К концу года спрос на жилье в новостройках может вырасти на 30-40%. Росту цен будут способствовать законодательные новшества и отдельные решения региональных властей в сфере строительства, уверен Михаил Медведев, генеральный директор ГК "ЦДС".
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
GUIDE: Осень — традиционно сезон оживления в продажах. Видите ли вы это оживление уже сегодня? Ожидаете всплеска, аналогичного прошлогоднему?
МИХАИЛ МЕДВЕДЕВ: В сентябре с продажами квартир стало лучше, чем в августе. В октябре, думаю, ситуация будет не хуже, чем в сентябре. Так что к декабрю можно ожидать всплеска продаж, если только не произойдет неожиданных событий в экономике и политике.
В декабре 2014 года "сыграла" совокупность факторов, прежде всего — фактор начала полноценного кризиса: люди спасали сбережения. К концу нынешнего года стоит ожидать роста продаж в пределах 20-30% и одновременного повышения цен. В наших планах, к примеру, поэтапная отмена действующих сегодня скидок. Да и объективно себестоимость строительства из-за инфляции будет расти, а объем рыночного предложения (из-за моратория на перевод земель под жилищное строительство в Ленобласти, ожидаемого ограничения и более жесткой позиции при выдаче градпланов в Петербурге) начнет сокращаться, что отразится на ценах для покупателей.
G: Ваши интересы от объявленного в Ленинградской области моратория пострадали?
М. М.: Участки земли, которые хотелось бы перевести под жилищное строительство, есть всегда. Но мораторий — абсолютно правильное решение. Действительно, нужно посмотреть сейчас, на каких землях жилье уже может строиться, куда движется строительная отрасль Ленобласти, насколько рынок может быть затоварен, что с инженерной и дорожной инфраструктурой. Конечно, если бы не было моратория, мы бы какие-то участки перевели под жилищное строительство. Но, с другой стороны, уже переведенная земля поднялась в стоимости. Поэтому от решения региональных властей мы, наверное, больше выиграли, чем проиграли.
На деятельности строительных компаний — и наша не исключение — больше скажутся ограничения, которые сейчас активно инициируют в федеральном законодательстве. Это не похоже на действия властей в прошлые периоды сжатия рынка, когда строительному сектору, напротив, старались помочь. Вероятно, это следствие того, что для федерального центра в приоритете сегодня — еще большая зарегулированность рынка. Оценивать, насколько это правильно, — наверное, прерогатива самих властей. Но условия для работы усложняются, а значит, будем вновь адаптироваться.
G: А к действующим сегодня условиям вы адаптировались? Например, насколько стабилен сейчас коллектив ЦДС?
М. М.: У нас небольшая ротация кадров. Даже на фоне макроэкономических сложностей. И даже если говорить о работниках из числа мигрантов. Новые работники на объектах ЦДС будут появляться преимущественно потому, что продолжаем набор каменщиков и отделочников. Сейчас, наверное, благоприятный период для привлечения квалифицированных мигрантов, потому что объемы строительных работ в городе и области будут уменьшаться, и у нас уже сегодня есть конкуренция за рабочие места
G: Оправдывает ли ваши экономические ожидания новый офис на Петроградке? Это ведь первый опыт приобретения офисного здания для вашей компании.
М. М.: Ожиданий от офиса у нас, признаться, никаких нет: мы его купили, потому что сами в таком помещении нуждались. Собственное офисное здание — это не актив, это возможность собрать под одной крышей все подразделения. Это ведет к оптимизации бизнес-процессов и к увеличению производительности труда.
G: Как сегодня проходит ваше общение с Росреестром, кадастровой палатой? Сложностей при регистрации документов из-за повышенной загруженности этих структур не возникает?
М. М.: До недавнего времен, работая по схеме ЖСК, мы сталкивались с необходимостью государственной регистрации только после ввода объектов в эксплуатацию, поскольку часть квартир мы регистрируем сами, прежде всего купленные с привлечением ипотечных кредитов. Сейчас мы переходим на форму договоров долевого участия по некоторым объектам, поэтому обращаемся в Росреестр уже на этапе регистрации ДДУ. Определенные проблемы с ФРС есть, но это решаемые вопросы, которые касаются не только ЦДС и которые мы обсуждаем в рамках строительного сообщества в целом.
