Власти Башкирии формируют модель рынка арендного жилья. Они предлагают отработать ее на малообеспеченных гражданах, построив для них наемные дома за бюджетный счет. В перспективе, не исключают в правительстве, строительство такого жилья может заинтересовать и частный бизнес. Пока же эксперты и участники рынка относятся к идее скептично.
Начать строительство наемных домов планируют не раньше 2016 года
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Госкомитет по строительству и архитектуре республики внес в Курултай проект поправок в закон «О регулировании жилищных отношений». Он предусматривает формирование рынка арендного жилья: его нельзя приватизировать, можно только передать в пользование. Как следовало из доклада главы госкомитета Халида Махмудова, модель планируется отработать на семьях с низким доходом. Для них предлагается строить за госсчет наемные дома на участках, безвозмездно выделенных государством. Предполагается, что оператором проекта будет ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан». После ввода дома останутся в госсобственности, но могут быть переданы в управление. Потенциальный круг арендаторов такого жилья в госкомстрое оценивают в 390 тыс. семей с небольшим доходом. В Уфе, как полагает господин Махмутов, ими могут быть одинокие жители с доходом около 17 тыс. руб. в месяц или семьи с доходом не выше 11,38 тыс. на каждого. В правительстве планируют вести учет таких семей, определить верхнюю планку их дохода, а также порядок управления наемными домами. Арендную плату за жилье предлагается рассчитать муниципалитетам. Планируется, что она будет существенно ниже рыночного уровня. Аренда однокомнатной квартиры в Уфе в мае обходилась в среднем в 18 тыс. руб. с учетом квартплаты.
Нормативная база для формирования рынка арендного жилья в России была создана Жилищным кодексом. Разработчики исходили из того, что в европейских странах 80% жилья находится в аренде и лишь 20% — в собственности. В РФ пропорция обратная.
О начале реализации проекта можно будет говорить не раньше 2016 года, полагает начальник отдела экономической политики госкомстроя республики Егор Родин. По его словам, бюджетные траты на реализацию программы пока не определены: в трехлетнем бюджете до 2017 года эти расходы не предусмотрены. Коммерческому застройщику, считают в госкомитете, наемные дома пока невыгодны, так как срок окупаемости вложений в них составляет 15–20 лет. На федеральном уровне обсуждается возможность предоставления девелоперам налоговых льгот и компенсаций, чтобы сделать этот сегмент рынка для них привлекательным, добавил господин Родин.
Единственным источником возврата бюджетных затрат в наемные дома будет аренда, отмечает председатель комитета по жилищной политике и инфраструктурному развитию Курултая Елена Родина. Депутат этого комитета Рустем Мусабиров уверен, что предложенная схема не гарантирует возвратности. Он считает, что «из-за растущей нагрузки на бюджет подобные проекты лучше реализовать в форме государственного частного партнерства».
Рынок арендного жилья перспективен, уверен глава российского представительства Rossmils Investments Алексей Могила: «Покупка жилья выливается в большие траты, а аренда — более простой способ получить жилье. При хорошей арендной ставке потребителю нет разницы, где платить коммуналку, в своей квартире или съемной, и в любом случае это лучше, чем неподъемная ипотека». По мнению эксперта, в перспективе развитие этого рынка может привести к существенному снижению цены аренды.
Эксперт в области недвижимости Руслан Батурин полагает, что застройщиков программа заинтересует в первую очередь из-за гарантий бюджетного финансирования. «При первом рассмотрении инвестиционно схема выглядит аналогичной той, что применяется при строительстве торговых центров, только доходность ниже. Не очень ясно, как будет содержаться такой дом и финансироваться управляющая компания, если речь идет о низкой аренде»,— отмечает господин Батурин.
Построить наемные дома не проблема, особенно за госсчет, но встает вопрос затрат на их содержание, подчеркивает предприниматель Владислав Никитин. «Арендаторы собственниками жилья не являются, вкладываться в ремонт им незачем. А арендной платы, дай бог, чтоб хватило на содержание управляющей компании. И потом не ясно, где взять деньги в бюджете, когда даже защищенные его статьи не исполняются?» — недоумевает бизнесмен.
«Аренда жилья во всем мире — это доходный бизнес, но зависит от того, где будут строить такие дома у нас. Хорошо, если все это не выльется в новые бараки»,— резюмирует генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева.