Создание всевозможных индустриальных, бизнес- и технопарков — модный тренд в современной России. Однако чаще всего такие проекты стартуют с подачи властей и реализуются при их участии. Президент группы компаний «Европея» Ризван Исаев рискнул заняться подобным проектом самостоятельно — на базе проекта комплексного освоения территории, экогорода Европея в Краснодарском крае, он строит бизнес-парк, в котором одним из ведущих направлений станет IT-отрасль. В интервью „Ъ“ Ризван Исаев рассказал о том, почему «государственные» бизнес-парки, в отличие от частных, сложно сделать коммерчески успешными, как можно сократить издержки строительной организации на 20–25% и какие уроки могут извлечь предприниматели из текущего кризиса.
Президент ГК «Европея» Ризван Исаев.
— ГК «Европея» ассоциируется прежде всего с девелоперским бизнесом. Как вы пришли к необходимости создания частного бизнес-парка?
— Когда мы размышляли над концепцией развития нашего флагманского девелоперского проекта, экогорода Европея, мы изначально понимали, что не хотим превратить его в еще один спальный район города Краснодара. Мы решили, что раз наш проект носит «европейское» название, то и формат жизни должен быть полностью европейским. Главное преимущество небольших городов во Франции, Германии, Австрии, Швейцарии — компактность и близость всей необходимой инфраструктуры. Люди, как правило, работают недалеко от дома, рядом — поликлиники, детские сады, школы, спортивные и развлекательные центры и т. д. Нечто подобное планируем сделать и мы, тем более что размах Европеи позволяет воплотить такую идею. Мы застраиваем территорию площадью 1 тыс. га, после окончания строительства здесь будут жить около 60 тыс. человек. В будущем Европея получит статус муниципального образования и станет городом-спутником Краснодара.
Строительство жилой и коммерческой недвижимости — это первый этап. А обеспечить всех жителей района рабочими местами, парковыми зонами, спортивными и образовательными комплексами и другими объектами инфраструктуры для комфортного проживания — это уже второй и третий этапы, более сложные. Среди покупателей жилья в Европее много приезжих из других регионов, преимущественно с Севера, Урала, Дальнего Востока, Центральной России. У них здесь еще нет знакомых, друзей, им сложнее устроиться на работу. И если они сразу же смогут найти ее здесь, в Европее, это поможет им гораздо быстрее адаптироваться к новому месту жительства.
Изначально планировалось выделить территорию в рамках экогорода специально для бизнес-проектов и найти сторонних инвесторов. Однако чем больше я изучал зарубежный опыт организации бизнес-парков, тем больше понимал, что при соблюдении ряда условий такой проект может оказаться еще одним успешным направлением развития для нашего холдинга и решить не только социальную задачу по обеспечению жителей экогорода рабочими местами, но и принести коммерческую прибыль. Поэтому мы решили создать свой бизнес-парк, в состав которого войдут IT –парк, технопарк и индустриальный парк.
— В России, и в том числе на Юге, сегодня есть немало проектов бизнес-парков, отраслевых кластеров, но многие из них существуют только формально. Что именно вы будете делать по-другому, чтобы такой проект наконец заработал?
— Дело в том, что в нашей стране такие проекты создаются по стандартной схеме: регион или муниципальное образование выделяет помещение, к примеру для IT-парка, затем приглашает туда IT-компании, обещая при этом господдержку и определенные преференции — это больше политика, чем бизнес. С моей точки зрения, именно это становится главным тормозящим фактором — компании-резиденты изначально разбалованы господдержкой, они перестают ориентироваться в реалиях рынка. Кроме того, в подобных проектах, как правило, нет ключевых заказчиков, которые бы пользовались продукцией, разработанной на таких площадках. Постепенно помещения начинают сдавать в аренду самым разным компаниям, даже тем, которые не имеют отношения к IT-отрасли. В итоге IT-парк превращается в обычный офисный центр. Той синергии, которая должна была получиться при работе множества компаний над единой задачей, к сожалению, не происходит.
Поэтому мы будем ориентироваться, прежде всего, на зарубежный опыт создания подобных проектов. Когда я впервые попал в штаб-квартиру компании SAP, одного из мировых лидеров в разработке автоматизированных систем управления для бизнеса, которая находится в Германии, я несколько дней был под впечатлением. На сравнительно небольшой территории в 300 га для сотрудников компании был выстроен целый город. Все новое, очень аккуратное, уютные дома, зеленые лужайки — уезжать оттуда просто не хотелось. Детские садики, школы — все рядом, причем дети еще в школе знают, где и кем они будут работать в будущем, соответственно, их сразу же обучают профессионалы-практики. Недалеко от жилого микрорайона — огромные офисные корпуса, где работают 75 тыс. сотрудников SAP.
