В Краснодаре представлен пилотный проект «Жилье в рассрочку», оператором которого выступает ЗАО «Межрегиональная жилищная корпорация» (МрЖК) совместно с крупным краснодарским застройщиком ООО «РенКапСтрой». В начальной части проекта девелопер готов реализовать 80 квартир закрытому паевому инвестиционному фонду (ЗПИФ) «Доступное жилье», затем квартиры будут предоставлены в пользование покупателям на 15 лет, в течение которых будут производиться выкупные платежи под 17% годовых. По оценке эксперта, в текущей ситуации застройщики вынуждены искать новые формы финансирования, возможно, в ущерб рентабельности бизнеса.
Гендиректор ООО «РенКапСтрой» Алексей Терещенко представил краснодарским журналистам и риэлторам проект «Жилье в рассрочку», реализуемый совместно с московским ЗАО «Межрегиональная жилищная корпорация» (МрЖК). «Целью проекта является внедрение на рынке нового продукта, способного в определенной части заменить традиционные способы продаж, в том числе ипотечные сделки, которые в последнее время существенно сократились из-за роста банковских ставок», — пояснил Алексей Терещенко. ООО «РенКапСтрой» заключил с ЗАО «МрЖК» первый в крае эксклюзивный контракт на работу в проекте «Жилье в рассрочку» и готов предоставить для реализации новой схемы в Краснодаре 80 готовых квартир или более, под выкуп которых сервисный оператор зарезервировал 350 млн. руб. «Спрос на готовые квартиры с отделкой в нашей компании остается стабильным, мы можем реализовать их через обычные схемы продаж, но нам хочется попробовать новую схему, чтобы диверсифицировать сбыт на случай продолжения кризисных явлений на рынке», — пояснил „Ъ“ Алексей Терещенко.
Гендиректор ЗАО «МрЖК» Альмира Сажина рассказала, что для пилотного проекта в Краснодаре выбран «РенКапСтрой», так как застройщик имеет большой пул готовых квартир. Схема продажи является новой для российского рынка: в результате сделки с застройщиком право собственности на жилье получает ЗПИФ «Доступное жилье», единственным пайщиком которого является государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), затем квартира реализуется клиенту с рассрочкой на 15 лет, жилье поступает в пользование покупателя, оставаясь в собственности ЗПИФ. «Условия сделки для клиента являются менее жесткими, чем при ипотечной схеме — не нужен первоначальный взнос, возраст покупателей и кредитная история не так существенны, как при покупке жилья в ипотеку», — отметила госпожа Сажина. Она объяснила это меньшими рисками для продавца жилья — квартира не переходит в собственность жильца до погашения платежей, поэтому в случае двухмесячной просрочки выплат оператор проекта может поставить вопрос о выселении. Реструктуризация задолженности в проекте «Жилье в рассрочку» не предусмотрена. Структура платежа включает в себя выкупную часть (около 45%) и арендную плату (55%), рассрочка предоставляется под 17% годовых, процентная ставка и цена квартиры не меняются в течение всего периода действия договора.
Гендиректор Macon Realty Group Илья Володько считает закономерным внедрение застройщиками схем по продаже жилья в рассрочку. По его данным, в январе-феврале текущего года в регионе появилась тенденция сокращения объёма ипотечных сделок — если до декабрьского кризиса банки одобряли практически 100% заявок на кредиты, то сейчас количество одобренных сделок сократилось до 20%. В среднем по рынку процентная ставка для покупки жилья в ипотеку на стадии строительства составляет 16-18%. «Застройщики неизбежно будут искать новые формы финансирования, возможно, в ущерб рентабельности бизнеса, чтобы поддержать рынок», — пояснил Илья Володько. По мнению эксперта, сложность внедрения новых схем заключается в их непривычности для покупателей, которые «могут опасаться рисков проживания фактически в арендованной квартире, хотя риски при покупке жилья в рассрочку сопоставимы с ипотечными схемами», — отметил аналитик, добавив, что в договор рассрочки должен быть включен пункт о возможности снижения ставок в случае изменения ситуации на финансовом рынке. «Заявленная в проекте «МрЖК» ставка 17% достаточно высока и обременительна для покупателей, поэтому ее нельзя жестко фиксировать на весь период действия договора», — пояснил он.