Руслан Зиннуров, вице-президент Запсибкомбанка
— Запсибкомбанк является одним из ключевых игроков на тюменском рынке ипотечного кредитования. Какие изменения вы почувствовали в 2014 году?
— 2014 год можно условно поделить на две части. В первом полугодии рост портфеля соответствовал ранее заданным темпам выдач, а начиная примерно с середины года — во время наступления основной фазы ухудшения макроэкономической ситуации, рост был обусловлен увеличением спроса на недвижимость со стороны населения как наименее рискованного актива. На данный момент объем портфеля ипотечных кредитов не прирастает, что связано со снижением спроса на ипотеку по причине повышения ключевой ставки Банка России, и как следствие ставок кредитования в целом по банковскому сектору. Например, минимальный уровень ставки по ипотечным кредитам Запсибкомбанка ранее составлял 12%, на данный момент — 17%. В настоящее время в основной массе берут кредиты те клиенты, которые успели оформить заявку на получение кредита до повышения ключевой ставки. Количество новых заявок снизилось, в том числе и потому, что на рынке присутствуют ожидания по снижению ставок.
— Многие говорят о тенденции на снижение ставок по ипотеке. Каковы ваши прогнозы на конец года?
— В настоящее время я не считаю эту тенденцию четко выраженной. Ключевым фактором для снижения ставки является уровень инфляции. Экономическая ситуация зависит не только от внутренних, но и от внешних факторов, в том числе отмены или усиления санкций западных стран. Негативное развитие событий по вопросу санкционного режима может привести к увеличению ставок. Учитывая высокий уровень неопределенности экономической ситуации, мы рассматриваем различные сценарии ее изменения. Более вероятным представляется вариант реализации умеренно-негативного сценария, при котором ключевая ставка будет снижена примерно до уровня 12%, соответственно, ипотечные ставки будут находиться в районе 14–15%. Это, конечно, выше в сравнении с уровнем ставок в 2013–2014 годах, однако при таком уровне уже можно будет ожидать некоторого оживления на рынке. В случае ухудшения макроэкономических показателей нельзя исключать роста ставок до 20%, что обусловит резкое снижение спроса на ипотечные кредиты, так как их обслуживание сможет себе позволить очень ограниченное количество клиентов. Мы оцениваем вероятность реализации умеренно-негативного сценария на уровне 60%, кризисного — на уровне 30%.
— Как банки вытраивают работу с застройщиками?
— Банк поддерживает партнерские отношения с крупнейшими застройщиками Тюменской области, в рамках соглашений мы предлагаем более низкие ставки по ипотеке. В стоимость ипотечного кредита закладывается в том числе рисковая составляющая, уровень которой по партнерам-застройщикам находится на более низком уровне. Также особенностью партнерских отношений является тот факт, что компания-застройщик может размещать часть средств в банке, что означает для последнего экономию на издержках фондирования. Кроме того, если банк кредитует застройщика, параллельно с этим предлагая ипотечные кредиты для покупки его объектов, то уровень риска для банка также снижается.
— С какими проблемами столкнутся банки в 2015 году, и какие заемщики для них будут наименее привлекательными?
— Целевой аудиторией банков будут являться наименее рискованные заемщики, имеющие положительную кредитную историю или обслуживаемые по зарплатным проектам. Среди главных вызовов для банковского сектора, на мой взгляд, первым является обеспечение необходимого уровня ликвидности. Вторым является снижение маржинальности. Учитывая тот факт, что банковские активы обладают более медленной оборачиваемостью, чем пассивы, в текущих условиях увеличения стоимости привлеченных средств, нагрузка на доходную часть быстро увеличивается. Таким образом, снижение прибыли — основного источника наращивания капитала для многих банков — обуславливает снижение капитализации, что является третьим серьезным вызовом. Для разных банков эти вызовы будут иметь разное значение. Для государственных банков на первом месте будет стоять капитализация, на втором — снижение маржинальности, риск ликвидности по данным банкам будет находиться на допустимом уровне. Для региональных банков на первом месте будет ликвидность, на втором — маржинальность, на третьем — капитализация. Для небольших банков приоритеты распределятся предположительно так: ликвидность, капитализация и маржинальность.