Продолжающиеся с конца прошлого года валютные курсовые колебания естественным образом оказали влияние и на рынок жилищного строительства Петербурга. Некоторые застройщики оказались в сложной финансовой ситуации и из-за кредитов в иностранной валюте, и из-за увеличения стоимости стройматериалов. Большинство крупных игроков на петербургском рынке недвижимости указывают на то, что если критические ситуации и будут, то не у них.
Одним из основных параметров при выборе жилья, помимо его стоимости, остается локация. И хороший вид из окна является неоспоримым конкурентным преимуществом
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Переходить в новые сегменты из-за изменившихся экономических условий компании пока не планируют, и не прогнозируют кардинального изменения портрета своих покупателей. Многие из них считают, что текущий год по показателям ввода квадратных метров и продажам может быть хуже предыдущего, но не провальным.
Семейный портрет
В последние годы на фоне активного развития ипотечного кредитования рынок первичного жилья пополнялся сравнительно доступным предложением, и, как следствие, покупатель недвижимости помолодел. Если раньше средний возраст клиента колебался в пределах 35-40 лет, то сейчас это уже 30-35 лет, говорит руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. Если учесть, что заметное количество квартир покупается родителями для своих выросших детей, то средний возрастной показатель будет стремиться дальше к 30 годам. Однако, несмотря на резкое изменение экономической ситуации, предпосылок для кардинальных изменений в портрете покупателя жилья класса масс-маркет в компании не видят.
Сильных коррекций не будет, согласен и первый заместитель генерального директора УК "КВС" Владимир Трекин. Основными клиентами компании являются женщины и мужчины от 30 до 55 лет, семейные, имеющие ребенка. Большая их часть — петербуржцы и жители Ленобласти, около 10% — жители других регионов РФ, преимущественно северных.
В группе компаний "Унисто Петросталь" покупателями видят активных жителей Петербурга и области, занимающих должности менеджеров, специалистов, реже руководителей среднего звена. "Часто квартиры покупаются молодыми семьями, которые приобретают свое первое отдельное жилье. Более 60% наших покупателей — это люди моложе 35 лет", — говорит генеральный директор управляющей компании группы Арсений Васильев.
Директор по маркетингу "Главстрой-СПб" Любовь Вовченко также отмечает, что клиенты компании — это семейные люди, средний возраст которых 35-40 лет, часть из них (около 58%) уже проживают с детьми. Самой молодой аудиторией являются покупатели студий, возраст покупателей двухкомнатных квартир, как правило, превышает 40 лет. "По социальному статусу покупатели квартир "Главстрой-СПб" — это менеджеры среднего звена или специалисты со средним уровнем дохода 50-70 тыс. рублей на члена семьи", — говорит маркетолог.
В компании фиксируют некоторые изменения в покупательской аудитории: происходит уменьшение доли профессиональных инвесторов, приобретающих недвижимость с целью последующей перепродажи или получения рентного дохода, при этом увеличилась доля покупателей, инвестирующих в свою семью, то есть приобретающие жилую недвижимость для своей семьи "на вырост".
Основную часть покупателей жилья ГК "Лидер Групп" составляют люди в возрасте 30-45 лет, существенную долю занимают молодые семьи. Около 25% от общего числа покупателей — иногородние клиенты, остальная часть — жители Петербурга и Ленобласти, говорит директор департамента продаж группы компаний Виталий Виноградов. Определенная корректировка в данной сегментации может произойти после ввода компанией объектов бизнес-класса, когда покупателей в возрасте 40-50 лет, являющихся руководителями или собственниками бизнеса, станет естественным образом больше. При этом, подчеркивает господин Виноградов, молодые семьи останутся одними из основных покупателей жилья в проектах масс-маркет.
Запрос на качество
По словам директора департамента корпоративных коммуникаций Etalon Group Михаила Духовного, лет семь-восемь назад для абсолютного большинства покупателей на первом месте в критериях выбора жилья стояла цена, то есть принцип "чем дешевле, тем лучше". "Сегодня мы видим, что все больше наших клиентов обращают внимание на совокупность факторов: расположение дома, транспортная доступность, наличие рядом школ и детских садов, торговых и развлекательных центров, видовые характеристики, архитектура", — замечает господин Духовный.
