, Таврический сад, до Смольного рукой подать. Они были заняты тремя воинскими частями, там БТР ездили прямо по историческому центру. На месте возводимого нами сегодня жилого квартала "Смольный парк" ранее располагался психоневрологический интернат. Для пациентов этого учреждения в Зеленогорске мы построили новые корпуса".
Вторая проблема редевелопмента промзон — сама промышленность. Промышленный пояс все же не дает возможности вывести основную часть промпредприятий без потерь — частичных или невосполнимых. А значит, не решается в целом и проблема редевелопмента. Новые производственные площадки чаще всего удалены от существующей застройки, отсюда проблемы с наймом рабочих, не настолько привязанных к своим заводам, чтобы тратить на дорогу к месту работы полдня. Судя по всему, единственным решением станет комплексное развитие окраинных, пограничных с Ленобластью территорий вплоть до строительства там городов-сателлитов. Поворотной точкой в построении взаимоотношений соседних субъектов может стать развитие пограничных промышленных площадок. По словам Семена Смушкина, заместителя генерального директора УК "СТАРТ Девелопмент", застройщика одного из таких городов — Южного под Петербургом, если речь идет не о переносе завода из одного субъекта в другой, а о создании новых рабочих мест, то это может примирить город и область. "В городе-спутнике Южный больше половины перспективных площадей отдано под производства, университетский кампус, коммерческие и сервисные предприятия. Мы создаем новую экономику на границе Петербурга и Ленобласти, ориентируясь на высокотехнологичные производства, которые будут востребованы в перспективе 10-20 лет. Это гарантирует поступления в бюджет обоих субъектов, а их конкуренцию между собой может перевести в плоскость сотрудничества с выходом на уровень всероссийской и международной конкуренции". Проблему поднимал, в частности, вице-губернатор Петербурга Игорь Албин: "Считаю, что комплексное освоение территорий — это тот путь, который нам предстоит пройти. Если говорить об этом проекте (города-спутника Южный), то необходимо обратиться еще раз к экспертному сообществу, к законодателям, к авторам этого проекта на предмет его актуализации. Но в том, что этот проект городу необходим, у меня нет сомнений".
"СТАРТ Девелопмент" реализует три проекта индустриальных парков. Особое внимание — предприятиям в сфере инновационных технологий. А всего в рамках проекта "Город-спутник Южный" будет создано до 228 тыс. рабочих мест.
Совместно с "Роснано" и правительством Санкт-Петербурга здесь планируется разместить инновационный центр с полным циклом создания инновационных продуктов: от экспериментальных разработок до производства, научный и образовательный центр. Под эти цели выделено 200 га рядом с железнодорожной станцией, дорогой с выходом на Киевское шоссе и рекреационной зоной. Финансирование проекта, который на данный момент оценивается в 25 млрд руб., УК "СТАРТ Девелопмент" разделит с Университетом ИТМО. ОАО "Роснано" проконтролирует качество и эффективность объектов инновационной инфраструктуры научного городка, а также привлечет потенциальных резидентов иннограда. Инноград создаст 3 тыс. рабочих мест и столько же учебных.
Жилье особого внимания
Планирование приводной территории требует особого подхода: вода должна стать доминантой, главным акцентом, и весь проект ей "поклоняется". Руководитель архитектурной мастерской N1 бюро Speech Алексей Ильин объясняет главные принципы проектирования комплексов у воды: соседство с водой диктует необходимость особенно тщательно отнестись к силуэту комплексов и их главным фасадам, обращенным к воде: "В случае с "Сердцем столицы", расположенным на Шелепихинской набережной, мы сделали ставку на выразительную разноплановую композицию. К набережной обращены дома разной этажности: более низкие корпуса, имеющие в плане трапециевидную форму и облицованные темным кирпичом, по краям фланкированы элегантными тонкими башнями с фасадами в светлых материалах. В комплексе "Западный порт" этажность обращенных к воде домов также разная, однако они составляют пять практически одинаковых по композиции кварталов. Для того чтобы придать им визуальное разнообразие, к участию в проекте были приглашены сразу три бюро — ADM, ТПО "Резерв" и Speech, которые сообща разработали дизайн-код комплекса. Важно сказать и о том, что в обоих случаях близость к Москве-реке стала поводом уделить самое пристальное внимание благоустройству набережных, которые будут превращены в многофункциональные общественные пространства, работающие не только на жителей комплексов, но и на город в целом".
