Объемы строительства жилья в нижегородской области
Объемы строительства жилья в нижегородской области
По статистике, на индивидуальное жилищное строительство традиционно приходится половина общего объема строящихся в Нижегородской области домов: по итогам первого квартала 2015 года доля ИЖС достигла 65%. Но экономический кризис внес свои коррективы в развитие рынка: перераспределение спроса из-за сокращения доходов потенциальных покупателей и усиливающаяся конкуренция заставляют девелоперов искать новые решения, снижая площади строящихся домов и предлагая «антикризисные варианты». Аналитики говорят, что с ценовых позиций пригородная «малоэтажка» выглядит привлекательнее квартир в Нижнем Новгороде, но проблемы с транспортной доступностью и социальной инфраструктурой могут свести на нет это главное преимущество.
Прошедший 2014 год, несмотря на серьезные колебания валютных курсов в четвертом квартале, сложился для нижегородского строительного сектора в целом удачно. Прирост объемов нового жилья на 3,8% нельзя назвать существенным, тем не менее в регионе построили намеченные почти 1,6 млн кв. м. Около половины этого объема (773,7 тыс. кв. м) традиционно пришлось на малоэтажное строительство. По итогам первого квартала индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) сохранило значительную долю в общем объеме построенного жилья: доля ИЖС составила 65,7%, или 173,3 тыс. кв. м.
По мнению участников нижегородского рынка недвижимости, у ИЖС есть серьезное преимущество перед проектами многоквартирных домов (МКД) — его гибкость. «В отличие от застройщиков многоквартирных домов у „малоэтажки“ есть временной шаг. Строительная активность начинается весной, поэтому у девелоперов и застройщиков коттеджных поселков есть время пересмотреть параметры, внести коррективы в те проекты, которые они начинали реализовывать, например, в 2014 году и ранее, — поясняет руководитель службы маркетинга ГК „Триумф“ Ирина Солнцева. — В этом главное отличие ИЖС от строительства МКД: если застройщик в прошлом году заложил 100-квартирный дом, на текущем этапе строительства он уже ничего не сможет поделать. Ему надо стремиться завершать проект, чтобы замороженная стройка не генерировала убытки».
Особенности спроса и предложения
Участники рынка признают, что предметно говорить о состоянии рынка строящейся жилой недвижимости в текущих экономических условиях можно будет только осенью. Тем не менее аналитики уже отмечают влияние кризиса на серьезные изменения в предпочтениях покупателей жилья. Высокий уровень тревожности у потенциальных клиентов, желающих приобрести свой дом, не позволяет принимать это решение быстро, как это было во время экономического роста. Люди стали гораздо более взвешенно, медленно и скрупулезно изучать предложения, выбирая проект, в который они хотели бы вложить деньги. Способствует этому и достаточно большое количество предложений на рынке ИЖС. Так, если в 2010 году коттеджных поселков, таунхаусов и малоэтажных комплексов насчитывалось не более 30, то в 2015 году их количество уже приближается к сотне. «Еще пять лет назад риелторы говорили, что рынку катастрофически не хватает домов площадью до 100 кв. м и стоимостью до 3 млн руб. Сейчас таких предложений достаточно. Ассортимент сильно расширился, и человек может выбирать. Если в 2010 году было абстрактное „хочу“, то сейчас покупатель в большей степени ориентирован на конкретное „надо“, твердо представляя, какой именно дом он хочет», — говорит Ирина Солнцева.
При этом количество платежеспособных клиентов, у которых есть свободные средства для покупки жилья, в этом году существенно снизилось и нижегородцы стали чаще интересоваться жильем меньшей площади. Если в прошлом году покупатели в основном спрашивали дома площадью до 150 кв. м, то сейчас основной спрос зафиксировался на жилье до 70 кв. м, отмечают эксперты. «Большой популярностью пользуются квартиры в малоэтажных пригородных жилых комплексах. С ценовых позиций пригородная «малоэтажка» выглядит гораздо привлекательнее, чем городская квартира: ни один застройщик МКД в черте Нижнего Новгорода не может позволить себе продавать квартиры дешевле 2 млн руб.», — отмечает Ирина Солнцева. «Многие сумели накопить 500–600 тыс. руб. Этих денег не хватит ни на квартиру в городе, ни на дом в деревне, но их вполне достаточно для первого взноса за малоэтажное жилье где-нибудь в Новинках. Например, повзрослевшие дети, которые хотят жить отдельно и приобрести жилье сейчас, а не через пять лет, в надежде, что все утрясется. Сейчас, в условиях, когда цены фактически перестали расти, у них такая возможность появилась», — добавляет президент Нижегородской гильдии сертифицированных риелторов Александр Авербах. Это мнение разделяет коммерческий директор ООО УК «Грин Парк» (застройщик одноименного поселка) Николай Грин. По его словам, несмотря на подорожавшую ипотеку, рост стоимости строительных материалов и другие негативные для спроса факторы, «глобальный тренд на деурбанизацию по-прежнему силен». «Еще одна последняя тенденция этого года: в коттеджных поселках предлагаются земельные участки площадью пять-шесть соток под застройку. Мы в некотором роде возвращаемся к формату советских дач», — отмечает Ирина Солнцева.
