Ипотека под бюджетный процент
Аналитики прочат рынку ипотечного кредитования довольно сложный год в силу различных причин — это и макроэкономическая ситуация в целом, и колебание курса рубля, и падение доходов населения при растущем уровне инфляции, и рост ставок по ипотечным кредитам. При этом в последние годы, по заверениям экспертов «Ъ‑Банк», ипотечное кредитование являлось наиболее распространенным механизмом покупки жилья. Несколько стабилизировать ситуацию может введение механизма так называемой «льготной ипотеки», благодаря которому граждане смогут брать ипотечные кредиты под 12%.
Введение льготной ипотеки должно стимулировать замерший
в ожидании рынок
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
— недвижимость —
Ключевое падение
В конце 2014 года ставки по ипотечным кредитам резко возросли после увеличения ключевой ставки Центробанком до 17%. Уже в текущем году ключевая ставка была снижена сначала до 15%, а после — до 14%. Эксперты, в свою очередь, отмечают, что до конца 2014 года ипотечный рынок Самарской области показывал стабильные темпы развития. «Нельзя сказать, что они были высоки, но это был наиболее популярный инструмент для приобретения недвижимости», — считает управляющий директор компании LCMC Евгений Каур.
«Сегодня рынок ипотечного кредитования замер не только в Самарской области, но и на территории всей России, поскольку система работает по единому закону. Резкое повышение ставки ипотечного кредитования ЦБ РФ до 17% повлияло на покупательский спрос россиян и даже снижение ставки до 15% в сложных экономических условиях, когда курс российской валюты резко снизился, выросли темпы инфляции, не помогло рынку восстановить прежние позиции», — отмечает господин Каур.
Заместитель председателя правления Локо-банка Андрей Люшин рассказывает, что из-за роста ключевой ставки объемы выдачи уже упали на 35–40%. «И это далеко не предел, если не начнут действовать какие-то стимуляционные меры со стороны государства (к примеру, субсидирование ставки для некоторых типов заемщиков), то глубина падения может быть еще более существенной», — отмечает господин Люшин. Спрос со стороны населения, по его словам, также упал, но не настолько существенно, как объем выдачи. «Людям нужно покупать жилье, и только часть из них могут отложить сделку. Поэтому многие пользуются ипотекой, даже несмотря на высокие ставки. Тем более что ипотечные заемщики — это достаточно квалифицированная часть общества, и они понимают, что со временем можно будет перекредитоваться на более выгодных условиях», — отмечает Андрей Люшин.
По мнению аналитика инвестиционного холдинга «ФИНАМ» Антона Сороко, в ближайшие месяцы рынок, скорее всего, ожидает дальнейшее ухудшение ситуации на фоне сужения спроса и медленного снижения процентных ставок, которые резко выросли из-за изменения денежно-кредитной политики ЦБ РФ. «Так, по итогам января 2015 года объем выдачи ипотечных займов в Самарской области сократился на 23%, до 1,5 млрд рублей, а по России сокращение составило 11%, до 70,5 млрд рублей. В 2015 году основные показатели развития ипотечного рынка продолжат определяться в основном состоянием общей макроэкономической конъюнктуры и уровнем государственной поддержки сектора, прежде всего в части рефинансирования кредитов для банковского сектора и субсидирования ставок», — убежден господин Сороко.
Помогут материально
Для стабилизации ситуации на ипотечном рынке в марте правительством РФ было утверждено постановление, направленное на поддержку граждан, приобретающих жилые помещения на первичном рынке жилья, а также на поддержку первичного рынка ипотечного кредитования и строительной отрасли. «В связи с ухудшением макроэкономической ситуации сократилась доступность ипотечного кредитования для населения. Многие участники рынка приостановили прием заявок на ипотечные кредиты и перенесли сроки подписания кредитных договоров. Некоторые участники приостановили выдачу кредитов или установили ставки в 20% годовых и более (в 2014 году средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам составляла 12,5% годовых)», — указано в документе.
Постановлением утверждаются правила предоставления субсидий российским кредитным организациям и Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на возмещение недополученных доходов по выданным ипотечным кредитам. Субсидии будут предоставляться Минфином России.
На эти цели в рамках ФЦП «Жилище» и «антикризисного фонда» в федеральном бюджете предусмотрено 20 млрд рублей. Субсидии будут получать банки с объемом выдачи ипотечных кредитов не менее 300 млн рублей ежемесячно. Кредитные организации, выдающие меньший объем кредитов, а также организации, выдающие займы, будут участвовать в этих мероприятиях через АИЖК. Объем выдачи кредитов в рамках так называемой «льготной ипотеки», по мнению разработчиков документа, составит до 400 млрд рублей.
В рамках программы «льготной ипотеки» кредиты для приобретения жилых помещений на первичном рынке, выданные с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года, будут предоставляться гражданам по ставке 12% годовых. Изначально была утверждена цифра в 13% годовых, однако в связи с понижением ключевой ставки ЦБ на 1% правительство РФ решило снизить и ставку по субсидируемой ипотеке. «Через стимулирование спроса на жилье будет оказана поддержка строительной отрасли», — отмечают разработчики документа.
