Воронежский рынок жилья не перестает удивлять своей динамикой. Темпы его роста в кризис заметно обогнали предыдущие «сытые» годы. Но множество построенных квартир остаются пустыми – по оценке экспертов, спрос на рынке с начала года упал вдвое. До конца 2015-го драйверами ввода жилья должны стать достраивающиеся жилкомплексы премиум-класса, а на долгосрочную перспективу заявлен ряд проектов для менее требовательных потребителей. Эксперты предлагают девелоперам привлекать новых клиентов скидками.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Рекорды не ради рекордов
За первые шесть месяцев 2015 года в Воронежской области было введено едва ли не рекордное количество жилья – больше, чем за аналогичные периоды прошлого года и даже докризисных 2013-го и 2007-го. По данным Воронежстата, в регионе было сдано 564 тыс. кв. м в многоквартирных домах против 418 тыс. кв. м в 2014-м (рост более чем на 35%). Такая воодушевляющая статистика, по мнению экспертов, только одна сторона медали. Директор аналитической службы недвижимости Infoline Евгений Лавриненко отметил: «Официальных данных по реализации квартир в Воронежской области, конечно, не публикуют ни застройщики, ни риелторы. Но, по моей оценке, с начала года спрос на недвижимость в регионе упал как минимум вдвое при заметном росте предложения. Особенно это сказалось на “вторичке”. Рынок, таким образом, оказался в крайне сложном состоянии, хотя и не сказать, что мы достигли дна». Господин Лавриненко напомнил, что во время падения курса рубля в конце прошлого года люди спешно вкладывали свои сбережения в недвижимость: «Сработал механизм отложенного спроса – почти все, кто планировал покупку квартиры в 2015-м, сделали это в последних месяцах 2014-го».
По мнению эксперта, для застройщиков основной способ выровнять спрос к концу 2015 года – радикально снизить цены на «первичку». «Сегодня жилье легко не продается, пожалуй, ни у одного из воронежских девелоперов. На мой взгляд, накопленные площади можно реализовывать только по дисконту не менее 25%, – говорит Евгений Лавриненко. – Если они на это не решатся, то сделают хуже самим себе, ведь собственник возведенного жилья несет немало амортизационных расходов. А что будет с курсами валют к концу 2015-го, предсказать сложно». Впрочем, сегодня на российском рынке недвижимости безо всяких распродаж можно получить скидку 25%, если покупатель готов заплатить деньги сразу. Воронежские застройщики уже начинают работать со скидочными программами. Так, местное ОАО «Домостроительный комбинат» (ДСК, основано сенатором Сергеем Лукиным) снижало цену на ряд объектов на 20%. Речь шла о застройке экономкласса в непремиальных районах облцентра. «Жилье в Воронеже начнет активно продаваться только тогда, когда цена квадратного метра приблизится к 35 тыс. руб.», – резюмирует господин Лавриненко.
Коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова объясняет рост показателей ввода жилья реализацией уже утвержденных до кризиса проектов. «Кризис 2008 года научил девелоперов действовать грамотно в сложных ситуациях, не доводя дело до приостановки проектов и, как следствие, неизбежного банкротства. Воронежские компании сейчас финансово устойчивы и зачастую реализуют проекты полностью за собственные средства. Это снимает проблему с высокими процентными ставками по кредитам и дает конкурентное преимущество при определении цены продажи», – поясняет госпожа Колокольникова. По ее мнению, справиться с небольшим спросом и сформировать привлекательное предложение для покупателей застройщикам помогут закупленные по докризисным ценам стройматериалы и собственные производства: «Все те, кто хотел срочно приобрести жилье, уже реализовали свой запрос, и интерес населения стал более сдержанным. Но девелоперы готовы к этой ситуации и поменяли стратегию продаж. Даже с учетом подорожания стройматериалов они начинают предлагать скидки».
Официальная статистика указывает на значительное проседание рынка и по ипотеке. Согласно данным ЦБ, за первые шесть месяцев нынешнего года в Воронежской области было совершено 15 тыс. таких сделок – вдвое меньше, чем в прошлом году. «Ипотека – это социально значимый продукт, привлекательный с точки зрения соотношения уровня риска и доходности. Поэтому вне зависимости от ситуации на рынке крупные игроки вряд ли будут сворачивать это направление. Процесс скорее коснется небольших и региональных банков, которые заморозят работу с ипотекой до тех пор, пока не наступит благоприятная ситуация в макроэкономике», – считает директор регионального центра «Центральный» Райффайзенбанка Шурхат Собиров. По его мнению, драйвером рынка ипотечного кредитования в 2015 году может стать программа госсубсидирования: «Компенсация в размере 5,5% – довольно неплохое подспорье для того, чтобы крупнейшие коммерческие банки выдавали ипотечные кредиты при нынешнем уровне ключевой ставки в размере 11%».