Открытием для меня стала прежде всего бизнес-модель компании. Как объяснили топ-менеджеры, основную прибыль компания получает от продажи собственных программных разработок. Однако не менее важная составляющая дохода — сдача в аренду помещений независимым IT-компаниям. Они одновременно являются партнерами SAP и реализуют для нее какие-то частные проекты, которые по тем или иным причинам было решено отдать на аутсорсинг. К слову, доходность SAP сегодня сопоставима с доходностью нефтяных корпораций. Вот что такое настоящий IT-парк!
— Что-то уже начало получаться?
— Мы начали с приглашения лучших российских программистов в Краснодар. Обеспечиваем их жильем, даем возможность приобрести квартиру по себестоимости и под минимальные проценты — 7–8%, с рассрочкой до пяти лет. К нам уже переехали 15 программистов из северных регионов, еще 32 человека на тот момент уже работали в нашей компании.
Эта группа приступила к работе над автоматизированной системой управления для нашего строительного бизнеса. Частично эта система уже разработана, наш холдинг начал ее внедрять. И хотя работа еще не закончена, уже сейчас мы видим, что благодаря этой программе сможем сократить издержки за год минимум на 20–25%. Она полностью контролирует финансирование, снабжение, график строительства, качество работ и другие параметры деятельности предприятия. Допустим, сегодня нам надо установить 100 окон в строящемся здании. В конце дня специалисты диспетчерского пункта, которые анализируют данные программы, видят, что установлено только 80. И тут же начинается поиск причины: возможно, наши сотрудники не справились с работой, или поставщик подвел, или же возникли проблемы с транспортом и доставкой окон на стройплощадку. Виновные находятся в тот же день и несут ответственность за свою неорганизованность. Кстати, дополнительное преимущество такого подхода — это то, что воспитывается культура строительства. Сотрудники понимают, что при таком подходе «халтурить» — себе дороже, необходимо все делать качественно.
— Смогут ли другие строительные организации воспользоваться этим решением?
— Безусловно, ведь мы создаем IT-парк не только для того, чтобы он обслуживал наш холдинг, но и для того, чтобы со временем превратить это направление в прибыльный бизнес. Уверен, что многие девелоперы заинтересуются этой разработкой — когда они наглядно увидят, что наши издержки существенно ниже.
Но строительство — далеко не единственная сфера наших интересов. Сейчас в IT-парке разрабатывается система автоматизированного управления для банковских учреждений, планируем сделать аналогичные проекты в транспортной сфере, энергетике и других отраслях. Возможностей для развития масса. Ведь наша страна пока еще во многом управляется вручную, процент автоматизации на предприятиях крайне низок. Мы очень сильно уступаем по производительности труда ведущим западным странам. Не потому, что мы глупые или ленивые, а потому, что там, где русский делает пять движений, немец делает одно. Именно потому, что программа за него все просчитала.
— Получается, что специалистам вашего IT-парка предстоит конкурировать с уже признанными лидерами в сфере автоматизации, такими как SAP, Oracle и т. д. Сможете ли достойно выдержать конкуренцию?
— Сейчас отечественные решения в этой сфере актуальны как никогда. Думаю, история с санкциями показала, насколько опасно пользоваться исключительно чужими разработками. Если завтра тот же Oracle уйдет с рынка по политическим соображениям, с чем мы останемся? Я знаю, что сейчас крупные отечественные корпорации уже отказываются от сотрудничества со многими зарубежными партнерами, чтобы их IT-инфраструктура была независима.
— А вторая часть бизнес-модели — сдача в аренду помещений — будет реализована в вашем проекте?
— Мы рассчитываем, что наш IT-парк станет магнитом для специалистов со всей России. Мы уже вложили в этот проект 250 млн руб., в этом году планируем освоить еще около 1 млрд руб. Параллельно с этим ведем работу по поиску перспективных специалистов, нам необходимо для начала около 100 человек. Уверен, известие о том, что мы пригласили такое количество людей в один из самых благоприятных с точки зрения условий для жизни регион, обеспечили их жильем по себестоимости и работой, скоро разнесется по всей России, и к нам будут приезжать все новые и новые талантливые программисты. Я вижу себе наш IT-парк как совершенно особое место, где воздух пропитан знаниями и новыми идеями.
— Своего рода кубанское Сколково?
— Так как мы ориентируемся на лучший мировой опыт, то это скорее «Кубанская долина». И никаких громких политических заявлений!
