На рынке загородной недвижимости Петербурга за три квартала 2015 года серьезных потрясений не происходило. Однако эксперты отмечают, что некоторые локации, еще лет пять назад считавшиеся премиальными, постепенно этот статус теряют. И наоборот — районы, ранее имевшие статус среднеценовых, теперь переходят в более высокий сегмент.
Самым ходовым товаром на рынке загородной недвижимости являются участки: во втором квартале 2015 года на продажи участков пришлось 82% от всего объема продаж
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
На рынке загородной недвижимости региона наблюдается существенное падение спроса. Тем не менее объемы предложения значительно выросли — более чем на 10% по сравнению с прошлым годом.
"Дело в том, что для рынка загородной недвижимости сейчас характерна тенденция по ускоренному завершению текущих проектов. Это происходит из-за повышения процентных ставок по кредитам под инвестпроекты и под пополнение оборотных средств. Девелоперы спешат сдать текущие проекты, но проекты на ранней стадии (проектирования, оформления прав на землю) нередко замораживаются", — рассказывает Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам".
Урезание площадей
Одной из тенденций на рынке загородного малоэтажного жилья стало снижение общей площади домов. "Это характерно для всех сегментов, кроме элитного домостроения. Если еще год назад наибольшим спросом пользовались дома площадью 150-200 кв. м, то начиная с осени — 80-150 кв. м. Это происходит не только из-за общеэкономической ситуации, но еще и потому, что меняется структура спроса: загородная недвижимость из элитного сегмента все больше переходит в массовый", — считает генеральный директор ООО "Дудергофский проект" Василий Вовк.
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", подтверждает слова коллеги: "Основная тенденция рынка загородного домостроения — минимизация площадей в пользу эффективных планировочных решений. Еще несколько лет назад были востребованы коттеджи площадью от 500 кв. м, но зачастую такие объекты не обладали необходимой функциональностью, требовали больших средств на содержание. Сегодня большинство предпочитает строить коттеджи от 200 до 300 кв. м. Это оптимальная площадь, позволяющая функционально спланировать и в будущем максимально эффективно использовать площадь каждого помещения".
По мнению господина Вовка, в России на снижение средней площади дома влияют такие факторы, как новый налог на недвижимость, увеличение коммунальных расходов, издержки по содержанию дома, снижение покупательской платежеспособности.
"Что касается предложений на рынке недвижимости, то в классе эконом застройщики в основном предлагают коттеджи средней площадью 101-169 кв. м, площадь участка в 4-18 соток; в классе "средний" — коттеджи площадью 132-229 кв. м, участок в диапазоне 5-24 сотки; в бизнес-классе — коттеджи средней площадью 203-301 кв. м, участок в 10-30 соток", — рассказала генеральный директор ООО "H+H" Надежда Солдаткина.
Самыми большими по площади являются коттеджи класса "элита", диапазон предложения средних площадей проектов находится в рамках 291-486 кв. м, участки в диапазоне 11-50 соток.
"По нашим данным, во втором квартале 2015 года, по сравнению с аналогичным кварталом 2014 года, был отмечен более чем двукратный рост продаж коттеджей/участков с подрядом из кирпича. В то же время наблюдалось снижение объема продаж домовладений из бетонных блоков: по сравнению со вторым кварталом 2014 года этот показатель уменьшился на 30%", — говорит госпожа Солдаткина.
Надежда Солдаткина считает, что самым ходовым товаром на рынке загородной недвижимости являются участки: во втором квартале 2015 года на продажи участков пришлось 82% от всего объема продаж. На втором месте по популярности — таунхаусы (11,4% от количества проданных объектов), на третьем — коттеджи (6,9%).
"Относительно новый формат в пригородах, развившийся в последние годы, — это малоэтажные жилые комплексы с квартирами. Они забрали часть спроса от высотных новостроек за КАДом и часть — от таунхаусов. Компромиссное решение для ценителей загородной жизни с комфортом городской квартиры, но по доступной цене", — говорит Марина Агеева, директор по продажам жилой недвижимости УК "Теорема".
Основное количество коттеджных поселков по-прежнему сосредоточено на территории Всеволожского района — 31% (от количества поселков), также значительное число таких объектов расположено в Ломоносовском районе (24%) и в Выборгском районе Ленинградской области (16%).
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, говорит: "В последние несколько лет мы активно идем в направлении к комфортной загородной жизни по западному образцу. Все больше жителей Петербурга перебираются в загородные поселки в 30-40 км от города. Это связано главным образом с тем, что экологическая ситуация за городом, безусловно, лучше".
