Обширный "серый пояс" бывших промзон заставляет девелоперов креативно подходить к вопросам приспособления исторических объектов под современное использование. Чаще всего бывшие производственные здания преобразуются в креативные пространства. Но в практике отечественной реконструкции попадаются и более неожиданные примеры.
Реконструкция объекта, как правило, все равно обходится дешевле, чем возведение его «с нуля»
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Промышленные здания — это объекты, которые девелоперы реконструируют чаще всего. Именно в этой сфере существует наибольший зарубежный и российский опыт по "перевоплощению" как в коммерческие, так и в жилые объекты. Интерес игроков рынка недвижимости к производственным площадкам легко объясним: как правило, речь идет об участках в центре города, нефункционирующих, но при этом обеспеченных сетями и имеющих хорошую транспортную доступность. Промышленные объекты обычно просты и легче поддаются переформатированию; они чаще всего не несут серьезных ограничений, кроме разве что загрязнения почв.
"Тонкий" процесс
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что при реконструкции бывших промышленных зданий в бизнес-центры работы обычно обходятся существенно дешевле, чем строительство объекта "с нуля", поскольку несущие конструкции, перекрытия остаются на месте и образуют некую "основу", на которую уже наращивается новый качественный офис. "Такие проекты востребованы на рынке, и девелоперы готовы в них вкладываться. Правда, стоит отметить, что бум такого редевелопмента прошел несколько лет назад", — говорит она.
Кирилл Кочнев, генеральный директор LeverFinance.ru, рассуждает: "Приспособление здания под новую функцию — достаточно тонкий процесс. С одной стороны, это позволяет в ряде случаев создать более востребованный или дорогой продукт, но с другой стороны, девелопер или собственник, принявший такое решение, может столкнуться с рядом сложностей. Как правило, изменение функционала может привести к тому, что в процессе редевелопмента происходят отклонения (в ту или иную сторону) от нормативов, которые в обычной практике применяются к данному формату недвижимости. Могут также возникнуть сложности с логистикой и инженерными системами, все-таки изначально проект предусматривал совсем другое назначение".
Директор по маркетингу ООО "H+H" Майя Афанасьева полагает, что самый яркий пример преображения старых зданий в Санкт-Петербурге — это лофты. "Чаще всего это бывшие промышленные предприятия, фабрики или даже цеха, которые переделываются под офисы, выставочные помещения, культурные или музыкальные центры. То, что сегодня принято называть культурными пространствами или арт-пространствами. Одним из ярких и давних примеров этого направления в Петербурге является лофт-проект "Этажи", который располагается в центре города на пяти этажах промздания бывшего Смольнинского хлебозавода. Здесь регулярно проходят разнообразные выставки и инсталляции, при этом искусство прекрасно уживается с барами, магазинами и кафе, — говорит госпожа Афанасьева. — Другой, более коммерческий пример лофта — это пространство "Ткачи" на набережной Обводного канала, где также сильна креативная составляющая, но при этом "Ткачи" — это все-таки рабочая площадка. Здесь на четырех этажах расположены разные по площади офисные помещения, в которых работают дизайнеры, рекламщики, художники. Также есть магазины, шоу-рум, выставочный зал".
Вероника Лежнева также вспоминает проект на Обводном канале: в бывшем помещении газгольдера теперь располагается креативное пространство "Люмьер Холл", где проводятся различные выставки, проходят просмотры кинофильмов, лекции на искусствоведческие темы. "В Европе таких примеров можно найти чуть больше, хотя тоже не очень много. Например, в Вене старые газгольдеры были реконструированы в многофункциональные комплексы. Построенные в конце XIX века, в конце XX века они стали представлять собой МФК из трех составляющих: жилье (апартаменты) в верхней части, офисы в средней части и развлекательная составляющая (в том числе известные ночные клубы) и торговля — на первых этажах. Проект успешно функционирует как современный объект уже более десяти лет, при этом исторические фасады зданий сохранены. Срок окупаемости таких креативных проектов — два-три года в условиях аренды и семь — при приобретении площади в собственность", — отмечает она.
Не только промышленность
Но не только промышленные объекты привлекательны для девелоперов для переформатирования. Технологии не стоят на месте, и, к примеру, телефонные станции, прежде требовавшие большого объема площадей, уже не нуждаются в них, и встает вопрос о редевелопменте. Учитывая, что станции традиционно располагались в зонах плотной жилой застройки, их можно использовать под ритейл или сервисные услуги для жителей района.
Ольга Аткачис, руководитель департамента стрит-ритейла компании Colliers International в Санкт-Петербурге, также напоминает: "Кафе на Невском проспекте, 20, магазины на Садовой улице, 15, и на Невском, 62, реконструированы из бывших помещений туалетов. Из более крупных примеров редевелопмента можно привести такие примеры, как реконструкция кинотеатра "Баррикада" на Невском, 15, в часть отеля "Талион" и коммерческие площади на первом и втором этажах этого здания, а также реконструкцию кинотеатра "Нарвский", на месте которого теперь работает спортивный клуб "Фитнес Хаус"".