Фактическая стоимость уже построенного в 2015 году жилья, по данным Воронежстата, превышает 11 млрд руб. (более 7,6 тыс. квартир). Но, несмотря на то что в последние пару лет стали появляться проекты, финансируемые средствами самого застройщика, большинство строек остаются «кредитными». В условиях кризиса банки намного осторожнее кредитуют отрасль: это еще один возможный вызов. «Как мы видим, из-за текущей экономической ситуации продажи квартир снижаются, население стало намного более взвешенно подходить к приобретению жилья в ипотеку. Соответственно, сокращаются доходы у застройщиков, что в конечном итоге ведет к финансовым проблемам, а в некоторых случаях – банкротству компаний, – говорит Шурхат Собиров. – Мы сейчас ориентируемся на работу только с очень крупными и стабильными игроками с хорошим кредитным рейтингом. Им необходимо иметь как минимум десять сданных и три строящихся объекта». Господин Собиров уточнил, что в Воронежской области банк работает с ООО «Выбор» (депутата облдумы Александра Цыбаня), ДСК и ООО «Инстеп» (контролируется депутатом облдумы Анатолием Шмыгалевым).
Экономкласс на вырост
С начала осени прошлого года восемь региональных проектов многоэтажной застройки экономкласса попали в программу «Жилье для российской семьи» (ЖРС). Общая площадь запланированного ввода объектов по программе может превысить 300 тыс. кв. м. Департамент архитектурной и строительной политики Воронежской области провел расчет оценки потенциального объема спроса на жилье экономкласса в рамках этой госпрограммы. По его информации, потенциальный объем спроса жителей облцентра и его агломерации превышает 700 тыс. кв. м.
Программа «Жилье для российской семьи» позволяет ряду категорий граждан, имеющих доходы ниже среднего по стране, купить жилье экономкласса по 35 тыс. руб. за квадратный метр – примерно за 80% от рыночной стоимости. Согласно условиям программы, один из ее организаторов – Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) – выкупает у застройщика через специально созданные юрлица объекты инженерно-технической инфраструктуры. Также АИЖК может предоставлять покупателям льготные условия ипотечного кредитования – от 10,3% годовых при сниженном первоначальном взносе (10% против 20% при обычном ипотечном кредите).
«Для государства строительная отрасль продолжает оставаться одной из самых важных – она дает не только жилье, но и деньги в бюджет, рабочие места. Поэтому к мерам господдержки ЖРС я отношусь с оптимизмом, они должны заработать. Другое дело, что большой поддержки застройщикам от государства ждать сейчас не стоит – у него и так много проблем, а финансовые возможности с учетом кризиса ограничены», – говорит Евгений Лавриненко.
Одним из крупнейших проектов в рамках ЖРС – возведением 1,2 млн кв. м (из них по госпрограмме – 70 тыс. кв. м) жилья в границах пригородного поселка Отрадное – занимается ДСК. По информации АИЖК, жилье планируется поэтапно вводить до 2030 года. ДСК также запланировал возведение 28 тыс. кв. м жилья экономкласса по госпрограмме в микрорайоне Шилово (вводиться дома будут до 2025 года). Другой крупный игрок местного рынка – «Выбор» – вошел в госпрограмму с проектом микрорайона «Озерки» на 1 млн кв. м жилья (из них по ЖРС – 25 тыс. кв. м) в районе улицы Ильюшина на левом берегу облцентра. Там же два жилых дома общей площадью 20 тыс. кв. м строит воронежская ГК «Еврострой». ООО «Воронежское монтажное управление – 2» возводит 30 тыс. кв. м жилья в пригородном поселке Подклетное (сдать жилье в эксплуатацию планируется до осени 2017-го). В программу также включен проект комплексной коттеджной и многоэтажной застройки ООО «Вудвиль» на 184 тыс. кв. м в районе входящего в черту города поселка Масловка. Окончание строительства комплекса намечено на конец лета следующего года. Недавно стало известно о строительстве двух жилых кварталов в окраинном воронежском микрорайоне Сомово и райцентре Бобров в 100 км от облцентра: их намеревается возвести ОАО «Воронежагропромстройкомплект» (ВАПСК) депутата гордумы Николая Образцова. Общая площадь кварталов может составить около 55 тыс. кв. м. Как сообщал в конце июля замгендиректора ВАПСК Андрей Федотов, заявка на включение в госпрограмму бобровского проекта уже одобрена, сомовского пока рассматривается. Объекты планируется сдать в эксплуатацию до конца 2017 года.
Дом для свадебного генерала
Обсуждая сегодняшнее состояние сегмента элитного жилья в Воронеже, эксперты признают: он практически отсутствует, несмотря на множество начатых девелоперами за последние полтора года масштабных проектов. Нельзя называть каждый второй жилкомплекс со стоимостью квадратного метра более 70 тыс. руб. «элитным» – им недостает камерности, качества материалов и хорошего видового расположения. «В Воронеже существует термин “элитная квартира”, при этом дом, в котором она располагается, может быть совершенно заурядным», – отмечают аналитики.
