Коротко

Новости

Подробно

Фото: Александр Коряков / Коммерсантъ   |  купить фото

"Деловое пространство без общественного — это мертвая зона"

"Экономика Региона". Приложение от , стр. 15

Исполнительный директор АО "МФК "Лахта-центр"" Александр Бобков в интервью BG рассказал о жестком графике производства работ на объекте, о переходе на отечественные стройматериалы и о туманных перспективах улучшения транспортной доступности комплекса.


BUSINESS GUIDE: На какой стадии находится реализация проекта? Какие работы планируете завершить до конца года?

АЛЕКСАНДР БОБКОВ: Мы закончили двухлетнюю работу по строительству всего подземного пространства комплекса, несущих конструкций и фундамента. С августа 2015 года мы приступили к работам по надземной части, сейчас находимся на отметке шестого этажа по ядру башни и на уровне второго этажа по прилегающему зданию многофункционального комплекса. Пока что идем в директивном графике. До конца года планируем возвести 10-11 этажей башни и три этажа МФЦ.

BG: То есть последние месяцы для вас будут ударными?

А. Б.: Чтобы двигаться в графике, с октября нам нужно строить один этаж в течение восьми дней. Уверен, что с таким темпом мы справимся.

BG: Какой бюджет стройки на 2015 год и общая стоимость строительства?

А. Б.: Строительство комплекса по стоимости квадратного метра укладывается в "вилку" средней стоимости деловых комплексов класса А по Петербургу. Есть единственная поправка на высоту комплекса, при этом сама башня занимает меньше половины площади застройки. На данный момент стоимость завершенных работ составляет около 26 млрд рублей. В следующем году эта цифра будет значительно больше, поскольку именно на 2016 год придутся основные строительно-монтажные работы.

BG: Ранее вы говорили о планах по оптимизации проекта строительства. Какие параметры были пересмотрены?

А. Б.: В рамках прилегающего к башне многофункционального центра мы отказались от гостиничной части в пользу дополнительного делового пространства. А с гостиницей ушли все сопутствующие функции и вспомогательные площади. Кроме того, мы запроектировали и в ближайшее время приступим к строительству автономной системы теплоснабжения, включая генерацию тепла. Все остальное реализуется согласно ранее принятым решениям, никаких изменений ни по объему, ни по функционалу на сегодня нет. Надеемся, что город и инвестор получат центр в первоначально задуманном виде в намеченный срок — 2018 год.

BG: А с точки зрения технической части?

А. Б.: Разумеется, нас не миновал эффект от макроэкономических потрясений и изменений на рынке строительных материалов. Но мы увеличили долю отечественных материалов и тем самым сняли достаточно ощутимую валютную нагрузку и зависимость от ослабевшего рубля. Например, мы сумели применить в конструкции башни композитные несущие колонны и тем самым заметно сэкономили на дорогостоящей импортной стали.

BG: Отечественные материалы дали итоговую экономию или скорее уберегли проект от удорожания?

А. Б.: Скорее второе. Российская продукция тоже подорожала, в пределах 5-10%, но не на 100%, как импортные материалы. Здесь мы не получили дополнительного эффекта, но смогли сдемпфировать негативные последствия понижения курса рубля.

BG: Как чувствует себя иностранный генподрядчик на стройке?

А. Б.: Подрядчик жалуется, но работает. Жалуется на сложности, на недостаток средств, на слишком жесткие условия контракта. Мы им тоже не всегда довольны, но главное, что работа идет в графике. Мы изначально выбрали достаточно сложную схему работы по контракту с подрядчиком, но эта схема, на наш взгляд, единственно возможная в нынешней рыночной ситуации. Контрактование генподрядчика ведется последовательно крупными пакетами. У нас есть возможность перед каждым подписанием учесть текущую ситуацию на рынке, курс валют, стоимость стройматериалов. Тем самым нам удается, с одной стороны, избежать явных переплат, с другой — невыполнимых для подрядчика условий.

BG: Под офисы газпромовских структур и прочих арендаторов отводится чуть больше 40% площадей. Остальное пространство будет отведено под коммерцию. Началась ли уже арендная кампания по этим площадям?

