Москва заняла 26-е место в мире по стоимости офисных площадей. Такую статистику представила компания Knight Frank. Согласно данным, стоимость квадратного метра составляет $6 тыс. Директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов ответил на вопросы ведущего "Коммерсантъ FM" Петра Косенко.
Фото: Александр Вайнштейн, Коммерсантъ
В исследовании представлены основные тенденции, динамика цен и направления вложения средств в недвижимость 32-х крупнейших городов мира. На первом месте рейтинга — Гонконг. Именно там находятся самые дорогие офисы мира — $70 тыс. за кв. м.
— Так, Москва потеряла десять позиций за последний квартал прошлого года в этом самом рейтинге, она опустилась с 16-го на 26-е место. В чем причина?
— Основные причины кроются в том, что мы переживаем сейчас кризис, если брать нашу недвижимость, то цены аренды на нее резко снизились, цены продажи также снизились, поехали вниз. Активных распродаж среди девелоперов нет, нет и среди обычных продавцов, которые выставляют на вторичном рынке, так или иначе, цена аренды резко снизилась. И цена продажи зачастую коммерческой недвижимости, чаще всего она является неким выражением цены аренды, умноженной на некий определенный коэффициент, то есть цена продажи формируется за счет окупаемости квадратного метра в случае сдачи его в аренду. Так как цены аренды у нас остались преимущественно в рублях, несмотря на более чем двукратное увеличение курса доллара, соответственно, цены продажи, хоть и не так же резко, в два с лишним раза уменьшились, потому что нет таких больших распродаж, но серьезно поехали вниз.
Часто уже девелоперы фиксируют свои цены продажи в рублях, поэтому, если перевести все это в доллары, то цена там значительно ниже, нежели в августе, и ниже, чем где-нибудь в апреле. Цены сейчас поехали вниз по причине кризиса и, собственно, по второй причине, тоже связанной с кризисом: если раньше потенциальные инвесторы, вкладывающие в недвижимость, были готовы на окупаемость в 9-12 лет этой недвижимости в зависимости от ее класса, то сейчас риски вложения в российскую экономику, отсутствие денег, некие предпринимательские риски этих инвесторов в большей части с рынков убрали все эти факторы.
Сейчас те инвесторы, которые вкладываются в коммерческую недвижимость, рассматривают срок окупаемости проекта пять-шесть лет, может быть, семь лет. Какие-то есть фантастические инвесторы, которых обычно никто не знает, но все о них говорят, что есть кто-то, кто вкладывается с окупаемостью в 10 лет. Но таких минимум. В связи с этим цены на коммерческую недвижимость в Москве подсели, потому что ставки в рублях, стоимость недвижимости на этом фоне также в большей степени в рублях.
— Спрос, наверное, падает, правильно?
— Он, безусловно, падает.
— Говорят, что до четверти офисов стоят просто пустые, потому что съезжают арендаторы, находя какие-то более бюджетные варианты для себя?
— Да, этот фактор тоже накладывается. Если, условно говоря, у нас есть и профицит этих офисов в данный момент, даже если бы не было кризиса, то фактор значительно большего количества вакантных офисов, нежели желающих эти офисы занять, могли бы привести к пяти-десятипроцентному уменьшению ставок аренды в течение ближайших двух лет.
— Наконец-то реально рыночные отношения вторглись в нашу недвижку.
— И рыночные, и не рыночные вторглись.
— Как раз рыночные, это раньше очень часто нерыночные факторы влияли на многие вещи, что касается коммерческой недвижимости, особенно дорогой, сейчас спрос и предложение, по Марксу и даже по Энгельсу. Скажите, пожалуйста, есть, по-вашему, некий прогноз относительно дальнейшей ситуации на рынке, возможно ли, что Москва в этом рейтинге немножко поднимется, или пока что нет такого ощущения?
— Недвижимость — это хорошая тихая гавань для инвестиций. В любом случае, там сейчас на каком-то уровне ставки аренды отфиксируются, на каком-то уровне отфиксируется курс доллара, более или менее понятном для предпринимателей. И активность на рынке недвижимости будет, так или иначе, возникать. Что касается пропагандируемых и декларируемых российским правительством мер по стимулированию российского бизнеса, может быть, они когда-то будут реализованы, и российский бизнес как-то почувствует себя более или менее свободным и начнет развиваться.
Сейчас происходит, на мой взгляд, обратная ситуация, когда бизнесы в большей степени закрываются, и если эти бизнесы будут открываться заново, то спрос на офисы также будет на достаточно высоком уровне. Кроме того, фактор кризиса и высокая ставка по кредитам для девелоперов этих девелоперов с рынка убрали, соответственно, там нет этого оголтелого строительства огромного количества совершенно никому не нужных офисов, еще в 2012 году строили те офисы, которые были уже не нужны.
Кто-то из девелоперов, снижая ставки, мог находить себе арендаторов, но большинство из тех, кто строили в 2012 году, к нашим рекомендациям не прислушались, а мы говорили, что не надо строить.
— Знать, где упасть, так соломку бы постелили, и тогда было бы все по-другому.
— Да.