Коротко


Подробно

11

Фото: Пресс-служба инвестиционной группы компаний ASG

Уходящая натура. Подмосковье

На этот раз в рамках проекта "Уходящая натура" "Власть" оценивает работу губернаторской программы "Усадьбы Подмосковья", цель которой — привлечение инвесторов, готовых восстанавливать памятники дворянской культуры вокруг столицы.


Екатерина Тызыхова


В прошлом году по инициативе губернатора Андрея Воробьева на территории Подмосковья была проведена инвентаризация всех усадеб, являющихся объектами культурного наследия. Таких оказалось около 320. Многие из них находятся в руинированном состоянии, другими словами — заброшены, разрушены и бесхозны.

Чтобы привлечь инвесторов для восстановления памятников культурного наследия, в правительстве Московской области было принято решение о реализации программы "Рубль за метр" для объектов, находящихся в областной и муниципальной собственности. Суть ее заключается в следующем. Памятник культуры выставляется на открытые торги, по результатам которых передается победителю по рыночной ставке арендной платы с условием, что инвестор за свой счет проводит полный комплекс реставрационных работ. Срок реставрации не должен превышать семи лет. После окончания реставрационных работ устанавливается размер арендной платы 1 руб. за 1 кв. м в год.

Одним из самых важных моментов этой программы в правительстве области считают сохранение памятника в государственной собственности, что дает возможность беспрепятственного контроля за выполнением инвестором обязательств по проведению реставрационных работ, а также охранных обязательств.

Существует множество объектов культурного наследия, которые были переданы в собственность, обнесены высоким забором и продолжают за ним разрушаться, никакие работы по их сохранению не ведутся. Другой вариант — работы ведутся с нарушениями, которые превращают культурный или исторический памятник в новодел. Конечно, и в этом случае все обязательства собственника регламентированы законом, а соответствующие органы имеют право выполнять надзорные функции и в судебном порядке требовать не только выполнения всех охранных обязательств, но и изъятия из собственности объекта культурного наследия у недобросовестного владельца. Однако это очень непростой процесс. Гораздо проще контролировать действия инвестора-арендатора, если усадьба остается в государственной собственности. Кроме того, одно из основных условий программы "Рубль за метр" — обеспечение доступа на территорию восстановленных имений всех желающих.

Так что имение нужно будет не только восстановить, им придется заниматься постоянно: следить за состоянием дома, других построек, огромного парка. Так что инвестор будет нести значительные расходы не только на этапе реставрации, но и в будущем. И станет ли он вкладывать деньги за несколько лет до окончания срока аренды, не зная наверняка, будет ли заключен новый договор? Вполне вероятно, что инвестор захочет получить объект в собственность.

Встречаясь с разными людьми, я выслушивала самые разнообразные мнения. Помимо поводов для опасений, перечисленных выше, одним из самых болезненных вопросов было определение охранных зон. Ведь усадьбы — это не только дом, служебные постройки и территория парка. Это еще и виды, которые исторически открывались из окон особняков, террас, площадок парков. И очень важно, чтобы эти виды тоже сохранялись, чтобы там неожиданно не возник, например, многоэтажный жилой комплекс или коттеджный поселок.

Объекты, которые выставляются на торги по программе "Зеленый коридор", не имеют предмета охраны, территория памятника и его охранная зона также не определены

Программа "Рубль за метр" не решает ни проблему определения охранных зон, ни вопросы, связанные с памятниками, ранее переданными в собственность, но так и не отреставрированными. Но она позволила привлечь инвесторов, и начался процесс восстановления никому не нужных ранее усадеб, которые могли бы быть потеряны безвозвратно, если бы не нашлись люди, готовые вкладывать в них деньги.

Усадьбы, расположенные на территории Подмосковья, но принадлежащие государству на федеральном уровне, было решено передавать инвесторам в собственность, но на определенных условиях. Для этого была разработана программа "Зеленый коридор" — ее реализует ОАО "Распорядительная дирекция Минкультуры России", 100% акций которого принадлежат Российской Федерации в лице Росимущества.

Программа "Зеленый коридор" подразумевает продажу объектов культурного наследия на открытых торгах. С победителем аукциона подписывается договор купли-продажи с отложенными условиями и временными арендными обязательствами. Инвестор сразу же выплачивает часть стоимости приобретенной усадьбы (не более 20%) и получает беспроцентную рассрочку на оставшуюся сумму. Право собственности на имение он получит только после завершения реставрационных работ, на проведение которых отводится семь лет.