А. Б.: Полное понимание, как и в каких объемах будет заполняться комплекс, у нас было еще на стадии разработки концепции и распределения функциональных зон. Комплекс полностью оправдывает свое название — общественно-деловой. Именно общественная функция у нас стоит на первом месте, как следствие, общественных зон у нас будет больше, чем деловых. Кампания по привлечению операторов будет проводиться за год до сдачи объекта в эксплуатацию. Сейчас мы собираем предложения, ведем переговоры с целым рядом крупных компанией, лидерами своих сегментов рынка. При этом сегодня никаких обязывающих документов, которые бы фиксировали за кем бы то ни было место, у нас нет. Всю необходимую информацию по функционалу, площадям и подключениям мы предоставляем всем интересантам.

BG: Насколько выше рынка у вас будут арендные ставки?

А. Б.: Вряд ли они будут существенно выше рыночных, поскольку в этом случае мы рискуем остаться с незаполненными площадями.

BG: Многие представители бизнеса говорят, что локация важнее ставки...

А. Б.: Скажем так, здесь локация будем иметь разнонаправленный эффект. С одной стороны, здесь, безусловно, будет высочайшая концентрация платежеспособного спроса, с другой стороны — до тех пор пока не будут воплощены городские планы по развитию транспортной инфраструктуры, обеспечению подъездов, пока не появится метро, общий фон этой территории будет не слишком привлекателен по сравнению с более центральными районами. И будущие пользователи комплекса, несомненно, будут учитывать оба эти фактора. Когда мы готовили концепцию комплекса, мы постоянно держали в уме печальный опыт монофункциональных деловых центров в других мегаполисах. Например, похожие комплексы в Париже. Оторванные от обжитых районов, после шести вечера и до девяти утра они превращались в мертвые зоны. Про выходные я уже и не говорю. Когда мы переехали на Лахту, мы всеми силами пытались избежать подобной ситуации и сделали все, чтобы подтянуть и выстроить именно общественную функцию. Мы понимали, что подобный деловой центр нужно обязательно разбавлять чем-то позитивным, нужно привлекать на объект различные социальные потоки, создать интересную горожанам точку притяжения. Делать пространство не только для "людей в костюмах", но и для местных жителей, туристов. Наша задача — создать в Лахте не "газпромовский" деловой центр, а общегородской мультифункциональный квартал.

BG: Как выглядят перспективы транспортной доступности комплекса?

А. Б.: Как и любой владелец недвижимости, мы пристально следим за планами по развитию прилегающих территорий и очень расстраиваемся, если эти планы откладываются на непонятный срок. Перед тем как выбрать участок под строительство делового центра, мы тщательно изучали планы города по развитию инфраструктуры на прилегающей территории. И перспективы Лахты выглядели многообещающе — это строительство 32-й магистрали, развязки на Приморском проспекте и выезд на ЗСД. Большая часть планов как раз должна была реализоваться в 2015-2017 годах, и мы радовались удачной синхронизации сроков строительства нашего комплекса и анонсированных крупных дорожных объектов. Но как только мы вышли на площадку, синхронное движение города и "Лахта-центра" закончилось. Городские приоритеты поменялись, а тут еще и дефицит бюджета...Что в итоге? В текущей программе развития транспортной инфраструктуры Приморского районе нет ни одного объекта, который появится с вводом в эксплуатацию нашего объекта. Кроме одного — организации разворота на Приморском шоссе в районе Лахты. И именно этот разворот до конца года должен был быть построен по городской программе. Но пока мы видим, что работы даже не начались. В итоге посетителям яхт-клуба и другой коммерческой инфраструктуры для разворота в сторону города требуется уезжать далеко за Ольгино.

BG: Но в улучшении доступности этой части города планировал поучаствовать и бизнес. Планирует ли еще консорциум МСС подключать "Лахта-центр" к Западному скоростному диаметру?

А. Б.: Прежде всего, подключение ЗСД к улично-дорожной сети требует выделения земли. При этом съезды и заезды на ЗСД сильно отличаются от других объектов требованиями по площади. Таким объектам нужен внушительный участок под разгонные полосы и пункты взимания платы. Уже на стадии обсуждения этих планов стало ясно, что найти место в плотной застройке СЗПЧ крайне трудно. Чем закончится эта история, непонятно, но мы очень надеемся, что необходимость улучшения транспортной доступности этой части Приморского района очевидна для всех.

Комментарии

Рекомендуем

Наглядно

обсуждение

Профиль пользователя