Последствия декабрьского черного вторника, когда одним из немногих средств для спасения сбережений российских граждан стала покупка жилой недвижимости, были отмечены не только в столице, но и в других российских городах. Однако в некоторые регионы ажиотажный спрос пришел раньше и, соответственно, платежеспособный спрос был распределен по осенним месяцам более равномерно.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Обгоняя москвичей
Петербургский рынок новостроек в декабре 2014 года совершенно очевидно рванул вверх. Управление Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировало в 2014 году 23 880 новых собственников жилья по договорам долевого участия. Это всего на 1% больше, чем годом ранее. Зато новых ДДУ в прошлом году стало больше на 62% — 50 879, кстати, это вдвое превышает аналогичный московский показатель. Надо полагать, что составляющая декабря в годовых цифрах намного выше, чем любого другого месяца года.
В проекте "Леонтьевский мыс" под конец года уровень продаж побил все рекорды, рассказывает Борис Каптелов, коммерческий директор компании-застройщика. "Только за одну предновогоднюю неделю было заключено шесть сделок на общую сумму 194 млн руб.,— уточняет эксперт.— Данный показатель выше среднегодового в четыре раза: обычно за неделю заключается одна-две сделки".
"Уровень спроса на новостройки перед Новым годом вырос на 30% относительно предыдущих месяцев",— говорит Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar. Однако, по ее словам, в январе произошло падение покупательского интереса на 50% и к началу февраля активный спрос все еще не восстановился.
Самое дешевое и самое дорогое
Узнав о том, что людей, желающих вложиться в жилье, стало намного больше, застройщики поспешили поднять цены. В особенно востребованных проектах рост стоимости составил 10-15%, в среднем же цена предложения за декабрь и январь выросла на 5%. При этом, как и полагается, больше всего подорожали квартиры экономкласса, которые прибавили в цене 3,6% за декабрь и еще 0,9% в январе и теперь оцениваются в 86,7 тыс. руб. за 1 кв. м.
В бизнес-классе декабрьское подорожание относительно ноября было менее существенным: оно составило 2,2%, а в январе квадратный метр такой недвижимости вырос еще на 0,5%. Сейчас его средняя стоимость равняется 148,3 тыс. руб.
Хуже всего пришлось "середнячкам", то есть жилью комфорт-класса: вместо роста цен произошло снижение. Если в ноябре квадратный метр в домах этого уровня стоил 115,6 тыс. руб., то в декабре он подешевел на 2,6%, а в январе — еще на 1,5% и теперь оценивается в 110,9 тыс. руб.
В премиум-классе пока, судя по всему, сохраняется стабильность. К примеру, в "Леонтьевском мысе" стоимость квадратного метра находится в пределах 180-660 тыс. руб., однако Борис Каптелов обещает, что в скором времени она вырастет на 15-20%. Причины повышения — падение курса рубля и выход проекта на финальную стадию готовности.
Правда, из-за падения спроса вряд ли стоит ожидать большого притока покупателей на подорожавший объект, но, с другой стороны, готовое жилье сейчас в особом почете. К тому же, по мнению эксперта, увеличению продаж будет способствовать и привлечение зарубежных инвесторов, для которых российская недвижимость подешевела почти вдвое. Насколько высоко иностранные покупатели оценивают ликвидность таких активов, пока неизвестно.
Выгоднее ипотеки
Ажиотаж в Ростове-на-Дону начался еще в сентябре. "За сентябрь--ноябрь 2014 года продажи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на четверть",— сообщает Павел Корчуганов, директор компании "Магистрат-Дон" (реализует квартиры в домах, построенных "дочкой" "Интеко" ГК "Патриот"). Но к концу года активность покупателей стала достигать пиковых значений. В ноябре компания реализовала 265 квартир — на 32% больше, чем в прошлом году, а декабрь перекрыл свой показатель 2013 года на 30% — более 300 квартир. Еще более впечатляющие данные у Андрея Шумеева, генерального директора "ЮИТ Дона": в его компании в декабре заключили на 85% больше договоров долевого участия, чем в предыдущем месяце.
Данные экспертов относительно роста цен в декабре разнятся. По сведениям "Магистрат-Дона", первичный рынок за этот месяц прибавил 10%, а Андрей Шумеев утверждает, что не более 1%. Кроме того, участники рынка расходятся в оценке январской ситуации. Спрос остается стабильно высоким, говорит Павел Корчуганов. "В январе 2015-го мы продали на 31% больше, чем за январь прошлого года".
В "ЮИТ Доне" констатируют снижение спроса на 40% по отношению к декабрю. Правда, учитывая резкий всплеск количества сделок в декабре 2014 года, снижение январских показателей нельзя назвать критичным, добавляет Андрей Шумеев.