Первые торги по программе "Зеленый коридор" прошли 25 декабря 2014 года. Из пяти выставленных имений покупатель нашелся пока только на одно — усадьбу Татищева в деревне Болдино Солнечногорского района. На остальные, видимо, цена оказалась слишком высока. Одно из них — многострадальное Николо-Урюпино, один из самых значимых усадебных памятников Подмосковья, находящийся в ужасающем состоянии.

Имение было выставлено за 900 млн руб., и всем было ясно, что не найдется инвестор, готовый приобрести его по такой цене. Но из 104 га территории усадьбы 14 га относятся к землям промышленного назначения, и только они стоят 700 млн руб. Кроме того, в начале декабря 2014 года Министерство обороны подало иск о своем праве собственности на часть земли, являющейся территорией усадьбы. Основание — Постановление Совета народных комиссаров от 19 сентября 1921 года. И в этой реальности шансы Николо-Урюпина найти своего хозяина совсем невелики.

Бывает и так, что оценочная рыночная стоимость объекта ничтожна мала. И, казалось бы, можно продать памятник за символические деньги: ведь собственнику все равно придется вложить огромные средства в реставрацию. Но кроме оценочной стоимости есть еще и балансовая. А также вероятность судебных исков о том, что государственное имущество продается за бесценок (подобные прецеденты существуют). В результате, опасаясь неприятных для себя последствий, ответственные лица не рискуют выставлять на торги усадебные памятники по совсем уж низкой цене, даже если она и оправданна.

Есть еще один очень тонкий момент. Объекты, которые выставляются на торги по программе "Зеленый коридор", не имеют предмета охраны, территория памятника и его охранная зона также не определены. Предполагается, что все это будет установлено победителем аукциона совместно с "Распорядительной дирекцией".

Насколько программа "Зеленый коридор" оправдает себя, покажет время, она только начала действовать. А вот по программе правительства Московской области "Рубль за метр" инвесторам уже переданы девять усадеб региональной собственности и семь — муниципальной.

Если памятник расконсервировать, а потом бросить в таком состоянии, то ему можно нанести еще больший вред, чем если просто его не трогать

На данный момент крупнейший инвестор, готовый заниматься восстановлением подмосковных усадеб,— инвестиционная группа компаний ASG, принадлежащая казанскому бизнесмену Алексею Семину. Структуры ASG уже арендовали в Подмосковье семь из девяти усадеб региональной собственности и одну муниципальной по программе "Рубль за метр". Они же приобрели усадьбу Татищева в деревне Болдино по программе "Зеленый коридор".

Семин опытный инвестор в объекты исторической и культурной недвижимости, и подход у него масштабный и системный. Все когда-то началось с интереса к коллекционированию антиквариата. Потом был опыт приобретения и реставрации замка во Франции. Этот опыт позже пригодился при восстановлении старого центра Казани, где компании Семина отреставрировали 26 зданий. Сейчас в составе группы компаний — Международный институт антиквариата, в который входят архитектурно-проектная мастерская, научно-исследовательский отдел, реставрационные мастерские.

По мнению Семина, в городе, даже если там сохранились отдельные здания, сами по себе представляющие ценность, как правило, безвозвратно утрачено окружение, в котором они существовали первоначально. В имениях же еще есть надежда на восстановление и сохранение не только их собственной территории, но и окружающего ландшафта.

В приобретаемых особняках планируют создать бутик-отели. Все номера будут разными: от шикарных многокомнатных, в которых можно почувствовать себя владельцем имения, до относительно скромных, например в бывшей комнате гувернера. Интерьер зданий будет оформляться с использованием предметов из антикварных коллекций бизнесмена: это и мебель, и картины, и бронза, и шпалеры.

Конечно, проживание в таком отеле будет доступно немногим, даже в самом недорогом из номеров. Но в особняк можно будет попасть и просто на экскурсию или на обед в ресторане, где планируют готовить блюда дворянской кухни. То же касается и восстанавливаемых парков: предполагается, что будут некоторые зоны для гостей отеля, например беседки для чаепития или пруды, где можно ловить рыбу. Но большая часть парка будет открыта для всех желающих.