Комментируя политику застройщиков, Николай Грин отмечает, что в нынешней экономике компании будут вынуждены искать новые пути привлечения клиентов: «Очень важно наличие стратегического преимущества проекта. Например, это может быть близость к городу или хорошая экология. Также на первый план выходит глубина развития проекта. Отпадают полуфабрикаты с низким качеством обслуживания. Теперь люди думают, как будут добираться до города, как будут себя развлекать, где покупать продукты, куда водить учиться своих детей. Необходимо всесторонне развивать инфраструктуру». О том, что девелоперы будут предлагать особые условия и «изюминки» под изменившийся спрос, говорит и руководитель отдела продаж поселка Владыкино Ольга Ежикова: это могут быть «антикризисные проекты» готовых домов, а также развитие клубной системы, когда карта клуба дает преимущества и скидки для участников строительства.
Инфраструктура пригорода
Несмотря на достаточно активное развитие рынка малоэтажного строительства, серьезный дефицит транспортной и социальной инфраструктуры может нивелировать преимущества загородного жилья. По мнению директора нижегородского представительства юридической группы «Яковлев и Партнеры» Татьяны Кормилицыной, проблемы могут возникнуть через два-три года, когда жилые поселки и малоэтажные комплексы построятся и заселятся на 70–80%. «Остро встанет вопрос, как люди будут ездить в город на работу, по каким дорогам. Пока планы по „малоэтажке“ никак не соотносятся с тем количеством дорог и развязок, которые существуют рядом с крупными проектами жилой застройки», — размышляет юрист. По ее мнению, именно из-за инфраструктуры у малоэтажного жилья возникнет серьезная конкуренция с многоэтажным строительством в таких проектах, как «Анкудиновский парк», «Красная поляна», застройка в Ольгино: «Если поблизости нет детсадов, школ, ТРЦ, покупатели выбирают квартиры в многоэтажных комплексах — там, где все это есть».
Сопредседатель Нижегородской ассоциации малоэтажного строительства Шамиль Мансуров подтверждает, что сейчас застройщики вынуждены самостоятельно заниматься развитием инфраструктуры, надеясь лишь на помощь властей в виде возможных субсидий и льгот. В первую очередь это касается сетей. «В Новинках примерно 30 км сетей застройщик поселка „Окский берег“ тянул самостоятельно. Чтобы прокладка водовода, обеспечение нового жилья электричеством и газом не вошла в себестоимость квадратного метра, вся инфраструктура была выделена в отдельные инвестиционные проекты», — отметил Шамиль Мансуров. Застройщики Новинок надеются, что в ближайшем будущем власти приступят к расширению хотя бы до трех полос автотрасс на Арзамас и Богородск, а также начнутся работы по строительству двухуровневой развязки в районе Ольгинского поста. «Новинки — это проект комплексного освоения. На этой обширной территории необходимо построить четыре школы и 16 детских садов. Это не задача застройщика. Но мы понимаем, что, если сами не построим, их отсутствие ударит по нам в первую очередь. Застройщик за свой счет подготовил проект детсада на 240 мест и отправил его в областное правительство. Если в бюджете денег не выделят, будем строить сами», — заключил господин Мансуров.
В свою очередь власти готовы изыскивать средства на создание инженерной инфраструктуры. Однако в первую очередь обеспечивать ею будут те земельные участки, где по госпрограммам строится жилье для льготных категорий граждан: сирот, переселенцев из аварийного фонда, молодых специалистов, согласившихся работать на селе, многодетных семей и др. Сумма, выделенная в 2015 году на эти цели, сравнительно невелика — 310 млн руб. «В идеале инфраструктура должна развиваться опережающими темпами, чтобы застройщик приходил на готовые сети и строящееся жилье заранее было обеспечено всем необходимым. Но сейчас мы очень далеки от идеала», — признает начальник отдела реализации строительных программ министерства строительства Нижегородской области Александр Кабанов. Из-за отсутствия бюджетных средств на глобальную подготовку площадок глава регионального минстроя Владимир Челомин всячески пропагандирует идею «консорциума»: чтобы в тех же Новинках объединялись в инвестиционный пул все строительные компании, возводящие как малоэтажное жилье, так и высотные жилые комплексы. По мнению министра, только объединенные финансовые усилия всех застройщиков позволят поэтапно подвести коммуникации к массиву площадью в 2 тыс. га, который в перспективе станет новым районом Нижнего Новгорода. Застройщики готовы тратиться на инфраструктуру, однако насколько эта «сетевая работа» увеличит конечную стоимость готового жилья, прогнозировать никто не берется.