— Хорошо, итого у нас получается 100–150 рабочих мест. Не так уж и много для 60-тысячного экогорода. Где будут работать остальные?
— IT-парк — это только одна из составляющих бизнес-парка, и со временем в нем будут работать несколько тысяч сотрудником. В Европее мы планируем также организовать технопарк и индустриальный парк, где будет развиваться производство. Конечно, речь не идет о каком-то крупном промышленном кластере. С учетом того, что рядом расположена жилая застройка, мы будем делать ставку на те отрасли, которые не создают излишнюю нагрузку на экологию, например производство продуктов питания, легкая промышленность и так далее.
Здесь сотрудничество строится по такой схеме: мы приглашаем инвесторов, как опытных бизнесменов, так и новичков, с интересными проектами. Предоставляем им участок под строительство, обеспечиваем коммуникациями. Готовы предложить также финансовую поддержку, поделиться управленческим опытом, включиться в решение административных вопросов, если это будет необходимо. И все это на достаточно мягких условиях: у партнера остается 75% в бизнесе, 25% — у нас. Конечно, в процессе работы мы можем продать нашу долю инвестору или, наоборот, выкупить весь бизнес целиком — здесь все решается индивидуально.
— Есть желающие попробовать?
— Мы не ожидали, что их будет так много. В отдельные дни приходит по пять-десять заявок. Но у нас жесткие критерии отбора — мы заинтересованы в сильных проектах, которые смогут быстро выйти на самоокупаемость. Пока отобрали несколько вариантов — кондитерскую фабрику, швейное производство, рыбное хозяйство на основе установок замкнутого водоснабжения, колбасно-сосисочный комбинат, пекарню. Инвестиции в каждый проект — около 15–25 млн руб. Безусловно, со временем таких проектов будет все больше. Стоит учитывать также, что на территории Европеи будут работать заведения общепита, торговли, сферы услуг, так что жители экогорода смогут выбирать из большого количества вакансий.
— Можно ли тиражировать подобный опыт на другие регионы России? Если да, то о каких инвестициях может идти речь, ведь, в отличие от стандартных инвестиционных проектов, в подобном формате потребуется еще и строить жилье?
— Выходить в другие регионы можно и нужно; более того, у нашего холдинга есть такие планы, хотя они, конечно, рассчитаны не на ближайшую перспективу. Объем инвестиций внушительный, но не стоит забывать, что строительство жилья при правильном подходе — это сам по себе прибыльный бизнес. Главное — все делать поэтапно. Один проект создает возможность для другого: как только мы получаем прибыль, тут же инвестируем в другой проект.
— Какие территории вы считаете перспективными для подобного рода проектов, помимо Краснодарского края?
— Точно не стал бы затевать подобный проект в Москве — золотой век этого города, на мой взгляд, закончился. Я вижу гораздо более высокий потенциал в регионах, и мне по понятным причинам ближе Юг: Ростовская, Волгоградская, Астраханская, Воронежская области, Ставропольский край и, конечно, Кубань.
— Мы так свободно сейчас говорим о реализации масштабных проектов, как будто бы за окном нет никакого кризиса. Как вы оцениваете ситуацию в строительной сфере на Юге, и как отразится кризис на планах вашей компании?
— Конечно, для строительного сектора ситуация сейчас не такая благоприятная, как была в 2013 и 2014 годах. Однако она и не катастрофична. Во-первых, государство предприняло очень своевременный шаг по субсидированию ипотеки — и как только это произошло, продажи жилья сразу же возобновились. К докризисным значениям мы вернемся не скоро, но имеющихся объемов достаточно для того, чтобы девелоперские компании не ушли в минус.
Во-вторых, за последние годы существенно поменялся сам строительный рынок. Сегодня в регионе на нем работают очень сильные компании с точки зрения подходов к управлению, бережливого производства. Они прошли уже несколько циклов подъема и спада в экономике и прекрасно знают, что делать в таких случаях.
— Что, например?
— В первую очередь — считать деньги. В благоприятные годы мало кто досконально просчитывает свои расходы, а в период кризиса это становится первоочередной задачей. За счет этого даже в условиях сжатия рынка и сокращения спроса можно сохранить прибыльность компании.
Опыт нашего холдинга показывает, что издержки можно снижать постоянно, нижнего предела не существует. Например, если бы в период кризиса 2008–2012 года мы делали то, что делаем сейчас, мы бы сегодня работали совершенно на другом уровне. О внедрении автоматизированной системы управления я уже говорил, но мы предприняли и другие шаги для сокращения расходов. В конце прошлого года мы столкнулись со значительным ростом цен на стройматериалы. В итоге приняли решение выйти на федеральную торговую площадку и сейчас закупаем стройматериалы исключительно по конкурсу, выбирая те позиции, которые нас устраивают с точки зрения цены и качества.