Говоря о своем проекте, Семин постоянно делает акцент на том, что восстановление дворянских имений не должно вести к возникновению социальной напряженности, у местных жителей не должно возникать ощущения, что их лишают чего-то, к чему они давно привыкли, что прежде доступные им места обносят высоким забором. Напротив, они должны видеть, что место их обитания облагораживается, становится красивым и ухоженным. Поэтому никто не возражает, когда деревенские старушки приходят посмотреть на здание, где идут реставрационные работы, им только рады. Кстати, и доступ посетителей с организованными экскурсиями в восстанавливаемые усадьбы планируется организовать еще до завершения работ.

Семин считает, что превращение заросших руин в прекрасные особняки, расчистка и восстановление парков должны способствовать развитию и воспитанию вкуса у всех, кто живет в округе.

Усадьба — это не только главный господский дом и парк, но и множество гостевых, служебных построек: конюшни, коровники, скотные дворы и налаженное хозяйство, которое обеспечивало обитателей имения всем необходимым. Именно так, в полном объеме их исторической функции и образа жизни, и планируется воссоздавать усадьбы. Гостей будут ждать не только роскошь особняка и тишина парка, но и экологически чистые продукты собственного производства.

"Коллекционирование имений" — убыточное занятие. Сколь бы символична ни была арендная плата или цена, за которую приобретается усадьба, вложения в восстановление и дальнейшее поддержание построек и парка все равно огромны.

Коломна ищет как инвесторов под идею, так и инвесторов с идеей. Предпочтение отдается последним

Но у бизнесмена есть разработанная концепция формирования туристско-рекреационного мегакластера "Усадьбы Подмосковья". Она предполагает строительство и открытие под одним брендом, гарантирующим определенное качество, и более доступных отелей на некотором отдалении от имения, и сети кафе и ресторанов, использующих продукты из усадебного хозяйства, и различных центров ремесел. Все это может создать новые возможности для развития малого бизнеса и территорий. Концепция Семина уже находится на рассмотрении в правительстве области.

Все реставрационные работы группа компаний ASG ведет только на свои собственные средства: брать кредиты под такие проекты нецелесообразно, так как они не предполагают ни большой, ни быстрой прибыли. Историческая недвижимость группы в общем объеме инвестиций в недвижимость не превышает 10-15%, и новый объект приобретается только в том случае, если есть уверенность, что свободных средств или ликвидных активов достаточно для того, чтобы немедленно приступить к реставрационным работам и вести их хотя бы год. Любой другой подход Семин считает безответственным: если памятник расконсервировать, а потом бросить в таком состоянии, то ему можно нанести еще больший вред, чем если просто его не трогать. А консервация объекта, на котором приостанавливаются работы, тоже стоит немалых денег. Именно поэтому бизнесмен высказывает опасения по поводу возможного появления в рамках программы инвесторов без опыта реставрации памятников архитектуры, не представляющих себе, сколько будут стоить все необходимые работы и с чем им придется столкнуться, и в результате способных навредить зданию, за восстановление которого берутся.

При том что Семин полностью берет на себя финансирование проекта по восстановлению усадеб, он говорит о необходимости помощи со стороны государства. В первую очередь это прокладка коммуникаций и дорог. Часто в давно заброшенных усадьбах нет ни того ни другого. Другая проблема — прописанные и живущие в усадебных постройках люди. Еще бывает так, что земли на территории имения были разбиты на участки и переданы в частную собственность. По мнению Семина, расселять жильцов и предоставлять собственникам другие участки должно государство, если оно заинтересовано в восстановлении имения. Ни один здравомыслящий инвестор не приобретет памятник с таким обременением. Из описанных в рамках цикла "Уходящая натура" усадеб группа ASG приобрела и будет восстанавливать имение Шереметьевых Высокое в Смоленской области (подробнее о нем. см. материал "Уходящая натура" во "Власти" N36 от 15 сентября 2014 года).

Из семи усадеб, находящихся в муниципальной собственности и переданных в аренду по программе "Рубль за метр", три находятся в Коломне, что не удивительно. Коломна — замечательный пример развития территории, то, что здесь происходит с 2009 года, с появлением частной компании "Город-музей", достойно отдельного рассказа. Но все это было бы невозможно без понимания и поддержки начинаний двух владелиц этой компании со стороны местных органов власти. Поэтому в Коломну я приехала на встречу с председателем комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Дмитрием Шаталовым.

