Михаил Медведев, генеральный директор ГК "ЦДС" полагает, что государственное субсидирование ипотечной ставки, которое сегодня действует только при покупке жилья с заключением договора долевого участия, может распространиться и на объекты, приобретаемые по договорам паевого взноса. О том, как это повлияет на рынок, он рассказал в беседе с корреспондентом BG Татьяной Александровой.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Как сегодня влияет на объем ипотечных сделок в вашем портфеле госпрограмма субсидирования ипотеки?
МИХАИЛ МЕДВЕДЕВ: В общем объеме продаж ЦДС доля ипотеки с начала нынешнего года сохраняется в пределах 20-25%. Действительно, с мая имеет место субсидирование ипотечной ставки, но мы в основном работаем по схеме жилищно-строительного кооператива с заключением договоров паевого взноса, а их субсидирование еще пока до конца недоработано. Поэтому сейчас мы работаем с Минстроем и Минэкономразвития в плане распространения положения о субсидировании и на договоры паевого взноса. В случае положительного ответа можно будет говорить о том, насколько на состояние ипотечного сегмента повлияло субсидирование. Но не думаю, что даже в этих условиях доля ипотечных сделок в нашем портфеле вернется на уровень прошлого года, когда она достигала 50%.
Пока мы разрабатываем ипотечные программы с банками-партнерами и стараемся сделать приобретение квартиры более доступным за счет гибкой системы скидок. Например, даем больше скидки на квартиры, приобретенные по ипотеке.
BG: Ранее ЦДС продавала жилье только по схеме ЖСК. Однако теперь вы решили работать и по схеме ДДУ. Почему?
М. М.: Договор паевого взноса и договор долевого участия были и остаются двумя основными, абсолютно равноправными схемами привлечения средств граждан в строительство жилья. Мы планируем начать в июне продажи по договорам долевого участия на двух объектах в Кудрово. Во-первых, из-за субсидирования ипотеки: не хотелось терять потенциальных покупателей. Во-вторых, выигрышные стороны есть в каждой из двух схем, и есть предпочтения покупателей как в пользу одного способа приобретения квартир, так и в пользу другого. Какая-то часть покупателей, вполне возможно, более расположена приобретать квартиры по ДДУ. Хотя сам я считаю, что наиболее удобная для покупателя схема — через ЖСК, потому что она дает возможность и гибкой рассрочки, и много другого, что интересно для покупателя. А с точки зрения надежности все зависит от застройщика.
BG: Чем пополнился ваш земельный банк за последнее время? Какие локации для вас предпочтительны?
М. М.: С начала года мы купили два "пятна" (по одному в черте города и в Ленобласти) под строительство жилых домов в совокупности продаваемой площадью квартир более 300 тыс. кв. м. Перспективы отчасти связываем с северной границей города и примыкающими землями во Всеволожском районе. Думаю, что интересны и "пятна" на юге, в Ломоносовском районе, — это если говорить о Ленинградской области. А в черте Петербурга планируем приобретать участки практически во всех районах.
BG: Ранее вы говорили, что самое время поторговаться с собственниками земли. Насколько активно торгуетесь, пользуетесь ли ситуацией?
М. М.: Сейчас объективно имеет место сжатие рынка, и денег у людей меньше стало. Поэтому сейчас, конечно, время покупателей, а не продавцов. Другое дело, что земельный участок для строительства — штука достаточно сложная, и как такового рынка нет — чтобы прийти и поторговаться. Поэтому каждый участок — это индивидуальная ситуация, индивидуальный разговор.
BG: Власти Ленобласти намерены очень жестко следить за тем, чтобы жилищно-строительные кооперативы выступали и застройщиками. У вас именно так, под каждый проект приходится участок передавать кооперативу?
М. М.: У нас по-разному. А власти Ленобласти, наверное, ведут речь все-таки немного о другом — о том, чтобы ЖСК работали в законном юридическом поле: не продавали квартиры без разрешений на строительство, не строили на землях ИЖС, не нарушали регламенты.
