Сложившаяся в текущем и прошлом году экономическая ситуация, как отмечают эксперты, оказала серьезное влияние на рынок строительства жилья России в целом и Самарской области, в частности. Так, в силу резкого роста ставки по ипотечным кредитам в начале года, произошло серьезное снижение спроса на квартиры в новостройках. Введение льготной ипотеки, по мнению некоторых экспертов, повысило спрос на первичном рынке жилья, но значительно снизило его на «вторичке».
Эксперты ждут восстановления строительного рынка не ранее второго-третьего квартала 2016 года
Фото: Кирилл Кухмарь, Коммерсантъ
— сектор экономики —
Непоказательный рост
Согласно обзору рынка жилой недвижимости Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ), за январь-май 2015 года в регионе в эксплуатацию введено жилых домов общей площадью 573,1 тыс. кв. м. Это в 1,7 раза больше аналогичного периода прошлого года. Правда, большая часть введенного жилья — 415,9 тыс. кв. м — индивидуальное строительство. Кроме того, по мнению финансового аналитика ИХ «ФИНАМ» Тимура Нигматуллина, такая динамика обусловлена разовым значительным вводом в первые месяцы года.
По словам господина Нигматуллина, в целом ситуация на рынке строительства (в том числе жилого) в Самарской области выглядит хуже, чем в стране. «Так, в РФ за январь-май объем работ, выполненных по виду деятельности „строительство“, сократился на 6,1% по отношению к прошлому году (г/г) до 1,71 трлн рублей. В январе-мае было построено 355,9 тыс. квартир, введено 28 млн кв. м общей площади жилья, что на 25% больше г/г. Для сравнения: в Самарской области за аналогичный период объем работ по виду деятельности „строительство“ упал на 23,1% г/г, до 31,7 млрд рублей», — рассказывает господин Нигматуллин.
Эксперт-аналитик MFX Broker, ведущий аналитик MFX Capital Александр Гриченков говорит о том, что строительный сектор в России в целом и в Самарской области в частности находится в депрессивном состоянии. «Выдача ипотечных кредитов за первое полугодие рухнула на 55%, по Самарскому региону — на 60% с лишним. При этом строительство жилья продолжается в прежних объемах, поскольку контракты на это строительство были заключены еще задолго до появления всех кризисных явлений. Из-за этого на рынке возник дисбаланс в пользу предложения и цены оказались под давлением — по сравнению с прошлым годом стоимость квадратного метра сократилась на 10–15% в зависимости от типа жилья», — поясняет господин Гриченков.
Цена квадрата
По информации руководителя отдела мониторинга жилья и информирования граждан СОФЖИ Александра Патрикеева, стоимость жилья в июне 2015 года уменьшилась на 1 302 рубля, или 2,32%. «Необходимо отметить, что данная коррекция в большей мере вызвана увеличением в общем объеме предложений, объектов в Красноглинском и Куйбышевском районах, что обусловлено высокими темпами освоения в данных районах», — поясняет господин Патрикеев.
По данным «Территориального агентства оценки», на июнь 2015 года в Самаре средняя цена предложения на первичном рынке жилой недвижимости составляет 55,4 тыс. рублей за кв. м. «С конца 2014 года средняя цена увеличилась на 1,6%. То есть рынок первичной жилой недвижимости находится в стадии затишья и ожидания. Однако снижения цен на „первичку“ вряд ли можно ожидать, так как стоимость квадратного метра зависит напрямую от себестоимости стройматериалов, которые имеют тенденцию к росту в цене», — рассуждает заместитель директора «Территориального агентства оценки» Андрей Савельев.
Правда, по мнению других экспертов, серьезного роста себестоимости строительства за счет, в том числе увеличения цен на стройматериалы, не наблюдается. По информации Тимура Нигматуллина, в среднем, по данным официальной статистики, рост цен производителей на строительную продукцию отставал от потребительской инфляции. «Так, в мае 2015 года по сравнению с маем 2014 года цены по РФ выросли лишь на 5,5% г/г. Для сравнения: индекс потребительских цен за этот период составил 15,8%. Судя по всему, динамика обусловлена низким платежеспособным спросом в отрасли, в том числе из-за сокращения числа вновь запускаемых инвестпроектов», — сообщил господин Нигматуллин.
Ипотека под спрос
Для сохранения темпов строительства и уровня спроса на вводимое жилье реализуются программы по повышению доступности ипотечных кредитов и снижению стоимости жилья. В частности, в Самарской области, как и в других регионах страны, начала действовать программа льготного ипотечного кредитования в рамках утвержденного в марте 2015 года постановления правительства РФ. Льготная ставка по ипотеке составляет 12%. Объем средств, выделенных на государственное субсидирование ипотечных ставок, в июле текущего года был увеличен с 400 млрд рублей до 700 млрд.
