Рынок строящегося элитного жилья, в отличие от других сегментов недвижимости, сохраняет стабильность. Покупатели такого жилья менее всего страдают от кризиса, а потому спрос в этом классе не падает. Правда, девелоперы могут придержать выход на рынок новых объектов в расчете на то, что через два-три года они смогут их продать по более выгодной цене.
В «Парадном квартале», одном из самых крупных жилых комплексов Центрального района, продажи квартир завершились
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на 1 января 2015 года на рынке Санкт-Петербурга представлено 38 объектов элит-класса (включая дополнительные очереди), в которых осуществляются продажи квартир, из них 27 жилых комплексов и 11 очередей.
По данным Colliers International, за 2014 год в элитном сегменте в продажу поступило 130 тыс. кв. м новых площадей — 1,29 тыс. квартир. Это на 18% больше, чем в 2013 году, в квадратных метрах и на 61% больше в штуках, что свидетельствует о значительном снижении средней площади квартиры. Как говорят аналитики, средняя площадь элитного жилья снизилась до 102 кв. м в 2014 году против 135 кв. м в 2013 году.
"С точки зрения квартирографии первичного предложения, трехкомнатные квартиры по-прежнему формируют существенный объем экспозиции — их доля по итогам года составляет 42% в общем предложении. Доля двухкомнатных квартир составляет четверть первичного предложения", — говорят в Colliers International.
Яна Долотова, директор направления "Новое строительство" АН "Итака", указывает, что при общей тенденции к снижению метражей элитного жилья наблюдается тенденция к укрупнению объектов элитного строительства: "Элитные объекты из отдельно стоящих малоквартирных домов, расположенных в престижных районах города, превращаются в целые жилые комплексы, состоящие из множества корпусов и секций с большим количеством квартир с разнообразными планировками".
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, подсчитала, что в 2014 году было реализовано рекордное за последние несколько лет количество элитных квартир — 660 штук (86,3 тыс. кв. м).
По данным Knight Frank St. Petersburg, за год свободное предложение пополнилось восемью новыми элитными объектами совокупной жилой площадью около 145 тыс. кв. м. Кроме того, завершились продажи в одном из самых крупных жилых комплексов Центрального района — "Парадном квартале". В результате на данный момент основной объем предложения элитного жилья сосредоточен в Петроградском районе. Лидерами стали популярные локации — Крестовский остров и Петроградская сторона, общая доля которых в предложении составила 61%.
Наибольший объем предложения приходится на жилые комплексы следующих девелоперов: "Газпромбанк-Инвест Девелопмент Северо-Запад", "Возрождение Санкт-Петербурга", "Еврострой", "Леонтьевский мыс" и "ЮИТ Санкт-Петербург".
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, перечисляет некоторые крупные проекты: ЖК "Крестовский De Luxe" (359 квартир), ЖК "Привилегия" (334 квартиры), "Морской пр., 29" (80 квартир). "Появление на рынке таких крупных жилых комплексов, как "Привилегия" и "Крестовский De Luxe", привело к росту доли Крестовского острова в общем объеме предложения на первичном рынке. Если в начале 2014 года объем предложения на Крестовском острове не превышал 8% от всего предложения в городе, то сейчас доля квартир, расположенных в этой локации и предлагаемых в продажу на первичном рынке, выросла до 42%. В то же время в Центральной зоне мы наблюдаем сокращение предложения на первичном рынке (63% год назад против текущих 40% первичного предложения). Новое предложение будет также сформировано оставшимися очередями проекта "Смольный парк" компании "Возрождение Санкт-Петербурга", что сместит баланс в обратную сторону", — резюмирует госпожа Конвей.
Двоякая ситуация
Аналитики отмечают, что, с одной стороны, сектор элитной недвижимости слабо подвержен резким макроэкономическим колебаниям — как правило, уровень дохода в этой группе остается высоким. С другой стороны, дольщики этого сектора склонны проявлять большую осторожность, ввиду того что их бизнес подвергается дополнительным рискам и они не решаются изымать деньги и вкладывать их в строящееся жилье. Покупатели дорогого сегмента жилья предпочитают создавать дополнительные финансовые гарантии для своего бизнеса, осмотрительно распоряжаться своими денежными ресурсами.