BG: Но выдвигается требование, чтобы у ЖСК были права на землю — право аренды или право собственности на участок.
М. М.: Требуют. Просто разные кооперативы есть, и обязательно иметь статус застройщика должны только вновь созданные ЖСК. В этом смысле я абсолютно поддерживаю строительный блок правительства Ленинградской области.
BG: А что думаете об инициативе региональной власти об обязательной экспертизе многоквартирных домов вне зависимости от этажности?
М. М.: Считаю, что это правильно. Действительно, был ряд прецедентов, когда люди покупали квартиры в объектах, не подконтрольных Госстройнадзору, а потом начинались неприятные сюрпризы. Поэтому я за то, чтобы помещения, которые потом будут использоваться как жилье, проходили обязательную экспертизу. Это не увеличение бюрократизации, а увеличение надежности покупки.
BG: Как бы вы охарактеризовали внутреннее развитие ГК "ЦДС"?
М. М.: Если говорить о совершенствовании нашей системы технических регламентов "БК-стандарт", то, наверное, уже сделано все возможное. Год назад мы ввели стандарт обеспечения безопасности проживания (совместно с группой компаний "Титан"). Теперь, наверное, будем пристально следить за тем, чтобы качество строительства было неизменно высоким, и будем сокращать сроки выполнения строительно-монтажных работ. Также предложим потребителям новые объекты, новые локации. К сожалению, за последний год немного меньше у нас стало объектов в Санкт-Петербурге. Предстоит это наверстывать.
Понимаю, что больше земли надо покупать в Петербурге, причем ближе к центру — там в любом случае будет спрос на жилье. В городе нам нужно 10-12 "пятен" для более или менее комплексного освоения — пока мы от этого далеко.
BG: Есть ли в планах приобретение или строительство собственного завода ЖБИ?
М. М.: Мы точно не будем строить завод, чтобы производить изделия вроде лестничных маршей, перекрытий, вентблоков или лифтовых шахт. Что касается домостроительного комбината, такая вероятность не исключена, но в отдаленном будущем. Панельные дома сегодня — конечно, не те, что были десять лет назад. Но кирпично-монолитная технология все равно гораздо гибче по планировкам, по возможностям. Если застраивать большие микрорайоны типовым серийным жильем, конечно, ДСК нужен. Но надо понимать, что в таком случае в ближайшие десять лет — строить и строить однотипные дома. Кроме того, домостроительный комбинат должен работать не только на реализацию внутренних потребностей в стройматериалах. Не менее 50% объемов выпускаемой продукции должно приходиться на пул внешних потребителей. Но сегодня одна ситуация в стране, а через год другая. Между тем ДСК нужно амортизировать, обеспечивать его заказами. Поэтому, думаю, в ближайшее время мы не будем этим заниматься. Это призрачная экономия для нас. Если бы у ЦДС изначально были собственные производства, надо было бы их развивать — интегрировать в компанию. А поскольку этого нет, скорее всего, для нас это непрофильный актив.
BG: Видите ли сейчас предпосылки к тому, чтобы с рынка ушли достаточно заметные игроки?
М. М.: Явных кандидатов, которые могут уйти с рынка в среднесрочной перспективе, я не вижу. Наверное, время от времени происходят ротации: кто-то на рынок приходит, кто-то с рынка уходит. Это нормальный, объективный процесс сжатия, и экономические предпосылки, стагнация, конечно, этот процесс активизируют. Но кризиса на региональном строительном рынке нет. Поэтому говорить о том, что какая-то существенная часть застройщиков из-за нынешней ситуации обанкротится, сейчас не приходится.
BG: Какую ситуацию на рынке прогнозируете в ближайшие месяцы? Самое сложное позади?
М. М.: Возможно, летом сжатие рынка будет еще более выраженным, чем сейчас. Но думаю, что уже осенью ситуация начнет выравниваться. Если не будет значительных колебаний курса валюты или других неожиданностей. Очень много зависит от внешних факторов, но уже сегодня, например, на цены на некоторые строительные материалы упали ниже додекабрьского уровня.