Некоторое время назад в Петербурге действительно появился запрос на качество проживания, подтверждает Владимир Трекин из КВС, к этому относятся и удобные планировки, и хорошая отделка, и благоустройство прилегающей территории, и наличие достойной социальной инфраструктуры.
Представления о сегменте массового спроса с годами меняются и смещаются в сторону более комфортных проектов. "Рынок идет к тому, что границы между комфорт-классом и экономклассом постепенно будут стираться", — полагает Арсений Васильев.
Первое — место
Все опрошенные SR девелоперы признают, что ключевым фактором при выборе покупателем жилья, как правило, является локация комплекса.
"В целом это закономерно: именно локация чаще всего определяет класс будущего жилья, поэтому акцент делается на таких параметрах, как близость к метро и зеленым зонам, наличие инфраструктуры, транспортная доступность. В некоторых объектах локация зачастую фигурирует прямо в названии жилого комплекса: "Дом на Кирочной" или "Дом на излучине Невы"", — приводит пример Ольга Трошева.
Если эксклюзивного местоположения у объекта нет, тогда компания делает ставку на концепцию проекта и объемно-планировочные решения.
Несмотря на то, что на первом месте при выборе квартиры остаются местоположение квартиры и бюджет покупки, добавляет госпожа Вовченко, по сравнению с 2014 годом возросла значимость фактора надежности компании-застройщика: после местоположения и цены это сегодня следующий критерий, по которому покупатели выбирают недвижимость.
Помимо этого, считает генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков, большое значение имеет маркетинговая стратегия застройщика: насколько креативно на этапе строительства и продаж девелопер создает своему проекту реальные или воображаемые конкурентные преимущества и насколько активно он занимается их продвижением. Нередко после завершения строительства оказывается, что заявленные опции либо реализованы не в полном объеме, либо не соответствуют заявленному качеству, либо вообще не реализованы. "Однако есть застройщики, которые возводят объекты в соответствии со своими маркетинговыми обещаниями", — добавляет господин Пашков.
Солнечная сторона кризиса
В текущих условиях девелоперы выходить в новые сегменты или масштабно менять класс возводимого жилья не планируют, фиксируя при этом ряд возможностей для развития бизнеса на перспективу. Например, сейчас застройщикам предоставляется шанс увеличить земельный портфель по более демократичным ценам, говорит Владимир Трекин.
Глубина падения рынка обратно пропорциональна появляющимся возможностям для дальнейшего роста, считает Николай Пашков из Knight Frank. "Нужно уже сейчас заниматься поиском и выбором участков под застройку, чтобы в перспективе двух-пяти лет иметь некий стратегический запас. Поскольку прошлый год с точки зрения продаж был очень успешным, у многих компаний есть большой объем денежных средств, которые они могут инвестировать в покупку земли", — соглашается он с топ-менеджером КВС.
"Новые возможности состоят и в поиске внутренних резервов. Застройщики стараются оптимизировать свои издержки, вводить импортозамещение, концентрироваться на наиболее перспективных направлениях", — добавляет господин Трекин.
"Главстрой-СПб" при сложившихся условиях видит свое преимущество в возможности предложить "максимум опций за те же деньги". "Компания работает над улучшением характеристик проекта (насыщением полезной инфраструктурой, развитием общественных зон, придомовых территорий) и потребительских свойств квартир в части планировочных решений при сохранении средней стоимости покупки на прежнем уровне", — поясняет представитель девелопера.
"Унисто Петросталь" исходит из того, что условия 2015 года со всеми валютными потрясениями, высокой ставкой ЦБ и геополитическими аспектами являются дополнительными факторами в долгосрочной стратегии девелопера: вопросы развития рассматриваются в перспективе не года-трех, а в семилетнем периоде. По словам господина Васильева, стратегия его компании предусматривает, в частности, продолжение вертикальной интеграции и оптимизацию инвестиционно-строительного процесса, в том числе и за счет развития производства стройматериалов.