Так что с каждым новым кризисом мы становимся все более опытными. Сегодня, к примеру, ГК «Европея» добилась того, что у нас стоимость продажи одного квадратного метра площади практически равна себестоимости строительства у некоторых других девелоперов. Это очень хорошее конкурентное преимущество, и поэтому я так спокойно могу говорить о развитии проектов в ГК «Европея», даже несмотря на неустойчивую ситуацию в экономике. Хотя не буду скрывать, что-то пришлось подкорректировать и нам: в ряде проектов мы уменьшили объемы финансирования, на время отказались от планов выхода в другие регионы, сосредоточив усилия только на стройплощадках в Краснодарском крае и Республике Адыгея.
— Раньше вы активно занимались политической и общественной деятельностью, были депутатом Госдумы. Есть планы в ближайшее время вернуться в политику?
— Работа в Госдуме была очень хорошей школой. Я отдавал много времени и усилий этой деятельности, являюсь автором многих законопроектов. Но сейчас я на 100% занят бизнесом, и проектов, которые ведет ГК «Европея», хватит для того, чтобы я работал сутки напролет. Активная общественная и гражданская позиция нашего холдинга проявляется в том, что мы реализуем такие проекты, которые мало кто сможет в ближайшее время повторить. Тот же бизнес-парк, IT-парк — при всем потенциале этого направления, при всей его социальной значимости (это не только новые рабочие места, налоги, но и толчок для развития малого и среднего предпринимательства в регионе) у нас найдется не так уж много последователей. Потому что это сложный бизнес, он связан с интеллектуальным потенциалом людей, а у нас в России остается еще много направлений, в которых деньги можно зарабатывать намного легче. Или гостиничный комплекс «Марриотт» в Краснодаре — тоже знаковый проект для края. Мы строим его при плотном взаимодействии с иностранными специалистами, за счет крайне жестких требований к качеству первоначальная смета выросла в два раза. Однако мы пошли на эти расходы, потому что это позволит сделать по-настоящему качественный проект, который обязательно будет востребован. Здание гостиницы в центре Краснодара является украшением кубанской столицы и, на мой взгляд, оно самое красивое на юге России.
Подчеркну, что моя задача как бизнесмена — развивать бизнес, получать прибыль, инвестировать средства, создавать новые рабочие места. Это мой самый важный вклад в развитие общества. С сожалением вижу, что некоторые предприниматели сегодня больше ждут поддержки от государства, нежели рассчитывают на свои силы. И когда что-то не получается, сетуют на кризис, отсутствие государственной поддержки и т. д. Но для сильных игроков причин для оправданий нет. Для них кризис — это всегда шаг к новому этапу развития.
Личное дело | Исаев Ризван Абдулаевич
Родился 26 сентября 1960 года в селе Согратль Дагестанской АССР. В 1986 году окончил Новочеркасский политехнический институт, специальность «инженер-строитель». Трудовую деятельность начал в качестве мастера-строителя, старшего прораба опытно-производственного хозяйства «Колос» Краснодарского научно-исследовательского института сельского хозяйства. С 1995 по 1999 год занимал должность главного инженера, генерального директора ТОО фирма «СТИФ». Начиная с1999 года, был консультантом в ООО »Сограт». С 2007 по 2011 год — депутат Государственной Думы ФС РФ пятого созыва, член комитета ГД по строительству и земельным отношениям. В 2011 году стал председателем координационного совета ООО «УК „Европа-Инжиниринг“», позднее переименованного в ООО «Европея». С 2014 года — президент ГК «Европея».
Company profile | Группа компаний «Европея»
Один из лидеров строительной отрасли Кубани. В настоящее время реализует масштабный девелоперский проект мало- и среднеэтажного жилищного строительства, экогород Европея. Проект, по оценке экспертов, не имеет аналогов в современной российской застройке. Европея включает в себя несколько жилых районов, каждый из которых отличается собственной архитектурной идеей и форматом жилья. Ядром Европеи является уже воплощенный проект «Немецкая деревня», а также строящиеся жилые районы «Европа-сити», «Португалия», «Италия», «Франция», «Модеград». Реализовать весь проект планируется до 2018 года. За это время будет построено около 1,5 млн кв. м жилья, рассчитанного на проживание населения численностью 55–60 тыс. человек.