Волга — русская река
Если в Москве и Санкт-Петербурге развитие промзон уже целая книжка с картинками, то в регионах интерес к таким проектам куда меньший, что обидно — Москва-река не самая крупная река России. "Прибрежным зонам в крупных городах, а не только в столице правильнее всего делегировать функции рекреационные, нежели промышленные и транспортно-логистические. Прибрежные зоны должны быть ориентированы на спорт, отдых, общение, причем важно, чтобы на всем протяжении русла прибрежные зоны были проницаемы для пешеходов, велосипедистов, детского транспорта (колясок): именно тогда река станет тем самым связующим звеном, артерией, вдоль которой можно будет часами прогуливаться в выходные дни, не выезжая за город",— считает партнер девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский.
Пока процесс идет не слишком активно, но все же первые ласточки есть. Одна из таких ласточек, а скорее даже крупных чаек — реновация территории фабрики "Саратов Мука". Проект реновации создало и реализует московское архитектурное бюро T+T Architects. Территория эта — довольно сложный промышленный участок с сильным перепадом высот — находится между жилыми зданиями с одной стороны и выходом к реке — с другой. На территории расположено десять корпусов разного назначения, часть из них — памятники архитектуры XIX века. "Поскольку в городе наблюдается нехватка качественных общественных пространств с исторической застройкой, мы взяли за образец похожие районы Амстердама и Копенгагена, заложив в проект концепцию старого европейского города,— рассказывает глава архитектурного бюро T+T Architects Сергей Труханов.— Для подобных объектов с учетом их функционального назначения хорошо подходит стиль лофт: красный кирпич, характерный для промышленной архитектуры, является визитной карточкой таких кварталов по всему миру".
При работе над проектом было решено снести часть зданий, непригодных для использования, и возвести на их месте новые. "Я всегда был против любых стилизаций. Строительство новых зданий должно отвечать современным архитектурным тенденциям, но не выбиваться из сложившейся застройки. В этом и состоит главная сложность для архитектора — умело и органично вписать новостройку в исторический контекст, не создавая конкуренцию между строениями. При общей площади 45 тыс. кв. м около 60% пришлось на новые постройки". Территория расположена у Волги, и не использовать этот выход к воде было бы кощунственно. На берегу находится большой пирс, который использовался раньше при разгрузке больших кораблей, его демонтаж оказался нерентабельным — там было решено построить домики с видом на противоположный берег, созданные по аналогии с голландскими речными кварталами. Яхт-клуб сделали открытого формата, который не предусматривает полноценной стоянки для водного транспорта, но может использоваться в качестве отправной точки при организации фестивалей и регат.
"Для любого проекта наличие набережной является большим подспорьем. Обустройство общественных пространств вблизи реки, большое количество коммерческих объектов (кафе, рестораны, магазины и пр.) создают зоны притяжения для жителей, обеспечивая такие районы хорошим трафиком, что и является главной целью,— объясняет концепцию Сергей Труханов.— Мы предусмотрели использование помещений на первых этажах под стрит-ритейл, ближе к воде должен располагаться большой многофункциональный концертный зал — все это обеспечивает то притяжение, которое необходимо для таких территорий. Придумать идеологию для набережной и поставить несколько культурных инсталляций, около которых все будут фотографироваться и тиражировать фото через соцсети, организовать прогулочное пространство, благоустроить территорию — все это обеспечит необходимую генерацию потока людей".