Стройки запутались в кабеле

Кризисная ситуация, в которой оказалось ОАО "Ленэнерго", напрямую отразилась на девелоперах. В сокращенную на 30% инвестиционную программу компании для присоединения к электрическим сетям попала лишь половина из 150 жилых объектов, планируемых к сдаче в ближайшие полтора года.

Пути выхода из сложившейся ситуации обсуждали участники круглого стола "Энергетики и девелоперы. Новая реальность", организованного ИД "Коммерсантъ". В дискуссии приняли участие представители профильных комитетов правительства Петербурга, электросетевые организации — АО "Санкт-Петербургские электрические сети" (СПбЭС), ЛОЭСК, "Петербургская сбытовая компания", девелоперы — Hansa Group, "Дальпитерстрой", "Норманн", "ЛСР. Недвижимость Северо-Запад", "Полис Групп", "Росстройинвест", "Балтрос", Култушская строительная компания, юридические и консалтинговые фирмы.

Антикризисная программа

В рамках круглого стола Андрей Бондарчук, председатель комитета по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга, рассказал, что ранее город не поддержал официально представленную антикризисную программу "Ленэнерго", которая выносилась на заседании совета директоров компании, потому что она "сырая и требует доработки". Но сегодня как на региональном, так и на федеральном уровне рассматривается комплекс антикризисных мероприятий, которые помогут стабилизировать ситуацию вокруг "Ленэнерго".

Из-за своей финансовой несостоятельности энергокомпания не может исполнить ранее взятые на себя обязательства по присоединению объектов жилищного строительства Петербурга. По информации комитета по энергетике и инженерной инфраструктуры, сегодня из 150 таких объектов, планируемых к сдаче в ближайшие полтора года, подтверждение на присоединение к сетям получили лишь 77. Именно столько жилых комплексов нашли свое отражение в сокращенной на 30% программе ОАО "Ленэнерго", которая размещена на сайте компании. "Пока этот документ не направлялся в органы исполнительной власти, но мы его проработали на предмет жизнеспособности. И четко понимаем, что если этот документ будет принят в таком формате, то это повлечет большие сложности не только в сегменте строительства, но и в смежных областях", — прокомментировал Андрей Бондарчук. Что касается объектов бюджетного строительства, то, по его словам, все запланированные к сдаче больницы, школы, детские сады будут подключены в первоочередном порядке.

По словам Дмитрия Коптина, председателя комитета по тарифам Петербурга, в качестве одной из антикризисных мер Смольный направил в Федеральную службу по тарифам письмо с предложением продлить RAB-регулирование "Ленэнерго" (долгосрочное регулирование по методу доходности инвестированного капитала) на период до 2019 года (сейчас до 2017 года). А вместо резкого повышения тарифов на 50%, которое предлагала компания "Ленэнерго", предусмотреть умеренный рост тарифов на уровне 15% в год.

Многие участники круглого стола говорили и о таком антикризисном механизме, как продажа "Ленэнерго" части своих активов."Компания обладает значительными активами. Город мог бы рассмотреть их приобретение. В частности, речь идет об отдельных дочерних обществах — "Курортэнерго", "Царскосельская энергетическая компания", "Кабельная сеть"", — прокомментировал Андрей Бондарчук. По его словам, в случае продажи активов у "Ленэнерго" появятся средства на исполнение по обязательствам присоединения к электрическим сетям тех жилых комплексов, которые заявлены к сдаче в текущем году.

Активно идут разговоры и по поводу других антикризисных мер, например, сложной процедуры докапитализации "Ленэнерго" за счет средств компании "Роснефтегаз" (сейчас обсуждается на федеральном уровне), продаже "Ленэнерго" имеющейся свободной мощности, которую готова приобрести СПбЭС. Речь также идет и о прямой финансовой помощи со стороны городских властей (на федеральном уровне выделять денег пока не планируют). Но это произойдет лишь тогда, когда ОАО "Россети" также направит финансовый транш, соразмерный своему пакету акций.