Евгений Каур, управляющий компании LCMC, считает, что рынок элитной недвижимости изначально переоценен: «Нет четких критериев оценки объектов, но можно руководствоваться качественными показателями. Такими, к примеру, как выгодное расположение, инженерное наполнение, архитектурная составляющая, благоустройство прилегающей территории, наличие парковки, качество строительных материалов».
Сделки по квартирам, которые по праву можно называть «элитными», начинаются от совсем других сумм, а их количество ограничивается несколькими десятками в год. В прошлом году самая дешевая квартира такого класса в Москве стоила около $15 млн. Речь идет об эксклюзивных предложениях – они располагаются в особняках работы известных архитекторов, в отделке используются редкие природные материалы, а из окон открывается вид, например, на Кремль.
В Воронеже сегодня строится несколько огромных многофункциональных комплексов, которые хоть и нельзя назвать элитным жильем, но качественно отличаются от основного объема предложений на рынке. Их вернее относить к премиум- и бизнес-сегменту, отмечает Евгений Лавриненко. Один из самых крупных подобных проектов, близких к сдаче в эксплуатацию, – комплекс «Солнечный олимп» в центре города, возводимый ГК «Два капитана» Евгения Тростенецкого. Жилкомплекс премиум-класса в центре Воронежа стоимостью порядка 4 млрд руб. по проекту состоит из 17-23-этажных секций, площадь первой очереди – около 100 тыс. кв. м, общая площадь – около 150 тыс. кв. м. Проект реализуется на территории бывшего завода «Упмаш» на участке в 3 га. На территории «Солнечного олимпа» должен расположиться фитнес-центр с бассейнами для детей и взрослых, а также рестораны и стоматологическая клиника.
Первоначальный проект был несколько масштабнее – планировалось строительство 37-этажной жилой секции-«свечки», которая стала бы, пожалуй, самым высоким зданием в Воронеже. На данный момент пальму первенства держит 23-этажный бизнес-центр ОАО «Ассоциация Галерея Чижова» высотой 100 м, также расположенный в центральной части города. Весной 2012-го Евгению Тростянецкому и его партнерам пришлось откорректировать проект в сторону уменьшения этажности по совету губернатора Алексея Гордеева. Сдача жилкомплекса планируется до конца года.
На улице Куколкина, также в самом центре Воронежа, сейчас возводится комплекс «Сердце города». Генподрядчиком выступает ООО «Экспресс» Геннадия Мешкова. Общая площадь застройки – 102,5 тыс. кв. м, общая площадь здания – 344,9 тыс. кв. м, площадь нежилых помещений – 9,3 тыс. кв. м. Комплекс должен состоять из восьми секций разной этажности – от 12 до 23 этажей на 559 квартир. Первые два этажа отведены под нежилые помещения, третий будет техническим, квартиры займут 4-23 этажи. Также в здании предусмотрена двухуровневая парковка на 584 места. Строительство началось в 2011 году, сдать объект планируется до конца 2015-го, хотя первоначально назывался второй квартал нынешнего года. Стоимость жилкомплекса оценивается в 2,6 млрд руб., компания заявляет, что проект полностью финансируется из собственных средств.
«В текущий момент ситуация на рынке премиальной недвижимости такова, что предложение сильно преобладает над спросом. Новое жилье продолжает строиться, хотя его объемы в ближайшее время сильно сократятся», – напоминает Юрий Прокудин, аналитик Grand Capital.
Еще один амбициозный проект – комплекс De Luxe, который расположен на преимущественно малоэтажной улице Сакко и Ванцетти, также в центре города. De Luxe начал возводиться ГК «Монолитные системы» в 2012 году, но после того, как у компании начались финансовые трудности, права на объект перешли к «Сбербанк Капиталу». Речь идет о 24-этажном здании с квартирами класса «бизнес плюс». Проект предусматривает вертолетную площадку на крыше, двухэтажные апартаменты, квартиры с бассейнами, открытые веранды и трехуровневый подземный паркинг. Общая площадь квартир – около 18,9 тыс. кв. м, подземного паркинга на 299 машино-мест – около 4,5 тыс. кв. м, встроенно-пристроенных нежилых помещений – около 5,9 тыс. кв. м. Первоначально стоимость квадратного метра в нем превышала 80 тыс. руб., но в условиях кризиса, по информации участников рынка, снизилась до 40 тыс. руб. Такова цена «квадрата» в новостройке экономкласса без отделки в спальном районе города.
Пожалуй, наиболее подходящим под наименование «элитного» в Воронеже до сих пор остается жилье в многофункциональном комплексе «Петровский пассаж», достроенном в 2007 году обанкротившейся компанией «Росинстрой». Объект включает в себя жилой сектор из 85 квартир. Общая площадь – около 25 тыс. кв. м. На данный момент комплекс не представлен в продаже на рынке Воронежа, так как все квартиры находятся у частных собственников. Впрочем, отмечают эксперты, совсем скоро город ожидают не просто предложения нового уровня, но и непривычного формата, что и должно быть свойственно динамично развивающемуся мегаполису.