Субъективные предпочтения
Традиционно цену на загородную недвижимость диктуют объективные характеристики того или иного района: исторический статус, транспортная доступность, социальная инфраструктура, экология, ландшафт, наличие водоемов. Тем не менее свою роль играют и субъективные покупательские предпочтения. Например, уже исторически сложилось, что самым дорогим является Курортный район. Также традиционно наиболее доступными по цене загородной недвижимости направлениями являются Ломоносовский район, часть Всеволожского района, прилегающая к Мурманскому шоссе, Колпинское направление.
Елена Алещенко, заместитель директора департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит: "Со временем, безусловно, появляются и новые тенденции. Например, долгое время бывшая привлекательной для девелопмента жилья в сегменте премиум (со стоимостью домовладений около 40 млн рублей) часть Всеволожского района вблизи Кирполья, Мельничного ручья сегодня теряет этот статус. Активное строительство масштабных жилых кварталов во Всеволожске, Колтушах и других локациях этого направления привела к ухудшению транспортной доступности. В связи с этим интерес "люксовой" аудитории к этому направлению заметно снизился, и новые коттеджные поселки высокого класса там сейчас практически не строятся. Напротив, Токсовское направление становится более привлекательным — если не для элитного жилья в самом высоком классе (за редкими исключениями), то для бизнес-класса и так называемого light premium".
Марина Агеева говорит, что востребованным остается север — Курортный, Всеволожский, Выборгский районы. "В Ломоносовском, Гатчинском районах недвижимость, как и раньше, стоит дешевле. Здесь можно найти предложения по 30 тыс. рублей за сотку без коммуникаций и дорог и до 100 тыс. за сотку — с базовым пакетом водоснабжения, дорог и электричества. В северном направлении цены находятся в диапазоне от 80 до 300 тыс. рублей за сотку. То есть изначально стоимость предложения выше", — отмечает Марина Агеева.
Лидеры и аутсайдеры
"Если говорить про Ленинградскую область, то самыми дорогими являются Всеволожский и Выборгский районы. Стоимость участка под застройку в среднем обойдется в садоводстве от 1 млн, участки под индивидуальное строительство от 2 до 4 млн рублей. Стоимость дома в этих районах на участке со статусом ИЖС в среднем покупателю обойдется от 4 до 6 млн рублей, цена коттеджа в среднем 25 млн рублей", — рассказывает генеральный директор девелоперской компании NAVIS Александр Львович.
По данным госпожи Солдаткиной, по итогам второго квартала 2015 года средняя цена квадратного метра коттеджей (с учетом стоимости земельного участка), строящихся из бетонных блоков, составила 56,1 тыс. рублей; строящихся по панельно-каркасной технологии — 42 тыс.; строящихся из дерева — 89,4 тыс.; из кирпича — 116,6 тыс.; строящихся по технологии несъемной опалубки — 47,2 тыс.
Господин Львович говорит, что цена предложения сотки земли в среднем по области составила около 100 тыс. рублей и от 1 млн рублей за объект, по ближайшему пригороду — от 200 тыс. за сотку и от 3 млн рублей за объект.
"Самым дешевым предложением на рынке выделяются Волховский, Волосовский и Лужский районы. Цена участков без построек здесь варьируется от 200 тыс. до 1 млн рублей, в зависимости от статуса, коммуникаций и площади. Самыми дорогими по стоимости являются Выборгский и Курортный районы. Цена земельных участков без построек в садоводствах составляет в среднем от 2 млн рублей, а участков со статусом ИЖС в среднем от 5 до 7 млн рублей. Дома на участках под индивидуальное строительство в самых дорогих районах предлагаются от 7 до 10 млн рублей, стоимость коттеджа может обойтись от 20 до 50 млн", — говорит господин Львович.
Господин Вовк отмечает: "В сегменте эконом- и комфорт-класса, помимо увеличения цен по мере роста готовности объектов, ежегодно происходит рост цен на загородное домостроение примерно на 10-15%. Спрос на качественные проекты остается вполне стабильным, а менее ликвидные проекты уйдут с рынка или заморозятся. Причем в период кризиса увеличился спрос на проекты с высокой степенью готовности. Есть риск, что часть проектов бизнес-класса могут оказаться "вне рынка". В первую очередь это коснется больших готовых коттеджей и таунхаусов, в которых площадь свыше 180 кв. м. Проекты рассчитывались под докризисный спрос, поэтому есть риск замораживания таких проектов. В целом за 2015 год на рынке загородного домостроения сильно замедлился процесс выведения новых объектов на рынок".