Николай Копытин, генеральный директор компании "Норманн", выход из сложившейся ситуации видит в продаже активов компании "Ленэнерго": "Это не бедная компания, она располагает значительными активами. Их нужно продать, а вырученные средства пустить на выполнение обязательств по договорам технологического присоединения. Альтернативы нет. На рынке Петербурга достаточно много других сетевых компаний, которые предлагают разумные тарифы и решения при присоединении к электрическим сетям. Неужели ЛОЭСК и СПбЭС не могут приобрести доли "Ленэнерго" и закрыть обязательства этой сетевой компании? Подчеркну, что девелопер не имеет большой маржи, как думают некоторые. Например, компания "Норманн" продает социальное жилье. Мы выполняем ответственную задачу обеспечения достойными квадратными метрами значительной части населения нашего города. Мало того, что сегодня на всех девелоперах лежат обязательства по созданию социальной инфраструктуры за свой счет, так еще и энергетики нас подводят, что напрямую влияет на сроки ввода объекта в эксплуатацию. Так недалеко и до социального взрыва".

Андрей Сизов, генеральный директор АО "Санкт-Петербургские электрические сети" (100% акций принадлежит Петербургу), отметил, что все чистые активы "Ленэнерго" сегодня оцениваются на уровне 76 млрд рублей. "Продажа активов — это правильный путь, который бы позволил "Ленэнерго" ответить по своим обязательствам", — подчеркнул господин Сизов. По его словам, СПбЭС готова рассмотреть приобретение каких-то отдельных активов компании. Он также уверен, что другие игроки электросетевого рынка города и области будут заинтересованы в их приобретении.

С другой стороны, по данным СМИ, долги "Ленэнерго" намного превышают объем средств, который может быть выручен после реализации чистых активов компании.

Поиск индивидуальных решений

Олег Барков, генеральный директор Hansa Group, считает, что большая часть обсуждаемых антикризисных мер в отношении ОАО "Ленэнерго" является очень долгосрочными решениями. "Докапитализация, бюджетные вливания, распродажа активов будут обсуждаться несколько месяцев, после чего, может быть, у энергокомпании появятся деньги на реализацию своих обязательств по присоединению жилых объектов к электрическим сетям. Глобальное решение, безусловно, будет найдено, но заработает оно не раньше середины 2016 года. Тем временем части девелоперов нужно сдавать жилые объекты уже в текущем году. Я уверен, что лучший выход из ситуации для таких компаний — это оперативный поиск индивидуальных решений. Кроме этого, я бы рекомендовал не ослаблять бдительность и тем застройщикам, объекты которых включены в сокращенную инвестиционную программу "Ленэнерго" на 2016 год", — прокомментировал Олег Барков.

Один из вариантов — обращение девелоперов к смежным электросетевым компаниям, которые могут взять на себя реализацию части договоров "Ленэнерго" на технологическое присоединение.

Андрей Сизов сообщил, что СПбЭС активно включилась в разрешение возникшей ситуации и работает с каждым обратившимся в компанию застройщиком индивидуально. "В некоторых случаях, но скорее это исключение, чем практика, мы можем предложить альтернативу по присоединению, и мы это делаем. Также СПбЭС готова рассматривать проведение строительно-монтажных работ для тех объектов, рядом с которым существует источник — распределительная подстанция "Ленэнерго", но к ней нужно подвести сети от потребителя", — прокомментировал он.

Анна Конева, заместитель генерального директора по развитию АО "Санкт-Петербургские электрические сети", пояснила, что обратившимся за помощью в СПбЭС клиентам для начала следует пойти в "Ленэнерго" с просьбой перевести договор из денежного в денежно-имущественный, либо в имущественный. По ее словам, уже есть случаи, когда заявители по рекомендациям СПбЭС обращались в "Ленэнерго", однако пока смежная сетевая компания не вышла на диалог по этому поводу. Анна Конева подчеркнула, что при согласии трех сторон — "Ленэнерго", СПБЭС и потребителя — можно перевести обязательства по договору об осуществлении технологического присоединения на СПбЭС.