Андрей Савельев отмечает, что с середины июня произошло снижение ставок по ипотечному кредитованию первичной и вторичной жилой недвижимости. «Этого стоило ожидать, ведь снижение активности у заемщиков отражается негативным влиянием на сами банки. Нужно понимать, что в связи с кризисом покупательская способность у населения снизилась. Поэтому, чтобы остаться на плаву, сохранить свою долю на рынке и в общем оживить рынок жилой недвижимости, банки вынуждены будут снизить ставки к докризисному уровню», — считает господин Савельев.
Правда, по мнению Тимура Нигматуллина, запуск правительством программ субсидирования ипотечных сделок на первичном рынке недвижимости привел к повышенному спросу, в том числе за счет снижения интереса покупателей ко вторичному рынку. «К примеру, по официальной статистике, в первом квартале 2014 года в Самарской области средняя цена одного кв. м общей площади типовых квартир на первичном рынке жилья была 32,8 тыс. рублей против 47,2 тыс. рублей на вторичном рынке. Между тем в первом квартале 2015 года первичка стоила 41,3 тыс. рублей против 50,6 тыс. рублей на вторичке. Таким образом, квартиры на первичке дорожали быстрее, чем на вторичке», — рассуждает господин Нигматуллин.
В режиме ожидания
Характеризуя текущую ситуацию на рынке строительства жилья, Андрей Савельев говорит о том, что застройщики Самары выбрали тактику выжидания. «Информация о летних скидках и акциях на квартиры в новостройках в этом году не так заметна, как в прошлые годы. Если и есть снижение цен на квартиры в строящихся домах, то это единичные объекты, и зачастую скидки невелики», — поясняет свое мнение господин Савельев.
Однако, по мнению председателя совета директоров «Корпорации КОШЕЛЕВ» Владимира Кошелева, в выжидательной позиции сейчас, скорее, находятся не застройщики, а потенциальные покупатели. «Основная проблема, на мой взгляд, если говорить о массовом строительстве доступного жилья, у людей в головах. Дело в том, что отовсюду массово идет информация о кризисе. На мой взгляд, это излишнее нагнетание ситуации, в результате чего покупатель занял выжидательную позицию», — отмечает господин Кошелев. Причем он поясняет, что, согласно аналитическим выкладкам компании, процент людей, планирующих улучшить свои жилищные условия, очень велик. Более того, Владимир Кошелев считает, что строительный комплекс региона не готов полностью обеспечить потребность населения в жилье. «Так что спады спроса носят временный характер. Пройдет какое-то время, слово „кризис“ потеряет для людей свою значимость, и спрос начнет расти», — рассуждает глава «Корпорации КОШЕЛЕВ».
Правда, в продолжение он поясняет, что во время падения спроса компании вынуждены сокращать объемы строительства. Соответственно, когда потребность вернется, может оказаться, что на рынке региона спрос превысит предложение: как итог — подорожает стоимость жилья, а, возможно, будет и спекулятивная наценка, замечает Владимир Кошелев.
Аналитики агентства недвижимости «Визит» считают, что осенью 2015 года стоит ожидать повышения стоимости жилья. Причем, по их мнению, рост составит «как минимум» 5–10%. «Причиной послужат и сезонность, и надежды на то, что осенью ослабнут кризисные явления и люди снова будут готовы инвестировать средства в жилье», — поясняют эксперты АН «Визит».
Член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский считает, что в Тольятти и Самаре по итогам 2015 года будет недостаток ввода жилья в эксплуатацию в размере 15–20%. «По итогам 2014 года крупнейшие города Самарской области — Самара и Тольятти — не выполнили план по вводу жилья в эксплуатацию. Да, недобрали каждый около 15% плановых показателей, но все-таки недобрали. Причина — в общей экономической нестабильности, а в начале 2015 года к этому добавился еще и период высокой ставки, который вообще почти уничтожил спрос на жилье, в том числе ипотечное. Плюс, в строительстве многие подрядчики номинируют свои цены в валюте, поэтому цены растут», — поясняет свою позицию господин Раевский.
По мнению Александра Гриченкова, восстановления рынка можно ожидать не ранее второго-третьего квартала 2016 года. «Однако стабилизация спроса может наступить уже ближе к концу третьего квартала текущего года», — считает господин Гриченков.