Брокеров заставят быть ответственными

Риелторский бизнес в будущем могут ожидать перемены. Руководство страны предложило подумать о том, как сделать эту отрасль услуг более прозрачной и отрегулированной. Аналитики полагают, что если планы властей по более жесткому регулированию отрасли реализуются, число брокерских фирм уменьшится.

Риелторская деятельность в РФ регулируется недостаточно. Об этом президент РФ Владимир Путин заявил на Медиафоруме ОНФ в Петербурге, проходившем весной. "С одной стороны, мы исходим из того, что количество лицензируемых видов деятельности должно в свободной экономике сокращаться, а значительную часть регулирования того или иного вида деятельности нужно передавать как раз на уровень вот этих саморегулируемых организаций", — цитирует слова президента РИА "Новости".

"Я не уверен и не хочу говорить определенно, что нужно сейчас точно заняться лицензированием вот этих риелторских компаний, но то, что там недостаточное регулирование, — это очевидно. Может быть, если не лицензировать, тогда нужно понять, чем занимаются саморегулируемые организации и предъявлять к ним определенные требования по регулированию этой сферы деятельности", — сообщил глава государства, добавив, что на эту проблему надо посмотреть внимательнее.

Эксперты рынка со словами главы государства согласны. Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", также считает, что риелторская деятельность в России на текущий момент регулируется недостаточно. "Так, после отмены лицензирования рынка в начале 2000-х годов (лицензия стоила до десяти тысяч долларов) появилось множество так называемых частных риелторов, которые не входят в ассоциации и зачастую даже не платят налогов со своей деятельности. Подобные риелторы, по некоторым оценкам, сейчас формируют до 60% рынка".

Тем не менее, считает аналитик, вряд ли сейчас стоит вновь вводить лицензирование, которое может привести к сокращению числа агентств в несколько раз и монополизировать рынок. "На мой взгляд, рациональным шагом сейчас стало бы активное развитие саморегулируемых организаций с обязательным членством в них риелторов", — считает аналитик.

Уйти в тень

Александр Мельников, руководитель отдела продаж "Альтера Инвест", при этом отмечает: "У нас институт частной собственности был восстановлен всего 25 лет назад, понятие "риелтор" появилось и того позже, дипломированных специалистов практически нет. Рынок существует в несколько диких условиях, более половины сделок проходит с занижением цены продажи в договоре, риелторы берут вознаграждение по возможности, а не на основе профессиональных стандартов. Конечно, все это вызывает желание навести порядок — особенно когда регулятор сможет на этом заработать. Если государство займется регулированием этих услуг, это сократит количество мелких агентств, все они уйдут в тень или начнут называть свои услуги "информационными" или как-то иначе".

Екатерина Мотыван, старший юрист юридической фирмы ЮСТ, рассуждает: "Рынок таких посреднических услуг в России, на наш взгляд, едва ли можно назвать профессиональным. В частности, "риелторские" услуги на практике оказывают не только юридические лица и индивидуальные предприниматели, но и физические лица, не обладающие статусом предпринимателя. Подобная ситуация, на наш взгляд, не способствует повышению качества риелторских услуг. Здесь важно отметить, что функции риелтора не ограничиваются подбором подходящих вариантов недвижимости. Как правило, при участии риелторов проверяется наличие у продавца (арендодателя) прав (полномочий) на отчуждение (передачу в аренду) недвижимости, оформляются сделки: подписываются предварительные договоры, договоры купли-продажи, аренды, найма, проводится государственная регистрация прав. От юридической верности содержания заключаемых договоров зависит достижение сторонами целей сделки, а также возможность последующей защиты их прав. Между тем далеко не все посредники на российском рынке недвижимости, именующие себя "риелторами" и предоставляющие, в том числе, услуги по оформлению и сопровождению сделки "под ключ", обладают достаточными знаниями в области права". Поэтому, считает госпожа Мотыван, в целом представляется оправданным регулирование данной сферы посреднических услуг, если оно будет направлено на обеспечение юридической законности сделки, совершаемой при посредничестве риелторов, а также возможности получения потребителем компенсации в случае ненадлежащего оказания услуг риелтором. "Этому может способствовать участие риелторов в профессиональном сообществе, наличие требований к его квалификации, формирование страхового фонда", — добавляет госпожа Мотыван. При этом она указывает на то, что негативной стороной такого регулирования может стать удорожание риелторских услуг, связанное с дополнительными затратами потенциальных риелторов на получение разрешения (допуска) на оказание таких услуг.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, полагает, что сегодня законодательство не защищает не только клиентов, но и участников риелторской деятельности. "Риелторы сегодня практически не защищены российским законодательством. Оно никак не регулирует случаи, когда клиент (девелопер, собственник недвижимости) внезапно меняет свои намерения выплатить риелтору комиссию за проведенную сделку. Это происходит не так уж и редко, и здесь участие государства на уровне законотворчества помогло бы сделать риелторские услуги более защищенными", — считает она.