Рыночные перспективы
В 2015 году наименьшим корректировкам закономерно подвергнется объем ввода в эксплуатацию, так как сдача в течение ближайших 12 месяцев означает достаточно высокую стадию готовности и высокий процент реализованных квартир, считает госпожа Трошева. "В целом уровень объемов ввода в эксплуатацию в 2015 году мы ожидаем на уровне 2013-2014 годов. Тем не менее вполне вероятны корректировки планов ввода у некоторых застройщиков и перенос сроков окончания строительства с 2015 на 2016 год", — полагает она.
По итогам года в Петербурге будет сдано достаточно много объектов, поскольку они накануне кризиса находились в высокой степени готовности, солидарен с представителем "Петербургской недвижимости" Владимир Трекин. Можно ожидать некоторого снижения спроса на квартиры, добавляет он, при этом востребованность объектов с планируемой сдачей через два-три года будет зависеть от репутации застройщика и соблюдения графика строительства
Текущий год для рынка недвижимости будет во многом определяющим, считает Арсений Васильев. Господин Васильев согласен, что объемы ввода жилья в 2015 году, скорее всего, сильно не просядут. "Но сокращения предложения мы ожидаем примерно на уровне15-20%. Прежде всего нелегко придется небольшим компаниям, которые строят один-два объекта, и которые еще не научились работать в условиях снижения покупательской активности и неблагоприятных внешних факторов", — уверен он. Те компании, у которых могут быть сложности, добавляет эксперт, уже начали их испытывать.
Все объекты, которые запланированы к вводу в 2015 году, за редким исключением будут введены, поддерживает коллег Виталий Виноградов. "Вместе с тем в 2016-2017 годах можно ожидать существенного падения объемов ввода. Думаю, речь может идти о 20%, а то и о 30-40%, и начнет выправляться ситуация только в 2018 году", — прогнозирует он. Уйти же с рынка могут новые компании, которые приступили к первым проектам: тем, у кого нет ни опыта, ни ресурсов, придется сложно, а крупные игроки сохранят свои позиции.
"Главстрой-СПб" прогнозирует два возможных сценария развития рынка недвижимости в 2015 году. В рамках первого варианта спрос сократится в пределах 30%, при этом ощутимее всего у небольших компаний, а застройщикам придется более ожесточенно конкурировать в борьбе за покупателя. Сценарий предполагает продажу 3-3,5 млн кв. м жилья, и ввод 2,5-3 млн кв. м. Второй, более пессимистичный вариант, предполагает, что на фоне снижения доступности ипотеки спрос на покупку жилья может сократиться почти в два раза. Вывод новых проектов при таком развитии событий существенно уменьшится или будет отложен, а стоимость строительства жилых комплексов в активной фазе реализации увеличится на 10%. "Ряд объектов, которые находятся на начальной стадии реализации и возводятся в отдаленных локациях, могут быть заморожены, высока вероятность, что мелкие застройщики покинут рынок", — говорит Любовь Вовченко. Если рынок пойдет по этому пути, то девелоперами будет продано примерно 2 млн кв. м жилья и выведено1,5-2 млн кв. м, заключает она.
По словам эксперта из Knight Frank, опыт предыдущих экономических кризисов показывает, что происходит перераспределение спроса: прежде всего это коснется сегмента бизнес-класса, спрос на который переместится в сегмент масс-маркета. "Элита остается достаточно стабильной, интерес к премиальным объектам может сократиться лишь незначительно", — говорит господин Пашков. В наиболее рискованном положении, по его мнению, находятся компании, у которых наибольшее количество объектов в начальной стадии строительства, или компании, которые завершают проекты, и львиная доля в них уже продана, а новые проекты еще не начаты. В зоне риска также находятся сильно закредитованные компании.
Директор по строительству Mirland Development Лев Марголин придерживается мнения, что 2015 и 2016 годы станут переломными для строительного рынка, сойдут с дистанции слабые и некоторые средние игроки, снизится спрос на квартиры и, как следствие, продажи. "Точных цифр ввода жилья никто сегодня не даст, но полагаю, что можно ожидать 2,5-3 млн кв. м. В средней и долгосрочной перспективе рынок жилья, в особенности сегмент массового спроса, выйдет на показатели 2013-2014 годов", — прогнозирует он.