Шаталов рассказывает, что благодаря программе "Рубль за метр" ему удалось найти инвестора, который согласился восстанавливать жилой флигель XIX века, от которого остались только фундамент и стена фасада. Несколько лет назад этот дом после расселения чуть по ошибке не снесли, но, к счастью, процесс разрушения успели остановить. А вот найти желающего его реставрировать до сих пор не получалось. Но после появления новых возможностей, связанных с программой "Рубль за метр", удалось заинтересовать местную девелоперскую компанию, которая будет делать во флигеле мини-отель.

По словам чиновника, Коломна ищет как инвесторов под идею (как в случае с чуть не погибшим домом), так и инвесторов с идеей. Предпочтение отдается последним, под них город готов выбирать наиболее подходящие объекты и выставлять их на аукцион. Так, например, произошло с Кружечным двором, памятником XVIII века, который на аукционе в рамках программы "Рубль за метр" забрал в аренду "Город-музей". Благодаря усилиям "Города-музея" в Коломне уже есть Музей забытого вкуса (больше известный как Музей коломенской пастилы), фабрика пастилы, Музей Изначалья (он же — Музей коломенской деньги) и арт-резиденция. В основе всего, что делают владелицы компании Елена Дмитриева и Наталья Никитина, лежит идея исторической достоверности. Здесь нет выдуманных музеев: в рамках своего проекта они развивают только те бренды и фамилии, которые исторически связаны с Коломной, всему, что они делают, предшествует долгая работа в архивах.

То же касается и восстановления зданий. Им стараются оставить ту же функциональность, которая у них была первоначально. Так, в Кружечном дворе должно быть питейное заведение. Конечно же, там не будут подаваться современные напитки. У Лажечникова, усадьба которого расположена в 30 км от Коломны, есть упоминание о "коломенском шампанском". Пока никаких более точных сведений о нем нет, но, скорее всего, это какой-то игристый напиток из яблок. Так что Никитина уже нашла специализированную Отраслевую лабораторию технологии игристых вин, существующую с 1970-х годов в составе Всероссийского НИИ пивоваренной, безалкогольной и винодельческой промышленности, и вместе с ними она планирует разрабатывать рецепт "коломенского шампанского", вокруг которого будет строиться вся история вновь создаваемого Кружечного двора. А для того, чтобы готовить этот напиток, будет посажен собственный яблоневый сад.

Реставрационные работы ведутся с большой тщательностью. В архивах разыскивают все возможные фотографии с образцами наличников, сливов, заборов, ворот и т. п. Затем из них выбирают те, которые не сохранились в Коломне ни на одном из домов, и возвращают их городу. В "Город-музей" уже начали приходить местные жители: они просят дать им чертежи этих элементов, чтобы использовать их для украшения своего жилья. И они получают эти чертежи абсолютно бесплатно.

Еще одно здание было выставлено на аукцион по просьбе жительницы Коломны, собравшей большую коллекцию самоваров: она хотела сделать там свой музей. Но позже она смогла получить другое помещение в собственность и от аренды отказалась. Дмитрий Шаталов уговорил взять это здание в аренду тех же Наталью Никитину и Елену Дмитриеву. Наталья показывает мне маленькие деревья, растущие неподалеку от здания. По архивным документам, во времена Екатерины II, к которым относится постройка дома, здесь был "аглицкий сад". Восстановить его в полном объеме, при существующей сейчас городской планировке, невозможно, но маленький сквер все же появился.

А в самом здании, когда его отреставрируют, будет Школа изящного садоводства, программа лекций, мастер-классов и других мероприятий для которой уже продумывается. Она расположится на первом этаже. А на втором планируют разместить мини-отель на шесть номеров. Пока мы с Натальей гуляем по старой Коломне, она показывает мне множество разрушенных памятников, рассказывает об их истории и делится идеями о том, что там могло бы быть.

Еще Шаталов рассказывает об усадьбе Липгарта. Двухэтажный особняк в стиле модерн был построен в 1900-е годы. Он принадлежал немецкому промышленнику Эмилю Липгарту, основавшему Щуровский цементный завод, существующий и поныне. Дом был окружен большим парком. После революции здесь были жилой дом, административные службы, детский клуб. Потом случился пожар, и теперь особняк стоит в разрушенном состоянии. Этой усадьбой заинтересовалась все та же группа ASG и уже представила свой проект восстановления парка. Он был рассмотрен Общественной палатой Коломны, которая попросила его детализировать: уточнить, где будут детские площадки, где смогут отдохнуть пожилые люди, где планируются места для коммерции (торговые палатки, сувенирные киоски и т. п.), будут ли велосипедные дорожки. А в начале февраля были проведены публичные слушания по вопросу восстановления усадьбы и освоению территории парка.