Вообще, везде что-то можно улучшить: разбюрократизировать процессы, например. Но мы уже настолько привыкли ко всем ограничениям, что сейчас для нас приоритет, как ни странно, не в ожидании разбрократизации каких-то процессов на федеральном или региональном уровне, а в более четком выстраивании и регулировании процессов внутри фирмы. И, конечно, мы уделяем пристальное внимание внешней конъюнктуре, чтобы понимать, насколько востребованы будут наши квартиры. Мы стремимся делать наш продукт более привлекательным для покупателей, с одной стороны, и отладить корпоративные процессы — с другой. Образно говоря, наш приоритет — наладить то, что зависит от нас.
G: А что сегодня для вас приоритетно как для топ-менеджера, первого лица строительной компании?
М. М.: Строительный бизнес очень личностный, успех компании в большой степени зависит от конкретного руководителя. Поэтому моя задача — сосредоточиться на наиболее важных темах, распределив часть своей работы по решению менее значительных вопросов на уровне среднего звена.
G: Еще недавно заявлявшиеся планы ЦДС по выводу новых объектов остаются реальностью? Или что-то все-таки пришлось корректировать, например, в отношении проекта-миллионника в Новосаратовке?
М. М.: Пока мы разрабатываем градостроительную документацию. В ближайшее время будем утверждать второй проект планировки — на 500 тыс. кв. м. До начала работ все-таки возьмем тайм-аут, посмотрим на рыночную ситуацию. Сегодня могу точно сказать одно: мы сами будем застройщиком на всей этой территории комплексного освоения. Но не исключаю, что привлечем подрядные организации для выполнения определенных видов работ. Опять же в зависимости от динамики продаж квартир в уже представленных объектах планируем запуск ряда новых очередей (в конце нынешнего — в начале следующего года) на Октябрьской набережной, в Янино, Буграх, Лавриках, Кудрово, на Пулковском шоссе.
G: А перечень объектов, квартиры в которых продаются с заключением договоров долевого участия, расширять планируете?
М. М.: Мы уже начали заключать ДДУ в Кудрово. Посмотрим все плюсы и минусы этой схемы и потом сделаем выводы. Однако мы до сих по уверены, что, во-первых, схема ЖСК полноценная и имеет достаточно много преимуществ в сравнении со схемой долевого участия. А во-вторых, обе схемы абсолютно нормальны, жизнеспособны. Поэтому, вероятнее всего, мы будем комбинировать ЖСК и ДДУ. Изменится что-то на федеральном уровне — будем к этому адаптироваться. В частности, сейчас есть несколько проектов поправок в 214-ФЗ. Посмотрим, что в итоге будет приниматься на осенней сессии Госдумы.
G: Как за последние полгода изменились объемы вашей работы? Сколько жилья сейчас у ЦДС в стройке?
М. М.: Я не устаю повторять, что стройка — отрасль консервативная, быстро никогда ничего не бывает. И, кроме того, это достаточно цикличная работа. Период строительства дома занимает в среднем три года, и сейчас у нас такой период, когда объемы строительно-монтажных работ у нас достаточно большие. По нашим подсчетам, на разных этапах строительства у нас сегодня 1,5 млн кв. м жилья.
G: Но некоторые застройщики именно сейчас свернули свою работу, хотя были определенные планы. Как вам удается реализовывать запланированное?
М. М.: У нас более или менее ровное финансирование. Мы развиваемся достаточно поступательно, как следствие, в принципе не возникает больших кассовых разрывов. Поэтому, не пользуясь большим количеством кредитов, можем рассчитывать только на свои и привлеченные средства покупателей жилья для обеспечения всех расходов на текущее строительство.
G: Сегодня много говорят о необходимости строительства арендного жилья. Кроме того, многие регионы, и Ленинградская область не исключение, реализуют программу "Жилье для российской семьи". Ваше мнение об этих программах?
М. М.: Если говорить об арендном жилье, я даже в первом приближении не понимаю экономической предпосылки и экономических расчетов для такого строительства. Это потребует огромных, абсолютно не окупаемых средств, источников которых я не вижу. Что касается программы "Жилье для российской семьи", регламентированная стоимость квадратного метра для Санкт-Петербурга и Ленинградской области чрезмерно низкая. Программа едина для всей страны, и я не исключаю, что для других регионов такая стоимость оправданна. Но для Петербурга и Ленинградской области это должно быть не менее 55-60 тыс. рублей за квадратный метр.