Экономическая нестабильность внесла свои коррективы в развитие нижегородского рынка жилой недвижимости. По данным министерства строительства области, в первом полугодии в регионе было введено в эксплуатацию 477,2 тыс. кв. м жилья — на 7,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Опрошенные „Ъ“ участники рынка отмечают серьезное сокращение спроса на жилье, но не склонны драматизировать ситуацию, рассчитывая к концу года выровнять показатели за счет собственных ресурсов и поддержки государства.
От глубокого минуса строительный рынок Нижегородской области пока удерживает статистика районов
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Падение с метра
По данным министерства строительства, ЖКХ и ТЭК Нижегородской области, с января по июнь 2015 года в области введено в эксплуатацию 477,2 тыс. кв. м жилья, что составляет 92,5% к соответствующему периоду прошлого года. Областной центр демонстрирует серьезное сокращение объемов строительства: в первом полугодии на Нижний Новгород пришлось 115,5 тыс. кв. м — это 54,5% по сравнению с прошлым годом. В остальных муниципалитетах пока наблюдается позитивная динамика: в районах области ввели 361,5 тыс. кв. м жилья, что на 19,5% больше по сравнению с тем же периодом 2014 года. В целом по области доля многоквартирного жилья составила 170,7 тыс. кв. м (82,5 %) в общем объеме, 306,5 тыс. кв. м пришлось на индивидуальное жилье (99,3%).
Пока эта конъюнктура не беспокоит чиновников: в правительстве рассчитывают к концу года выйти на заявленные показатели — чуть более 1 млн кв. м. жилья. В профильном министерстве поясняют, что в течение года объемы ввода жилья в эксплуатацию могут меняться как в большую, так и в меньшую сторону по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Так, за четыре и пять месяцев текущего года показатели Нижнего Новгорода превышали прошлогодние за тот же период.
Акцент в развитии сектора по-прежнему делается на комплексную жилую застройку. В Нижнем выделяют следующие крупные проекты: «Высоково» (ООО «Волго-Окская инвестиционная компания»), «Подкова» (ООО «АКА Инвест») в Советском районе, жилой комплекс «Монолит» (ООО «Монолит») в Нижегородском районе, жилой комплекс «Жюль Верн» (ООО «НовМонолитСтрой») в Канавинском районе, микрорайон Бурнаковский (ООО «Жилстрой-НН») в Московском районе, жилой комплекс «Планетарий» (ООО АН «Выбор»), жилой комплекс «На Победной» (ООО «МГ Строй»), жилой комплекс «Сормовская сторона» (ОАО ДСК № 2) в Сормовском районе и другие.
Кроме того, продолжается строительство на территориях в непосредственной близости к областному центру. «Началось освоение земельных участков у поселка Новинки Богородского района. Застройщикам предоставлены земельные участки общей площадью 1,2 тыс. га, из них 1,1 тыс. га выделил Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства под строительство жилья эконом-класса», — напоминают в министерстве. Планируется, что в Новинках будет возведено более 2 млн кв. м жилья. Также активно застраиваются Кстовский район (жилые комплексы «Анкудиновский парк», «Красная поляна», «Оранжевое небо», «Времена года»), городской округ город Бор (жилые комплексы «Солнечный город», «Парк Горького», «Цветочный парк»).
К долгостроям в правительстве относят 22 «проблемных» многоквартирных дома. В основном ими занимаются застройщики за счет собственных средств. Бесперспективными считаются два объекта, застройщики которых уже ликвидированы: это 10-этажный дом на ул. Голованова, 3, а также 14-этажный дом в пер. Гаражный, 5. «Еще четыре дома, застройщики которых самоустранились от исполнения обязательств или ликвидированы (находятся в стадии банкротства), возможно достроить только с предоставлением мер государственной поддержки. В настоящее время по данным объектам ведется подготовительная работа для возобновления их строительства», — поясняют в минстрое.