Помимо Алексея Семина из ASG и Натальи Никитиной и Елены Дмитриевой из "Города-музея" я смогла встретиться еще с двумя инвесторами, которые помогли мне понять, кому нужны усадьбы, кто и почему готов этим заниматься.

После восстановления Агекян собирается отдать здание какому-нибудь детскому дому или правительству области, которое распорядится им по своему усмотрению

Галина Ярыгина на аукционе стала арендатором усадьбы Дом Круминга в городе Люберцы. Молодая энергичная женщина, которую на катке ждут дети и у которой без конца звонит телефон, пока мы разговариваем. У ее мужа — своя строительная фирма, сама она с 18 лет связана с коммерческой недвижимостью и уже давно подумывала о том, что хочется чего-нибудь "для души" — какой-нибудь памятник, о котором она бы заботилась. В Москве программа "Рубль за метр", аналогичная подмосковной, действует с 2012 года. Ярыгина присматривалась к объектам, которые выставлялись на аукционах, но в Москве стоимость аренды очень сильно поднимается в процессе торгов. А вот с появлением подмосковной программы нашлось здание, которое она решилась взять в аренду.

Ярыгина — как раз тот самый тип неопытного инвестора, о котором говорил Семин. Но она это понимает и стремится получить знания об этой новой для нее области. Строительная фирма ее мужа получила лицензию на реставрационные работы, проводить которые они планируют самостоятельно. Когда особняк будет готов, на первом этаже Ярыгина планирует сделать кафе и мини-гостиницу. А на втором разместить фонд, который сейчас создает. Его название пока условно: "Культурное наследие — детям", мысли о том, чем он будет заниматься, тоже еще не до конца оформились. Галина говорит об экскурсиях в музеи и организации паломнических поездок для детей. А еще о том, что сейчас владельцы среднего бизнеса уверены, что восстановление памятников культуры — удел крупных корпораций. И если она справится с реставрацией своей усадьбы, то хотела бы объединить тех, у кого есть желание заниматься подобной деятельностью, но не достает решимости. На мой вопрос, уверена ли она, что ей хватит сил, знаний и финансовых средств, честно отвечает, что не знает. Но будет делать все от нее зависящее, чтобы добиться цели, которую сама себе поставила.

Еще один инвестор — ООО "Гранд", крупная инвестиционная компания в Шелковском районе, активно занимающаяся благотворительностью. Ее владелец, Григорий Агекян, рассказывает мне о трех построенных его фирмой храмах, о той помощи, которая оказывается пенсионерам и ветеранам. Сам он — житель деревни Гребнево. На разрушенные усадьбы с болью смотрит давно, разговор об их восстановлении пытался вести и раньше. Но возможности получить объект в аренду или собственность не было. Но благодаря программе "Рубль за метр" ООО "Гранд" смог арендовать на аукционе больничный комплекс Гребнево. Никаких бизнес-идей, связанных с использованием отреставрированной усадьбы, у Агекяна нет, для него этот проект исключительно благотворительный. После восстановления он собирается отдать здание какому-нибудь детскому дому или правительству области, которое распорядится им по своему усмотрению. Причем бизнесмен готов содержать его и после передачи. Его единственное пожелание — чтобы в одном из маленьких флигелей был создан музей деревни Гребнево.

Агекян говорит, что всерьез задумывался и о большой усадьбе Гребнево, масштабном памятнике архитектуры XVIII века, который выставляется на аукцион по программе "Зеленый коридор", хотя там совсем иной масштаб вложений и в реставрацию, и в дальнейшее содержание. Но стоимость 360 млн руб., за которую руинированное имение, требующее дальнейших огромных затрат, выставляют на аукцион, делает эту затею нереалистичной.

По мнению бизнесмена, в таких проектах необходима помощь государства, но она отсутствует. Правда, оказывается, что речь идет всего лишь о бюрократических проволочках при проведении в имение электричества, которое бизнесмен делает за свои деньги.

В 2015 году по программе "Рубль за метр" планируют передать в аренду еще 11 региональных и 17 муниципальных усадеб. Будут проводиться торги и по программе "Зеленый коридор".

Тэги:

Обсудить: (0)

Журнал "Коммерсантъ Власть" от 02.03.2015, стр. 47
Комментировать

Наглядно

актуальные темы

Социальные сети

обсуждение