Принимать заявки на «льготную ипотеку» уже начали ВТБ24 и Сбербанке России. Проект был запущен в ВТБ24 16 марта с условием выдачи под 12% годовых. «За три дня в Самарской области ВТБ24 принял 19 заявок на ипотеку с господдержкой (консультаций намного больше, но это полностью оформленные, принятые банком заявки). Это третье место среди регионов ПФО (в Пермском крае — 25 заявок, в Татарстане — 32). Общая сумма зафиксированных в Самарской области заявок — 27,1 млн рублей. Всего в ПФО подано 152 заявки на общую сумму 234,6 млн рублей», — рассказали «Ъ‑Банк» в пресс-службе ВТБ24.
Сбербанк начал принимать заявки на «ипотеку с государственной поддержкой» 18 марта. Продукт запускается на следующих основных условиях: ставка до и после регистрации ипотеки — не более 11,9% годовых в рублях, минимальный первоначальный взнос — 20%, максимальный срок кредита — 30 лет. Максимальная сумма кредита для жителей Самарской области — 3 млн рублей. В рамках данной программы государственной поддержки Сбербанк планирует выдать 200 млрд рублей до 1 марта 2016 года.
Рост на фоне падения
Введение механизма субсидирования ипотечного кредитования, по мнению Евгения Каура, позволит рынку реабилитироваться, поскольку появится возможность вернуть размер ставки к прежним 13–14%. «Безусловно, если учитывать темпы инфляции, нельзя сказать, что данное условие максимально выгодно для россиян, условно через шесть лет переплата составит 100%, но изменения могут благотворно повлиять на весь рынок недвижимости в целом», — рассуждает господин Каур. Вполне реальным механизмом поддержки субсидирование ипотеки государством называет и Андрей Люшин.
По мнению Антона Сороко, вариантов поддержки ипотечного рынка может быть несколько. «Во‑первых, прямое субсидирование процентных ставок через АИЖК. Мы считаем, что данная программа субсидирование процентных ставок окажет позитивное влияние не только на ипотечный рынок, но и на первичный рынок недвижимости, который из-за ухудшения макроэкономических реалий в РФ, а также резкого роста стоимости заимствований чувствовал себя не лучшим образом. При текущих заявленных параметрах программы она может затронуть около 20–25% объема выдачи в 2015 году. Также стоит отметить, что таким образом государство немного уравняет возможности банков, так как сейчас объективно на ипотечном рынке лучше всего ситуация у госбанков, имеющих доступ к дешевому фондированию (через ЦБ РФ и вклады населения), тогда как мелкие региональные и федеральные структуры могут предложить потребителям слишком высокие ставки, которые им уже не интересны», — рассуждает господин Сороко. Также оказать поддержку ипотечному рынку, по его мнению, может расширение использования секъюритизации. «Таким образом, кредитные учреждения получают очень дешевое фондирование и увеличивают совокупный объем своих активов. По нашим оценкам, объем данного рынка составляет около 200 млрд рублей в год и продолжает расти, тогда как суммарная задолженность ипотечных заемщиков составляет около 3 трлн рублей. Мы считаем, что этот инструмент — один из тех факторов, который в последние два года поддерживает рост рынка ипотеки наряду с повышением предложения по социальным программам кредитования», — полагает Антон Сороко. В целом же он считает, что, несмотря на сужение спроса, на фоне падения доходов при наличии государственных интервенций рынок ипотечного кредитования может в 2015 году сохранить динамику роста на уровне около 10–15%.
По мнению управляющего самарским филиалом ВТБ24 Дмитрия Лысова, рынок ипотеки в 2015 году не остановится. «Его будут поддерживать льготные программы (материнский капитал, субсидии при рождении третьего ребенка, военная ипотека и прочее). И это не просто прогнозы — как показывает опыт предыдущих кризисов, приобретение или замена единственного жилья всегда актуальны. Выдачи на открытом рынке пойдут более активно, когда банки приведут ставки в соответствие с запросами клиентов. По прогнозам, этот процесс активнее пойдет во втором полугодии 2015 года. Наша ставка на открытом рынке сейчас — 15,95%, это достаточно конкурентное предложение», — рассказал господин Лысов. В продолжение он добавил, что банки уже начали принимать заявки на ипотеку с госсубсидиями. «Безусловно, она простимулирует рост объемов выдач ипотечного кредитования и поможет заемщикам, которые нуждаются в жилье, но не могут позволить себе приобрести его по завышенным ставкам», — убежден Дмитрий Лысов.
Соглашается с ним управляющий Самарским отделением Сбербанка Константин Долонин: «Мы не прогнозируем стагнации на рынке ипотечного кредитования в 2015 году. При этом качество банковских сервисов продолжит улучшаться, появятся новые опции и акции, которые позволять сделать программы и их направленность адресными и специализированными, рассчитанными на конкретных потребителей».