Государство держит руку на пульсе

В большинстве стран с развитой экономикой услуги риелторской деятельности регулируются достаточно жестко.

Тимур Нигматуллин отмечает, что в США лицензирование риелторской деятельности отсутствует, однако существует очень жесткий контроль со стороны местных ассоциаций брокеров, оценщиков и агентов посредством системы добровольной сертификации.

Илья Андреев, вице-президент NAI Becar, добавляет: "В случае нарушения профессиональной этики западные риелторы лишаются возможности работать в данной сфере, что порождает колоссальное чувство ответственности".

Эрика Киндсфатер, адвокат юридической фирмы ЮСТ, рассказывает, что в Германии для осуществления деятельности маклера по посредничеству при заключении договора купли-продажи или аренды недвижимого имущества необходимо получить разрешение государственного органа. Заявление на выдачу разрешения может подать как физическое лицо (ИП), так и юридическое. Заявитель при этом должен доказать, что его имущественное положение стабильно (например, что не начат процесс банкротства или отсутствуют записи в специальных источниках и списках должников), а также что в течение последних пяти лет он не привлекался к уголовной ответственности (например, за мошенничество или подделку документов). Касательно определенного образования никаких требований для получения разрешения не предусмотрено. "Однако существует ограничение законодательства касательно оказания юридических услуг, которое, как правило, может осуществляться только юристами. Исключение для неюристов предусмотрено только в случае, если конкретная юридическая услуга является побочной к главной профессиональной услуге и существует непосредственная связь к оказанию главной услуги. Таким образом, маклер-посредник, не являясь юристом, может заниматься оформлением договора купли-продажи или консультировать клиента касательно обременений объекта. Однако на практике обращения за юридическими услугами при сделках с недвижимостью к маклеру, не являющемуся профессиональным юристом, крайне редки. Касательно вопроса выплаты гонорара маклеру при посредничестве в заключение договора аренды действует с лета 2015 года новое регулирование в законодательстве, именуемое "принципом заказчика". Если ранее гонорар маклеру арендодателя оплачивался, как правило, арендатором, то теперь это обязан делать его заказчик. Размер гонорара в случае посредничества при заключении договора аренды составляет максимум две арендные платы (нетто) с учетом НДС. При сделках купли-продажи максимальный размер не предусмотрен и подлежит договоренности сторон", — рассказала госпожа Киндсфатер.

Во Франции ситуация иная, там доля сделок с недвижимостью без участия риелторов выше, чем в других странах. Александр Мельников, руководитель отдела продаж "Альтера Инвест", говорит: "Во Франции сделки идут без агентов. Продавец и покупатель приходят к нотариусу и оформляют сделку у него".

При этом господин Нигматуллин обращает внимание, что в сделке с недвижимостью принимает участие солиситор, официальное лицо, позволяющее государству контролировать сделку.

Анна Рыжова