За первое полугодие Воронежская область продемонстрировала значительные темпы ввода малоэтажного жилья – этот показатель составил 78% от всего объема пригородного строительства (242 тыс. кв. м). Среди районов региона по объему малоэтажного жилья лидирует Новоусманский район, где в 2014 году было возведено 158 тыс. кв. м. При этом основными проблемами направления отрасли остается недостаток инфраструктуры в новых кварталах и поселках, а также их выход на региональные и федеральные автодороги.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
По данным Воронежского облправительства, в 2014 году в регионе было введено 21,7 тыс. квартир и жилых домов общей площадью 1,56 млн кв. м, в том числе 633 тыс. кв. м жилья было построено в муниципальных образованиях области. Доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в городских и сельских поселениях составила 65%, или 411 тыс. кв. м. За первое полугодие нынешнего года доля малоэтажной застройки достигла 78%, или 189 тыс. кв. м. Лидирующие позиции по итогам прошлого года заняли Новоусманский (158 тыс. кв. м), Рамонский (65 тыс. кв. м), Лискинский (51 тыс. кв. м), Россошанский (44 тыс. кв. м), Семилукский (38 тыс. кв. м), Борисоглебский (31 тыс. кв. м), Бобровский (23 тыс. кв. м), Бутурлиновский (21 тыс. кв. м) и Хохольский (20 тыс. кв. м) районы. В регионе уже имеется около 50 пригородных коттеджных поселков, наиболее крупными из них, по данным облправительства, являются ЖК «Дубровский» в микрорайоне Сомово (51 км от Воронежа), коттеджный поселок бизнес-класса «Лесково» в Семилукском районе (около 20 км от облцентра), микрорайон «Изумрудный» в Рамонском районе (16 км от Воронежа).
Строительство жилого комплекса «Дубровский» с 2014 года ведет ООО «Валенсия». Проект представляет собой восемь многоквартирных трехэтажных домов общей площадью 4,4 тыс. кв. м. Поселок «Лесково» возводит СК «Авирон» и ИДК «Сота» на площадке около 20 га. На территории располагается 220 частных домовладений, а также мини-маркет, офис управляющей компании, автостоянка, спортивные и детские площадки. Микрорайон «Изумрудный» располагается на 103 га и представляет собой 700 земельных участков размерами от 6 до 12 соток.
В настоящее время в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» в Воронежской области реализуется программа «Жилье для российской семьи», которая распространяется и на рынок индивидуального жилья. Так, в рамках программы воронежское ООО «ЦЧР ИнвестСтрой» строит коттеджный поселок «Никольские дворики» в совхозе «Масловский» Новоусманского района в 12 км от Воронежа (3 км до индустриального парка «Масловский»). Коттеджный поселок располагается на территории 62 га и включает в себя 361 земельный участок площадью по 10 соток, предусмотренные под ИЖС, из них на 80 участках предполагается построить комплекс многоквартирных трехэтажных домов (31 дом на 731 квартиру). В поселке запланированы школа, детский сад, фельдшерский пункт, клуб, спортплощадка и зоны отдыха, а также необходимая инфраструктура. Сроки ввода поселка в эксплуатацию еще не определены. Кроме этого, в рамках программы «Жилье для российской семьи» воронежское ООО «Вудвилль» планирует построить в поселке Никольское (38 км от Воронежа) жилищный комплекс, в который войдут и семь трехэтажных домов.
По данным областного департамента строительной политики, в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения Воронежской области» предусмотрено инфраструктурное обеспечение участков, предназначенных для комплексной застройки малоэтажного жилья и жилья экономкласса, а также социальных объектов. В рамках реализации проекта малоэтажной жилой застройки в Острогожском районе области предусмотрено 112,5 га под индивидуальное жилищное строительство, количество домов может составить 583 общей площадью 58,3 тыс. кв. м. В ходе проекта планируется также возвести детский сад на 80 мест, торговый центр, кафе и спорткомплекс. В настоящее время, по данным облправительства, уже построено 78 домов общей площадью 8,6 тыс. кв. м, в стадии строительства – 40 домов. Сети водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и наружного освещения были построены в 2014 году за счет средств областного и муниципального бюджетов, стоимость инвестиций составила 132,5 млн руб.
Как отмечают в облправительстве, успешность коммерческой и средовой реализации проектов малоэтажного строительства зависит от полного цикла работ, проводимых инвестором, включая этапы благоустройства и последующей эксплуатации. Малоэтажное жилье составляет около 30% от общего количества вводимого жилья. Основной проблемой при проектировании жилых поселков в пригородных зонах является ухудшение качества предоставляемых услуг населению, обеспечение инфраструктурой малоэтажных кварталов, транспортом, территориями общего пользования, а также социальными объектами. Зачастую при проектировании малоэтажных кварталов предлагаемые застройщиком параметры значительно отличаются от заложенных в градостроительной документации. В результате требуется корректировка ранее утвержденной документации, а также подготовка и утверждение проектов планировки территории. Учитывая активное освоение территорий Воронежа и пригородной зоны (микрорайон Отрадное, застройка Яменского сельского поселения), проблемным вопросом остается присоединение новых кварталов и поселков к дорогам федерального и регионального назначений, а также железнодорожного, водного и воздушного транспорта, создание инфраструктуры и строительство социальных объектов.
Учредитель и гендиректор ООО «Рамонские дачи», реализующего в одноименном районе проект строительства поселка, Алексей Десятов считает, что коттеджная застройка в области развивается более чем стремительно: «Это обусловлено возросшей популярностью жизни в частном доме, а также большей доступностью приобретения и постройки загородного дома». «При выборе коттеджа покупатель прежде всего рассматривает месторасположение и транспортную доступность, престижность поселка, наличие инфраструктуры, а также оценивает окружающую природу, – отмечает участник рынка. – Все это должно еще и разумно сочетаться с ценой». По мнению господина Десятова, при проектировании поселков до сих пор существует масса проблем, таких как размещение коммуникаций, зон общего пользования, инфраструктуры. Негативную роль также может сыграть низкая квалификация строителей и проектировщиков, рост цен на стройматериалы и, соответственно, недостаток финансов.