"Можно предположить, что в условиях кризиса все же будут востребованы проекты в секторе элитного жилья класса А. Это сфера премиум-класса, которая меньше всего претерпевает потрясения. Рынок элитной недвижимости достаточно быстро восстанавливается. Самый инертный по скорости восстановления — рынок комфорт-класса. Там процесс регенерации происходит медленнее, потому что покупатели в этом сегменте — в основном наемные специалисты. Они обретают уверенность и готовность совершать сделки на рынке недвижимости только после того, как ситуация в отрасли стабилизируется, когда они вернулись к прежнему уровню доходов, могут прогнозировать свою занятость", — объясняет начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова.
"Мы ожидаем, что в начале 2015 года будет также наблюдаться высокий по сравнению с аналогичным периодом предыдущих лет уровень продаж квартир в домах высокой степени готовности. В дальнейшем, по мере вымывания с рынка клиентов, готовых приобретать квартиры со стопроцентной оплатой, темпы продаж будут постепенно снижаться", — прогнозирует госпожа Конвей.
Средняя запрашиваемая цена на первичном рынке элитной недвижимости на конец четвертого квартала 2014 года достигла 350,5 тыс. рублей за квадратный метр.
Тимур Нигматуллин, аналитик "Финам", отмечает, что за последние два квартала 2014 года на первичном рынке цены выросли на 9,1%. На вторичном цены стагнировали.
"Ожидается, что к середине 2015 года цены вернутся на уровень второго полугодия 2014 года", — полагает госпожа Долотова.
Прогнозы
При этом снижения цен аналитики не ожидают. Михаил Бимон, заместитель генерального директора по маркетингу агентства недвижимости "Домплюсофис", уверен, что в элитном сегменте снижение цен в долгосрочной перспективе практически невозможно, так как элитные новостройки имеют существенную валютную составляющую себестоимости.
"Мы не видим предпосылок для снижения цен. Во-первых, ограничителем для уменьшения стоимости служит снижение курса национальной валюты. Существует некая психологическая привязка по доходности бизнеса к валютной составляющей, хотя рынок функционирует в рублевой зоне. Во-вторых, недвижимость в Санкт-Петербурге не может стоить дешевле, чем в других более скромных, но крупных городах России, в которых рынок менее насыщен. В-третьих, вывод в продажу новых объектов замедлился. Несколько крупных игроков уже объявили о пересмотре сроков открытия продаж в новых объектах. Наши аналитики говорят, что в пределах небольших колебаний цены будут сохраняться на текущем уровне. Инвестиционный цикл недвижимости длительный, работа над проектами не останавливается, независимо от внешних обстоятельств", — отмечает госпожа Денисова.
А вот Анастасия Тузова, генеральный директор E3 Estate, считает, что снижение цен все же будет: "При уменьшении спроса стоит ожидать различных маркетинговых мероприятий, различных скидок, акций, в связи с этими факторами стоит ожидать снижения средней стоимости за квадратный метр. Данная экономическая ситуация подтолкнет некоторых покупателей к совершению покупки, пока ситуация не ухудшилась, с целью сохранения капитала. Другие же и вовсе отложат покупку до более стабильных времен". Впрочем, объем предложения тоже будет сокращаться.
Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО "Группа Прайм", полагает, что новые проекты на рынок в ближайшее время не выйдут: "Девелоперы, обладающие последними участками в Петербурге, пригодными для элитного жилья, скорее, придержат их до окончания непростого периода".
"Спрос и цены будут под давлением из-за негативной экономической конъюнктуры, но сегмент будет чувствовать себя немного лучше, чем строительный рынок в целом. Новые проекты будут реализовываться в меньшем объеме, так как застройщикам сложно будет получить под них финансирование из-за нестабильности на финансовом рынке. Фактор спроса здесь имеет скорее второстепенное значение", — добавляет господин Нигматуллин.