Новый диапазон
В 2014 году главной особенностью развития ипотечного рынка в России стал рост ставок, наметившийся уже в начале второго квартала. Произошло это из-за повышения уровня ключевой ставки, удорожания фондирования, растущей инфляции. С начала текущего года ставки выросли в среднем на 0,5-1 процентный пункт. Потенциальным заемщикам стоит готовиться к тому, что в 2015 году ставка по ипотеке ниже 13% будет доступна лишь небольшому их числу.
Ипотека демонстрирует рост спроса, ставок, неплатежей, но при этом и объемов
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
И все же, несмотря на общее ухудшение макроэкономической ситуации, ипотека остается одним из основных источников роста банковского кредитования. За январь — сентябрь 2014 года российские банки выдали 703 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 1,2 трлн руб., что соответственно на 26,1% и 34,6% больше, чем годом ранее.
Суммарный портфель ипотечных и жилищных ссуд на балансах банков продолжил расти и на 1 октября достиг примерно 3,3 трлн руб. по сравнению с 2,7 трлн руб. на начало года. Средняя сумма по выданным с начала 2014 года кредитам поднялась до 1,73 млн руб., превысив на 109 тыс. руб. соответствующий показатель предыдущего года.
Как сообщает банк «Дельтакредит», региональная структура выдачи кредитов такова: 19,1% от объема всех выданных ипотечных кредитов приходится на Московский регион, 6,8% — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область.
Уровень просроченной задолженности на 1 октября 2014 года снизился до 2% (на 0,02 п. п. меньше, чем в предыдущем месяце), при этом в абсолютных значениях прирост к сентябрю 2014 года составил 0,36%, к началу года — 20,08%.
По данным Банка России, ежемесячный уровень выдачи кредитов не растет с начала осеннего сезона, а темп прироста рынка снижается. «Рынок замедляется. Однако ипотечный рынок инерционен, поэтому ухудшение ситуации сейчас уже не окажет определяющего влияния на результат 2014 года: мы по-прежнему ожидаем хорошего прироста по итогам года — на уровне 28-30%, в том числе за счет накопленного потенциала сделок, а также сезонных стимулирующих акций застройщиков. Очевидно, что активные продажи застройщиков дополнительно поддержат рынок новостроек в конце года», — говорит Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24. Рост средневзвешенной процентной ставки наблюдался на протяжении всего третьего квартала 2014 года. Ставка по кредитам, выданным в течение августа, составила 12,3%, что на 0,1 п. п. выше уровня июля. В сентябре — октябре активные участники рынка продолжили повышать ставки по ипотеке на 0,5-1 п. п.
По данным «Эксперт РА», ухудшение ситуации в российской экономике повысило стоимость фондирования для российских банков, что в конечном итоге оказало серьезное влияние на процентные ставки по ипотечным кредитам.
Введенные Евросоюзом санкции в отношении России ограничили возможность крупнейших российских банков привлекать из-за рубежа заемные средства на срок, превышающий сначала 90, а затем и 30 дней, фактически перекрыв доступ к внешнему долговому рынку. Из-за нестабильности на финансовом рынке и ощутимого снижения курса рубля Банк России несколько раз повышал учетную ставку (в марте, апреле, июле и октябре), в результате она выросла с 5,5 до 9,5%. «При этом зависимость российского банковского сектора от средств Банка России продолжает увеличиваться. Стоимость привлечения заемных средств с рынка также растет», — отмечает «Эксперт РА» в своем исследовании.
По данным «Эксперт РА», на фоне этих событий крупнейшие банки начали повышать процентные ставки по ипотеке. В конце марта — начале апреля ставки ВТБ 24 и Банка Москвы выросли на 0,4 п. п., а Газпромбанка — почти на 1 п. п. В мае стало известно о повышении ставок банка «Дельтакредит» и Юникредитбанка. Вторая волна роста ставок пришлась на летние месяцы. В июне на 0,5-1 п. п. увеличили ставки банки «Ак Барс», «Союз», «Санкт-Петербург» и Московский индустриальный банк. По отдельным ипотечным программам выросли ставки в Росбанке, Связь-банке, банке «Уралсиб». В начале июля заявили о повышении ставок Сбербанк (на 0,5-1 п. п.) и Газпромбанк (0,5-0,75 п. п.).
По данным Росстата, на 1 июля годовой индекс цен на типовую квартиру на первичном рынке в России составил 106,57, а на вторичном рынке — 103,81, то есть цены на квартиры не компенсируют даже уровень официальной потребительской инфляции. С начала 2014 года курс доллара к рублю вырос на 35%. При этом цены на недвижимость в рублевом эквиваленте повышаются более медленно. «Практически прекратилось валютное кредитование. Банки ограничивают выдачи крупных кредитов, нецелевых кредитов под залог недвижимости. Возможно сокращение объемов выдачи по военной ипотеке: в текущей ситуации резко подорожавшего фондирования военная ипотека приносит банкам прямые убытки», — отмечает господин Осипов.
Тем не менее по мере ухудшения макроэкономической конъюнктуры не исключено снижение цен на недвижимость, как это было в 2009 году. «Инвестиции в недвижимость в текущих условиях не спасут сбережения от обесценения, — комментирует Дмитрий Монастыршин, главный аналитик Промсвязьбанка. — В то же время спрос на недвижимость в текущих условиях поддерживается стремлением не столько преумножить, сколько сохранить свои сбережения в условиях высокой геополитической неопределенности и сложной предсказуемости дальнейшего развития ситуации в экономике и банковской системе России».
В настоящее время наиболее востребованы объекты экономкласса. «Тенденция к росту спроса на недорогое жилье будет усиливаться», — прогнозирует Андрей Осипов.
Как отмечают эксперты, инвестиционный спрос на недвижимость серьезно вырос. «Недвижимость считается одним из надежных защитных активов, и многие банковские клиенты предпочли снять свои сбережения с депозитов и вложить в покупку квартиры, — объясняет Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют-банка. — Те, кому не хватало накоплений на приобретение недвижимости, пользовались ипотечными кредитами. Такой „сберегательный“ спрос на ипотеку мы отмечали еще в начале 2014 года, и сейчас тенденция только усилилась».
Сегодня стабильно высоким спросом пользуется ипотека на вторичном рынке. По словам Татьяны Ушковой, около 65% сделок совершается с готовыми квартирами. При этом активно растет спрос на покупку квартир в строящихся домах: квадратный метр на этапе строительства стоит дешевле. К тому же после регистрации права собственности стоимость квартиры увеличивается на 15-20%, что делает покупку жилья в новостройке интересной с точки зрения инвестиций.
По результатам опроса, проведенного «Эксперт РА», большинство крупнейших ипотечных банков сохранили либо снизили требования как к заемщикам, так и к первоначальному взносу. В сочетании с ожиданием заемщиками роста ставок по кредитам это стимулировало высокий спрос на ипотеку в течение первых девяти месяцев 2014 года. «Однако происшедший рост ставок делает ипотеку все более обременительной, что на фоне ухудшения финансового положения населения будет приводить к замедлению данного сегмента рынка в 2015 году», — заключает Дмитрий Монастыршин.
Эксперты едины во мнении, что негативный тренд по ставке сохранится и в начале 2015 года, а это уже будет заметно влиять на развитие рынка, так как ипотека чувствительна к цене. По итогам 2015 года ожидается замедление прироста рынка до 15%.