Офисный рынок Москвы нащупал дно. Согласно прогнозу Knight Frank, по итогам года в столице будет сдано до 850 тыс. кв. м коммерческих площадей. Это почти в полтора раза меньше прошлогоднего показателя. При этом объем свободных помещений достиг почти 3 млн кв. м — это максимум за всю историю рынка. В этом году специалисты также ожидают падения инвестиций в российскую коммерческую недвижимость на 60% — до $3,5 млрд. На долю офисов в январе — июне пришлась почти половина всех капиталовложений в российскую коммерческую недвижимость. Однако вся отрасль сейчас не в лучшем состоянии, считают эксперты. По итогам года они прогнозируют падение инвестиций на 60% — до $3,5 млрд. Управляющий партнер компании Unikvart Артем Цогоев ответил на вопросы ведущего «Коммерсантъ FM» Максима Митченкова.
Фото: Сергей Бобылев, Коммерсантъ / купить фото
— Как вы считаете, корректно ли говорить о том, что офисный рынок нащупал дно, или еще возможно дальнейшее падение?
— Мне кажется, что падать уже некуда, потому что такой большой доли вакантных площадей, которая есть сейчас, на рынке еще не отмечали. Мне кажется, что это дно, и отсюда может только рост произойти.
— А почему вы считаете, что это дно? Есть какие-то предпосылки к этому?
— Есть просто психологическое мнение, вернее некий взгляд на рынок, который основывается на том, что было в прошлом. В прошлом рынок достиг примерно этих же значений, под прошлым я имею в виду 2009 год, а дальше двинулся вверх. Мы все очень надеемся, что то же самое произойдет и сейчас в России. Потому что, в принципе, все те последствия, которые были связаны с экономическим кризисом в Российской Федерации, уже были на рынке отмечены. Больше уже никаких негативных новостей быть не может, значит, мы ждем роста.
— Когда этот рост будет, или сейчас уже будет какое-то затишье, какая-то стагнация, или рост начнется в ближайшее время?
— Думаю, что будет достаточно продолжительная стагнация, и после стагнации начнется рост.
— Примерно в конце этого года или в начале следующего?
— Сложно сказать, события развиваются достаточно неожиданно. Я имею в виду в экономике Российской Федерации, в экономике мира. Если будет идти все хорошо в экономике, то я думаю, что рынок оживет где-то через год.
— Через год — это только оживление будет, а вернуться, например, к показателям 2013-2014 годов удастся рынку в ближайшей перспективе?
— В ближайший год точно не удастся. Возможно, что на временном промежутке 2-3 года удастся вернуться к показателям вакантных площадей в районе 5%.
— Что касается падения инвестиций в российскую коммерческую недвижимость на 60%, насколько это вообще для рынка серьезно?
— Это серьезно, потому что те объекты, которые вводились в строй с целью продажи институциональным инвесторам, проданы не будут. Соответственно это действительно серьезный удар. Таких объектов в последние годы было очень много, это была такая инвестиционная идея — построить бизнес-центр, заполнить арендаторами и продать денежный поток некоему западному инвестору. Все эти проекты сейчас находятся в состоянии неопределенности. И непонятно, как будут отбиваться инвестиции на эти проекты. Фондирования на Западе больше нет, иностранные инвесторы очень осторожно вкладывают в объекты недвижимости в России, в частности в офисную недвижимость — в основном покупают объекты уже старые, которые годами сдаются в аренду одному и тому же пулу крупных западных арендаторов. В общем, такие объекты только и покупают, но покупают тоже очень осторожно и торгуются очень серьезно.
— Если мы говорим, что 3 млн кв. м сейчас свободных помещений — что с ними будет в ближайшее время, если вы говорите, что на восстановление рынка потребуется около года?
— Есть несколько вариантов того, что с ними будет. Первый вариант — они будут так и стоять пустыми. Второй вариант — это то, что арендодатели начнут делить их на более мелкие лоты и превращать их фактически в класс «В», заполнять их небольшими арендаторами. Небольшие лоты — это 30-50-150 кв. м, потому что в большинстве зданий, которые стоят сейчас пустыми, сдаются офисы площадью 500-1000 и так далее метров, но таких арендаторов больше нет. А арендаторов на 30, на 50 кв. м достаточно, и их можно привлечь. Это один из вариантов, но арендодатели очень этот вариант не любят, уж лучше пусть стоит, как они говорят. Во всяком случае в 2009-м примерно так же и было.
— А что касается цен на коммерческую недвижимость и для продажи, и для аренды, насколько сильно они просели?
— Цены просели значительно, потому что просели, если мы говорим про долларовые цены, чуть ли не в два раза. Если мы говорим про рублевые цены, они еще не сформировались, потому что только-только прошел процесс перевода арендных ставок в рубли, а арендная ставка рублевая очень сильно зависима, соответственно, цена продажи от арендной ставки считается, исходя из доходов. Поэтому, на самом деле, цены упали значительно, но число покупателей, к сожалению, не увеличилось за это время.
— А что касается введения новых объектов в эксплуатацию, будут ли замораживать проекты или будут достраивать, но оставлять пустующими помещения?
— Я думаю, что на достройку не у всех есть деньги, поэтому, возможно, будут откладывать вообще сроки сдачи и замораживать объекты. Я думаю, что такая тенденция будет.