В свою очередь, Дмитрий Куклин, директор по технологическому присоединению и перспективному развитию ЛОЭСК, констатировал, что пока девелоперы, столкнувшиеся с проблемами присоединения к электрическим сетям по договорам с "Ленэнерго", в ЛОЭСК не обращались, но он не исключил, что в дальнейшем просьбы о помощи последуют. "Наша позиция в отношении конечных застройщиков и будущих потребителей в принципе совпадает с позицией СПбЭС. Мы обеспокоены тем, что не только в Петербурге, но и в Ленинградской области может быть напряженность и кризис, связанный с невыполнением обязательств по 214-ФЗ "О долевом строительстве". Наша компания открыта, мы готовы встречаться, разговаривать, оценивать ситуацию, смотреть, где технически мы можем помочь девелоперам", — пояснил Дмитрий Куклин.

А вот Майя Петрова, партнер, руководитель практики "Недвижимость, строительство и девелопмент" юридической фирмы "Борениус", рекомендовала застройщикам обращаться в суд, если они хотят доказать, что неисполнение обязательств перед дольщиками по передаче квартир в сложившейся ситуации — это не их вина, а "Ленэнерго", которое не реализовало условия договора. "Это не исключает того обстоятельства, что можно заключать мировое соглашение с "Ленэнерго", можно привлекать АО "Санкт-Петербургские электрические сети" и заключать трехстороннее соглашение, а также искать индивидуальные решения. Но в суд нужно идти уже сейчас, потому что прохождение трех инстанций занимает в среднем от шести месяцев до года. В итоге примерно через год девелопер сможет получить вступивший в силу судебный акт, с которым можно пойти к городским властям и заявить об отсутствии своей вины в нарушении сроков окончания строительства, а также обоснованно попросить о продлении инвестиционного контракта на строительство объекта. Точно такая же ситуация складывается с взысканием убытков. Все штрафные санкции за нарушение сроков строительства жилых домов, которые дольщики возложат на девелоперов, а также убытки в размере стоимости повторной платы за подключение к сетям другой электросетевой компании, застройщики захотят возместить за счет "Ленэнерго". И, скорее всего, пострадавший девелопер сможет компенсировать свои убытки только в судебном порядке. Полагаю, что вероятность получить компенсацию с "Ленэнерго" в добровольном порядке в сложившейся ситуации очень мала", — заключила Майя Петрова.

Новый подход

Участники круглого стола констатировали, что нужно менять подходы к резервированию мощности в энергосистеме. Сегодня в Петербурге многие распределительные подстанции недогружены, так как фактическая нагрузка на них, как правило, меньше, чем запланированная. "Это связано с медленным ростом набора нагрузок и порой завышенными расчетными данными, которые предоставляются к заявке на технологическое присоединение. По специальной расчетной формуле вообще полагается 50% сети держать в резерве. Но для резервирования сети могут использоваться и другие источники, в том числе и распределительная сеть среднего напряжения. Мы ведем работу с "Системным оператором" и пытаемся доказать, что можно найти источники мощности уже на существующих центрах питания", — прокомментировал ситуацию Александр Кондратьев, заместитель генерального директора по технической политике СПбЭС.

По его словам, многие существующие сегодня источники питания в Петербурге загружены менее чем на 25%, и к ним можно присоединять новых потребителей. "Пока все они наберут нагрузку, придет время строить новый центр питания вблизи них и переводить нагрузку уже туда. Тем более что мы получим хорошее резервирование по сети среднего напряжения. К сожалению, "Системный оператор" стоит на формальной позиции: как только мощность превышает установленную трансформаторную плюс 5%, что позволяет длительную перегрузку, технологическое присоединение к центру питания запрещается. В то же время трансформаторы по техническим характеристикам позволяют как минимум двухчасовую перегрузку в 130%. За это время сеть выходит из утреннего или вечернего пиков потребления", — добавил он.

Специалисты сошлись во мнении, что нужно корректировать нормативную базу. Но если будут изменены основополагающие документы, это потребует более высококвалифицированной работы при проектировании как внутреннего инженерного оборудования в доме, так и принципов построения сетей, потому что пиковых нагрузок и требований к надежности никто не отменял.

Святослав Федоров