В сторону спроса
«Рынок недвижимости проходит дно» и можно говорить о стабилизации, считает вице-президент компании «Квартстрой» Александр Байгушев. Ключевыми факторами в работе строительных компаний в этих условиях он считает наличие собственных ресурсов и возможность управлять объемами строительства. «Например, в Новинках мы можем построить 35 домов, но на сегодняшний день на продажу выставляем только четыре. Если будет спрос, мы готовы строить дополнительно. Подстраиваемся под потребности потребителя». Директор по маркетингу «Жилстрой-НН» Ольга Сажина также отмечает, что благодаря тому, что у компании есть свои заводы по производству стройматериалов и вся необходимая техника, удалось быстро скорректировать планы и «стабилизировать» ситуацию: «Если до недавнего времени у нас была очередь на квартиры и мы просто распределяли имеющиеся, то теперь очереди нет и мы пошли по пути изменения планировки под спрос. Видим, что востребованы квартиры-студии на Бурнаковке — значит, закладываем дом с большим количеством студий. Также мы расширяем географию продаж. Это принесло свои результаты: сейчас мы продаем не менее 100 квартир в месяц. При этом цены не меняли и менять не будем до конца года». Коммерческий директор ООО УК «Грин Парк» Юрий Трубицын отмечает снижение спроса и его перераспределение: «Покупатели стали избирательны. В сложившихся условиях повезло тем компаниям, в том числе и нам, которые успели заложить крупные инфраструктурные объекты и у которых широкий диапазон ценовой линейки. В сложных условиях оказались те участники рынка, которые только сейчас вышли на рынок и не имеют подушки безопасности. Сырая земля сейчас никого не интересует».
По оценке директора агентства недвижимости «Шанс» Александра Авербаха, ситуация на рынке жилищной недвижимости не такая сложная, как в 2008 году, когда от банковских кредитов были отрезаны не только застройщики, но и потенциальные покупатели квартир. «Однако все меньше людей смотрит с оптимизмом в будущее, и количество желающих взять кредит сокращается. Люди не рискуют. Получается, что, с одной стороны, падает спрос, с другой — у большинства застройщиков нет возможности кредитоваться меньше, чем под 20–25%, а это фактически запретительная ставка. В результате это может привести к тому, что значительная часть новостроек будет не достроена и заморожена», — предупреждает эксперт.
В ожидании дна
Руководителя аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости» Алексея Чемоданова тревожит ситуация с падением по вводу жилья в Нижнем Новгороде: «Областной центр является локомотивом жилищного строительства в области. У меня есть опасения, что в правительстве были слишком оптимистичны в прогнозах, когда в начале года заявляли, что кризис не скажется на темпах ввода. В прошлом году за указанный период было заложено 35 новых домов, в этом году только 17. То есть о том миллионе квадратных метров, который нам обещали, можно забыть. В лучшем случае мы можем рассчитывать на 800–850 тыс. кв. м».
По мнению Юрия Трубицына, сейчас рынок находится на очередной волне «большой неопределенности»: «Строить прогнозы и планы преждевременно. Надо понять, когда будет дно. Куда развернется валютная война? Сколько будут стоить материалы? Но я полон сдержанного оптимизма. Надеюсь, уже скоро мы получим ответы на эти вопросы и приступим к разработке новой стратегии развития». По словам Александра Байгушева, осенью можно ожидать повышения спроса — в силу сезонности. «Разумеется, это не будет взрывной рост. Сейчас спрос на наше жилье на уровне 50% аналогичного периода прошлого года. Восстановления рынка можно ожидать только в 2016 году, но многое будет зависеть от макроэкономической ситуации», — рассуждает эксперт.
Чтобы поддержать строительную отрасль, по мнению Александра Авербаха, уже сейчас правительству необходимо приступить к разработке программы по поддержке непосредственно застройщиков: «Что-то вроде программы поддержки отечественных автопроизводителей».