Эксперты прогнозируют сокращение объема ипотеки — основного драйвера спроса в последние годы — минимум на 30-40%. Рост безработицы и снижение платежеспособности населения также будут способствовать утрате интереса к покупке новых квартир.
Но несмотря на все эти негативные факторы, возможно, в дальнейшем застройщикам все же удастся поддержать спрос благодаря творческому подходу к механизму рассрочек. В частности, "Магистрат-Дон" совместно с ЗАО МРЖК предлагает своим покупателям квартиры в двух жилых комплексах — "Красные ворота" и "Акварель" — по программе "Жилье в рассрочку".
"Фактически это альтернатива ипотеке,— рассказывает Павел Корчуганов,— поскольку покупатель может жить в купленной квартире, постепенно выкупая ее, причем срок платежей составляет до 15 лет, а первоначальный взнос не требуется".
Обе компании в ближайшем будущем планируют наращивать портфели своих проектов. "ЮИТ Дон" собирается начать строительство сразу трех жилых комплексов уже во втором-третьем кварталах текущего года. А ГК "Патриот" продолжит застраивать Левенцовку, где ведет строительство крупного жилого района "Западные ворота", в третьем квартале намечен старт продаж в 5-м микрорайоне.
Где деньги?
В Туле декабрьский спрос на новостройки вырос на 60% по отношению к предыдущему месяцу, а также к аналогичному периоду 2013 года. "В отделы продаж стояли очереди, в службах государственной регистрации не успевали оформлять договоры на приобретение недвижимости",— рассказывает Александр Велигодский, генеральный директор "Ин-групп".
По его словам, поскольку все желающие просто не успели приобрести квартиры до Нового года, то декабрьская волна накрыла и январь. Причем хитом продаж стали студии площадью 28 кв. м, которые ранее практически не пользовались спросом. "Из 210 студий, находившихся в продаже, к концу года осталось 30 — и то потому, что просто не успели их оформить",— рассказывают в "Ин-групп".
Цены в декабре не менялись, а в январе ценник подняли на одну и ту же сумму — 5 тыс. руб. за 1 кв. м — на всех объектах компании.
Ипотечное кредитование в Туле просело, пожалуй, больше, чем в других регионах. "Банки сейчас отсеивают 90% заявок",— говорит Александр Велигодский. К тому же те, кому кредит одобрили, не спешат его получать: ставки поднялись до 16-18%, и сумма ежемесячного платежа чаще всего оказывается просто неподъемной.
Что же касается обещанных государством 20 млрд руб. на поддержание ипотечной ставки на уровне 13%, то застройщик задается вопросом: "Этих денег хватит на первый год, а кто дальше будет финансировать? Если ставка со второго года платежей вернется к сегодняшнему уровню, то механизм субсидирования работать не будет, покупательная способность снизится до нуля и стройки просто встанут".
Уральское охлаждение
Падение рубля подстегнуло рынок новостроек в Екатеринбурге, на котором, в отличие от других регионов, осенью наблюдалась стагнация. Но повышенный спрос был зафиксирован только в декабре и начале января, а затем продавцы начали говорить о постепенном охлаждении рынка. "По отдельным компаниям объемы продаж в декабре выросли в полтора-два раза по отношению к предыдущему месяцу, таким образом, некоторые продавцы избавились от скопившегося за осень неликвида",— рассказывает Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости.
Его слова подтверждает Александр Погончик, директор по инвестиционному строительству "ЮИТ Уралстрой": "Количество телефонных звонков и посещений офиса увеличилось в полтора раза по сравнению с аналогичными показателями ноября 2014 года и декабря 2013 года".
В январе ситуация на рынке выровнялась. По итогам месяца цены на первичном рынке показали слабую отрицательную динамику, снизившись на 0,3% благодаря корректировке у тех застройщиков, которые поддались декабрьскому ажиотажу и подняли цены в декабре.
Объем продаж на рынке по итогам января оказался на уровне 2014 года. "Но это связано с инерцией рынка — многие сделки января начали готовиться еще в конце прошлого года",— считает Михаил Хорьков. В то же время, по его данным, объем нереализованных квартир на первичном рынке существенно превышает показатели "вторички".
Прогнозы на 2015 год для уральских застройщиков неутешительны: оснований для повышения цен нет, скорее произойдет их снижение по разным сегментам от 5% до 15%. "Конечно, при разгоне инфляции не исключен слабый номинальный рост цен,— говорит Михаил Хорьков.— Но в реальном выражении квартиры все же будут терять в цене".
К тому же на первичный рынок вернется старая проблема, связанная с доверием. Для поддержания продаж девелоперам будет необходимо сохранять высокие темпы строительства, иначе оттока покупателей не избежать.