Многие эксперты сходятся в том, что своевременно принятое правительством решение о субсидировании ипотеки спасло жилищное строительство от масштабного кризиса. Однако для того чтобы застройщики могли активно развиваться в изменившихся за последний год экономических условиях, нужны дальнейшие шаги по поддержке отрасли со стороны государства, уверен президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий. О своем видении необходимых мер по стимулированию жилищного строительства, оптимальной стратегии для застройщиков и проектах компании на Юге Вениамин Голубицкий рассказал в интервью „Ъ“.
президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий.
Фото: пресс-служба
— Какие шаги со стороны государства, на ваш взгляд, смогут оказать существенное влияние на развитие строительной отрасли в России?
— Во время прошедшего Международного инвестиционного форума «Сочи» на пленарном заседании с участием премьер-министра Дмитрия Медведева поднимался вопрос о снижении ставок по ипотеке. Сейчас это один из самых важных вопросов. На мой взгляд, и органам государственной власти, и финансовым институтам необходимо приложить максимум усилий для поиска возможности снижения ипотечных ставок. Только в этом случае мы сможем сохранить положительную динамику жилищного строительства.
Также я бы отметил существенно выросшую за последнее время роль Агентства ипотечного жилищного кредитования. Это институт развития, который напрямую связан со строительной отраслью, и у него есть финансовые и организационные ресурсы, которые могут стимулировать рынок жилищного строительства. К тому же сейчас под управление АИЖК переходят федеральные земельные участки, также речь идет о создании специализированного банка. На мой взгляд, важно, чтобы АИЖК использовало имеющиеся в его распоряжении рыночные инструментарии для развития и оживления рынка. Например, речь может идти о продаже облигаций крупных застройщиков. Потому что главная проблема, с которой так или иначе сталкиваются все застройщики,— это недоступность финансовых средств для запуска новых проектов, дороговизна финансовых инструментов. Возможность продажи ценных бумаг позволила бы привлечь дополнительные финансовые ресурсы в строительный сектор.
Еще одним направлением поддержки отрасли может стать разработка программ по строительству арендного жилья. Этот рынок совершенно не развит в России, тем не менее и в Министерстве строительства РФ, и среди самих девелоперов уже существует понимание перспектив этого направления. К примеру, сегодня многие регионы тратят средства на покупку жилья для определенных категорий граждан, и, по сути, это средства, которые безвозвратно уходят из государственного бюджета. А в ситуации арендного жилья, когда владелец квартиры все же что-то выплачивает государству, пусть даже и по льготным ставкам, появляется возвратность на внесенный капитал. Это полноценный рыночный механизм, который позволит региональным властям направить имеющиеся средства на решение других важных социальных задач. Однако прежде чем всерьез говорить о развитии рынка арендного жилья, важно усовершенствовать налоговые механизмы, потому что при существующих налогах на имущество и высоких ставках кредитования говорить о развитии арендного жилья будет крайне сложно.
Нелишним будет также, на мой взгляд, пересмотреть принципы начисления налога на землю. Потому что при сегодняшних ставках налога любой длительный проект для компании невыгоден, ибо чем дольше вы в проекте, тем выше ставка налога. При наших проблемах с длинными кредитами усугублять положение застройщиков высокими налогами по меньшей мере неразумно.
— Как вы можете прокомментировать принятый закон о ГЧП? Почему в нем не нашлось места для жилищного строительства?
— Для меня до сих пор непонятно, почему строительной сферы не оказалось среди тех направлений, которые попали под действие закона. Все крупные девелоперские проекты — это в той или иной степени проекты ГЧП. Мы не можем планировать работу ни в одном из регионов без тесной взаимосвязи и согласованной позиции региональных и муниципальных властей, а порой и федеральных органов власти. Без четкого посыла, что регион заинтересован в развитии того или иного проекта, начать строительство невозможно. Ведь и инвестору, и государству необходимо понимать, о каких объемах строительства идет речь, какие ресурсы необходимы, как лучше всего обеспечить загрузку региональных мощностей, связанных со строительным комплексом, и какую отдачу получит регион в виде налогов. Поэтому, на мой взгляд, необходимо обязательно принять поправки в закон о ГЧП, включив в него и строительную сферу.
— Пришлось ли ГК «Кортрос» поменять стратегию работы в регионах из-за изменившейся экономической ситуации?
— Наша стратегия изначально предусматривала существующую в отрасли синусоиду чередования кризисов и взлетов. Мы участвуем в проектах комплексной застройки территорий, а при реализации длинных проектов происходит сглаживание этой синусоиды. Вы можете перераспределить объемы строительства в зависимости от спроса, изменить объемы продаж, к тому же у вас есть дополнительная поддержка в виде залоговой стоимости объектов и земли. Поэтому даже в сложной ситуации вы можете себя чувствовать относительно спокойно. Сейчас стратегия ГК «Кортрос» принципиально не изменилась, мы просто четко следим за рынком и предоставляем ему именно те объемы, которые он у нас запрашивает. При этом мы, безусловно, принимаем меры по оптимизации затрат в компании.
— Какие проекты ГК «Кортрос» планирует развивать на Юге?
— На Юге мы сейчас работаем не слишком активно, в числе наших приоритетных направлений Екатеринбург и Пермь. Тем не менее в Сочи у нас есть проект в сфере гостиничной индустрии, который необходимо развивать,— это крупнейший в Европе отель «Азимут». Планировалось начать строительство объекта в Краснодаре, однако там возникли вопросы со строительной площадкой, поэтому этот проект пока пришлось отложить. Также в перспективе для нас может быть интересным рынок Ростова-на-Дону.
— Какой, по вашему мнению, должна быть оптимальная стратегия для девелоперов в настоящий момент?
— Текущий кризис, с одной стороны, требует от компаний мобилизации всех их ресурсов и серьезной оптимизации затрат. С другой стороны, такая ситуация дает шанс для крупных компаний завоевать новые рыночные позиции: тот, кто начинает строительство в период кризиса, как правило, получает преимущество, когда рынок начинает восстанавливаться. Во время предыдущих кризисов именно так и было в нашей компании: когда девелоперы один за другим уходили с рынка, мы наращивали объемы строительства. Если ты принимаешь этот риск, ты можешь выиграть. Надо только правильно все просчитать. На мой взгляд, рост строительного рынка начнется не раньше 2017 года. Выстраивать стратегию необходимо исходя именно из этого факта.
— Существует мнение, что из-за изменений в налоговом законодательстве покупка жилья перестанет быть привлекательным инструментом для инвестиций. Согласны ли вы с этим утверждением?
— На мой взгляд, риски при приобретении недвижимости и использовании других инструментов просто несопоставимы. Строительный объект в худшем случае может опуститься в цене, однако речь все равно не идет о крупных потерях, как это может быть в случае более рискованных вложений, скажем, связанных с ценными бумагами. А в лучшем случае сфера недвижимости может показать положительную динамику, наиболее интересные проекты «выстрелят» обязательно. Плюс есть механизмы рассрочки, вы можете вложить не все деньги, а внимательно наблюдать за ситуацией и быстро отреагировать в случае изменения конъюнктуры рынка. К тому же никуда не исчезнут потребительские свойства объекта. Поэтому даже с учетом роста налоговой нагрузки недвижимость по-прежнему останется привлекательным инструментом преумножения средств.