Мелких производителей отправляют в парк

По разным оценкам, в первые месяцы 2015 года спрос на промышленную недвижимость упал на 30-50%. Хотя сейчас, по сравнению с зимними месяцами, спрос на помещения промышленного назначения постепенно растет.

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar, подсчитала, что спрос на промышленную недвижимость упал примерно на 50%, а предложение увеличилось на 30%.

Алла Сидоренко, руководитель направления индустриальной недвижимости компании "Бестъ. Коммерческая недвижимость", не так категорична. "Спрос скорее скорректировался: часть арендаторов и покупателей ушли с рынка, закрыв производство, часть увеличивают площади, часть — уменьшают. Многие компании ускорили принятие решений о покупке или аренде недвижимости", — рассуждает она.

Эксперты полагают, что основной конфликт интересов арендодателя и арендатора промышленных площадок заключается в том, что действующие технологически устаревшие производственные площади в городе не отвечают современным требованиям производителей, а необходимость размещения производств в городе обусловлена возможностью найма квалифицированных кадров и наличием инфраструктуры. "Арендодатель старается минимизировать свои затраты на неотделимые улучшения помещений. Нынешние экономические условия значительно увеличили стоимость строительства новых спекулятивных объектов", — считает госпожа Сидоренко.

Генеральный директор ООО "Дудергофский проект" Василий Вовк с ней согласен: "Для среднего производителя аренда — это возможность для развития своего дела, а большие площади ему ни к чему. Не секрет, что на заводах пустуют многие помещения. Но кроме ценовых несоответствий находится еще множество обстоятельств, которые мешают успешному заключению договора между арендатором и арендодателем. Например, нередко можно встретить предложения цехов-гигантов, которые пытаются реализовать предприятия-банкроты. Чаще всего такие производственные помещения в плохом состоянии, с ветхими инженерными коммуникациями и не вполне понятным юридическим статусом", — рассуждает господин Вовк.

Аналитики при этом отмечают, что в городе остро востребованы небольшие производственные помещения, площадью 500-1500 кв. м. Также, отмечает госпожа Сидоренко, остается спрос и на приобретение земельных участков площадью до 1,5 га в промышленных зонах города для размещения небольших производств.

Директор по коммерческой недвижимости компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Максим Соболев считает, что количество обращений по приобретению территорий под застройку снизилось вдвое по сравнению с предыдущим годом. "Однако следует отметить, что по сравнению с январем-февралем сейчас наблюдается относительный рост числа обращений. В целом же по итогам года мы ожидаем спад на 30-40%", — говорит он. Цены на продажу земли снизились на 15-20 %. По словам господина Соболева, наибольшее снижение произошло в сегменте неподготовленных участков, тогда как цены на подготовленные участки изменились не сильно.

Однако, как отмечают участники рынка, небольших помещений для сдачи в аренду в Петербурге не так много. "Ожидания производственных компаний по ставке аренды находятся на очень низком уровне, поэтому такие проекты нецелесообразны для девелоперов с точки зрения окупаемости. Инвестиции в строительство одного квадратного метра производственных помещений могут составить 40-45 тыс. рублей. Чтобы девелоперам интересно было вкладывать эти средства, ставка аренды для резидентов должна составлять 800 рублей за квадратный метр в месяц", — говорит Дмитрий Кузнецов, директор департамента продаж и приобретений компании East Real.

Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО "Н+Н", объясняет, почему инвесторы неохотно строят промышленные объекты для субъектов малого бизнеса: "Перспективы строительства промышленных объектов с небольшой нарезкой нам видятся неоднозначными. Девелоперы не решаются строить такие объекты по нескольким причинам. Во-первых, существенен риск потери управления таким объектом при большом количестве арендаторов, а в текущей рыночной ситуации — это и еще большой риск неплатежей. Во-вторых, могут возникнуть сложности с "выходом" из такого проекта, другими словами, такой проект в дальнейшем будет сложно продать".

Поэтому, как отмечает госпожа Сидоренко, трендом этого года и конца прошлого являются проекты строительства объектов недвижимости под конкретного заказчика, так называемые built-to-suit.

Между тем в регионе постепенно развиваются и индустриальные парки, хотя кризис это развитие и затормозил. Сегодня, как говорят участники рынка в Петербурге и Ленобласти насчитывается около полутора десятков индустриальных парков. Наиболее крупные среди них: Greenstate, Trigon Capital Tosno, "Дони-Верево", "Приневский", "Кола", "Марьино".

"На территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области сегодня имеется 15 индустриальных парков. Развитие этих площадок происходит неравномерно. Есть территории, которые развиваются и пополняются резидентами уже на протяжении нескольких лет. Их количество не велико, это пять-шесть парков. Другие площадки находятся в стадии освоения земель, планирования или начального строительства. В последнее время активно развиваются территории недавно созданных индустриальных парков во Всеволожском и Гатчинском районах. Правительство Ленинградской области прилагает большие усилия для развития промышленных территорий в удаленных районах области. Однако следует отметить, что в ситуации экономического кризиса остро встает вопрос финансирования инфраструктурного строительства, что, естественно, отражается на темпах развития вновь созданных индустриальных парков", — говорит Максим Соболев.

Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg, говорит, что индустриальный парк сегодня в среднем занимает территорию 80-100 га. Потенциально на 100 га может разместиться до 300-500 тыс. кв. м индустриальной недвижимости.

"Индустриальные парки заполнены процентов на 65, какие-то на все 100. Такая заполняемость характеризируется якобы высокой стоимостью входа. При этом есть реальные факторы, которые могли бы улучшить показатели по заполняемости — например, льготное налогообложение на первый установочный период. Это связано с тем, что земля, обеспеченная коммуникациями, стоит дороже. И всегда находится клиент, который выбирает тупиковый путь — найти участок земли подешевле и самостоятельно заняться подключением инженерных коммуникаций, считая, что так будет выгоднее. Однако, как показывает практика, такая тактика занимает гораздо больше времени и требует больших финансовых затрат. По нашим подсчетам, самостоятельная покупка и подготовка участка выходит в 1,7 раза дороже, чем при покупке у девелопера", — рассуждает господин Тюнин.

Госпожа Шарыгина добавляет: "Сейчас в Ленинградской области заявляются единичные проекты. Отмечу, что в общей сложности в конце лета прошлого года на территории России находилось около ста действующих и проектируемых индустриальных парков. За прошедшие полгода их объем вырос не сильно — всего на несколько единиц. На площадях парков размещено 1150-1200 компаний. В период с середины 2013 года по середину 2014 года прирост резидентов составил 18%. С 2014 года по 2015 год такого прироста, конечно, не будет: в лучшем случае мы ожидаем увеличения на 5%", — полагает она.

Валентин Заставленко, вице-президент группы компаний Springald, инвестиции в промышленные парки оценивает в размере 10 тыс. рублей на квадратный метр территории. "Окупаемость напрямую зависит от формата технопарка и якорных арендаторов, но в любом случае окупаемость составит не менее семи-десяти лет", — говорит он.

Олег Привалов