"Специфический пример — тюрьмы, но они имеют определенные ограничения, которые связаны скорее с психологией: редкий покупатель хочет приобрести квартиру в здании бывшей тюрьмы. Чаще всего речь идет о приспособлении объекта под гостиницу, но это характерно для развитых гостиничных рынков, насыщенных "традиционными" номерами, где есть потребность в нестандартном предложении", — говорит Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL.
Помимо этого, рассматривалась возможность переформатирования бомбоубежищ, но такие объекты имеют сложные планировки и ряд ограничений. Как правило, они находятся под землей, не имеют прямого солнечного света, поэтому, несмотря на возможность коммерческого использования, они могут быть интересны для узкого профиля использования, например, как склады, автостоянки или ночные клубы. "Важно иметь в виду, что по закону бомбоубежище может быть передано исключительно в аренду и с условием, что оно может быть использовано по прямому назначению в любое время — в случае необходимости", — обращает внимание господин Якубов.
Зарубежный опыт
Эксперты также говорят, что интересный пример переформатирования нестандартного объекта можно встретить в Барселоне. Торговый центр Arenas открылся в центре города в 2011 году на месте арены, где с 1900 по 1977 год проходили корриды. При редевелопменте был сохранен фасад здания, в который был вписан торговый центр общей площадью 106,3 тыс. кв. м (арендуемая — 30,9 тыс. кв. м). Объект является достопримечательностью Барселоны, и в нем, в том числе, располагается смотровая площадка с видом на город.
Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ "Сова", приводит пример Германии: "Когда я жил в Германии, меня поразили такие места, как Zollverein в городе Эссен или Landschaftspark в Дуйсбурге. Это отличный пример того, как на территории утратившего свой функционал завода можно сделать разноплановый развлекательный комплекс, привлекая толпы туристов и посетителей из соседних городов. Газгольдер и затопленные угольные шахты превратили в тренировочную площадку для водолазов, стены завода задействовали под скалодром, старые корпуса — в музеи. Ничего не меняя, встроили в индустриальную среду бассейн, кафе, площадку для детей и кинотеатр. Ежегодно проводят фестиваль типа Ночи музеев, но только Ночь индустрии (ExtraSchicht). Это пример сотрудничества государства и строителей, при котором город понимает, что сохранение памятников архитектуры — это не только запрет на любые изменения. У нас туристический город, поэтому сделать из туалета азербайджанское кафе — наверное, не самый лучший вариант необычного использования помещений для того, чтобы улучшить старые здания с пользой для горожан и посетителей Санкт-Петербурга".
Майя Афанасьева также припоминает проект художника и дизайнера Томаса Цениуса, который в самом центре Копенгагена переделал маленькую заброшенную типографию XIX века в жилой дом, внутренне убранство которого выполнено по принципу устройства корабля. Для этого архитектору и его команде пришлось проделать большой объем работ: провести воду, канализацию и газ, уложить теплый пол и перестелить крышу. ""Фишка" еще была в том, что Цениус стремился по максимуму использовать подручные материалы — то, что было им добыто на блошиных рынках и даже свалках. Например, в гостиной дома установлены панели, которые лет 40 назад покрывали стены какого-то начальственного кабинета на одной из датских фабрик: там шел ремонт и панели собирались выбросить, однако дизайнер забрал их и приспособил для своего проекта", — рассказала госпожа Афанасьева.
"Еще один интересный пример из Дании — это культурный центр Neighbourhood Centre, проект которого выполнила студия Dorte Mandrup Arkitekter. Центр расположен в бывших промышленных зданиях 1880-х годов. Сегодня здесь размещается местная библиотека и кафе, а также офисные помещения на верхних этажах. Для этого архитекторы провели ряд структурных изменений, частично удалив межэтажные перекрытия для создания нового пространства фойе с тройной высотой, которое расположено во всю длину здания. Не обошлось и без улучшений: к центру старого здания было пристроено новое, где разместился небольшой актовый зал. А чтобы сохранить обзор близлежащих окрестностей, это пространство оборудовали стеклянными термопанелями в сосновых рамах", — поделилась госпожа Афанасьева.
Особенностью Петербурга в использовании старых зданий под новые цели является то, что практически все они являются памятниками архитектуры. Заместитель генерального директора по административным вопросам компании "Меридиан Девелопмент" Роман Зарецкий считает, что власть, призванная охранять памятники, никак не может выработать приемлемый алгоритм работы с инвесторами, готовыми менять их назначение, при этом сохраняя уникальный исторический вид. "Чтобы старое здание могло быть полноценно использовано для новой функции, необходимо провести комплекс работ по его частичному переустройству, которое в равной степени учитывало бы и его архитектурные особенности, и историческую значимость уникального памятника", — говорит господин Зарецкий.