Недвижимость все еще привлекает инвесторов

Общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая приобретение земельных участков под жилую застройку) за 2014 год достиг $1,5 млрд. Несмотря на нестабильность в экономике и на рынке коммерческой недвижимости в частности, в 2014 году инвестиционный рынок Петербурга продемонстрировал результаты, сопоставимые с прошлым годом, когда объем инвестиций в недвижимость составил $1,4 млрд

По данным Colliers International, всего объем инвестиционных сделок и сделок с объектами под собственные нужды составил около $330 млн — это примерно 43% от объема сделок за 2013 год.

Объем классических инвестиционных сделок в 2014 году составил около $230 млн, или 15% от всего объема закрытых сделок (в том числе сделок по покупке земли, объектов будущего редевелопмента и объектов под собственные нужды). В общем объеме инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости доля офисного сегмента составила 73% ($165 млн), доля индустриального и складского сегмента — 9% ($20 млн), доля торговой недвижимости — 3%. Также были закрыты несколько крупных сделок с жилой недвижимостью, приобретаемой в инвестиционных целях, на сумму $33 млн (15%).

В сегментах коммерческой недвижимости лидирующие позиции по степени интереса инвесторов сохраняет офисная недвижимость. Среди наиболее значимых классических инвестиционных сделок этого года в офисном сегменте можно выделить покупку RWM Capital бизнес-центра "Синоп" площадью 21,2 тыс. кв. м, покупку НПФ "Благосостояние" двух офисных центров в Пулково ("Юпитер 1" и "Юпитер 2") совокупной площадью 16,8 тыс. кв. м.

Объем сделок с землей и объектами редевелопмента, по данным Colliers International, в 2014 году достиг $1,2 млрд. Около 91% ($1,1 млрд) этого объема пришлось на сделки с землей и объектами редевелопмента, приобретенными под строительство жилья. При этом стоит отметить, что часть земельных участков приобреталась не за деньги, а на условиях соинвестирования, когда собственники земельных участков входили в проект землей.

Среди сделок с землей под жилье в 2014 году наиболее значимыми являются покупка девелоперской компанией NCC 11 га на Магнитогорской улице, компанией BTK Development пятна 0,13 га на набережной Робеспьера, территории завода Карла Маркса площадью 7,8 га компанией "Отделстрой".

Около 9% ($102 млн) объема сделок с землей и объектами редевелопмента пришлось на покупку объектов под коммерческие цели, среди которых стоит отметить приобретение корейским инвестором Lotte Group проекта апарт-отеля "Исаакиевская ассамблея", а также приобретение девелоперской компанией Fort Group проекта офисного центра Fort Tower.

На длительность сроков экспозиции и продолжительность сделок купли-продажи объектов недвижимости особое влияние оказывает колеблющийся курс валют. Уже в начале года волатильность курсов валют создавала определенную напряженность среди игроков рынка. Однако эта волатильность была в определенной степени предсказуемой и не столь масштабной, как это оказывается сейчас. Это привело к пересмотру сделок, предусматривающих валютные расчеты, в результате чего сроки переговоров затягиваются из-за пересогласования предыдущих договоренностей (в том числе и сумм сделок).

Десятилетний минимум

В целом же по России объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 2015 году может стать минимальным за последние десять лет, подсчитали аналитики JLL.

"В нынешнем году инвестиционный рынок будет зависеть от доступности заемного финансирования, и влияние этого фактора будет носить ограничительный характер. В результате мы прогнозируем рост доли покупок недвижимости за счет собственных средств", — рассказывает Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.

Она говорит, что годовой объем инвестиционных сделок в России составил $3,5 млрд, снизившись на 57% по отношению к 2013 году. В том числе в четвертом квартале объем инвестиций составил $609 млн, сократившись на 81% в годовом сопоставлении.

"На рынке могут вновь появиться сделки с объектами недвижимости, которые выступают залогом по кредитам в случае возникновения проблем с выплатой долгов. Среди позитивных моментов можно отметить меньшую кредитную нагрузку девелоперов по сравнению с 2008-2009 годами, которая, в свою очередь, не приведет к большому количеству активов, продаваемых по причине долговых проблем", — считают в JLL.

Минимальные ставки капитализации продолжают реагировать на внешнеполитическую обстановку и ситуацию на рынке. За четвертый квартал для премиальных активов в Москве и арендный поток, и долг которых номинированы в иностранной валюте, ставки выросли на 50 б. п., достигнув 10 и 10,25% для офисного и торгового сегментов рынка соответственно; для складского сектора ставка капитализации составила 11,75%. Согласно ожиданиям экспертов JLL, недоступность и высокая стоимость заемного финансирования могут привести к дальнейшему росту ставок капитализации в 2015 году.

Иностранцы боятся вкладывать

В 2014 году иностранные вложения в недвижимость России составили около $830 млн, снизившись на 78% в годовом сопоставлении. В 2014 году доля иностранных инвестиций составила 24% от общего объема транзакций по сравнению с 45% в 2013 году. По предварительным оценкам аналитиков JLL, локальные игроки продолжат доминировать на рынке и в этом году, в то время как доля иностранных инвестиций не превысит 20%.

Олеся Дзюба отмечает: "Очевидно, что во времена экономических трудностей локальные инвесторы понимают рынок лучше и поэтому более активны. Тем не менее иностранные инвесторы, вероятно, будут иметь меньшую стоимость заемного финансирования, и в течение нескольких следующих месяцев российский рынок может предоставить хорошие возможности для компаний со стратегическим видением и готовностью рисковать. Среди новых инвесторов на рынке России могут быть представители Азии и Ближнего Востока, например, из Китая, ОАЭ, Катара".

В 2014 году инвестиции в недвижимость были более диверсифицированы по секторам в сравнении с предыдущим годом: офисный и торговый сегменты привлекли только 19,2 и 14,3% от общего объема инвестиций соответственно, а сделки с многофункциональными комплексами составили 24,7%. Напомним, что в 2013 году инвестиции в офисную и торговую недвижимость преобладали на рынке; их доли составляли 36,7 и 37,4% соответственно. Среди крупнейших сделок 2014 года стоит отметить покупку жилого комплекса "Покровские холмы", торгово-делового центра "Новинский пассаж", 84,1% ОАО "Гостиничная компания", а также 39 кинотеатров в Москве.

"Мы ожидаем, что в новом году офисные активы будут самыми востребованными: доля сделок купли-продажи офисов может составить 50-70% от общего объема транзакций, в кризисный 2009 год на этот сегмент пришлось 77% вложений. Доля сделок с торговой недвижимостью может составить 15-20% (в 2009 году — 13%). Остальные инвестиции распределятся между складами, отелями, мультифункциональными центрами и жильем", — добавляет Олеся Дзюба.

В период неопределенности объекты, расположенные в Москве, по-прежнему оставались самыми привлекательными для инвесторов: в Москву вложили 82% от общего объема средств за 2014 год (84% в 2013 году), доля Петербурга составила 9% (6% годом ранее), регионы привлекли 9%. Аналитики JLL ожидают сохранения этой тенденции — инвестиционный интерес будет сосредоточен на наиболее стабильных московских активах.

Чужой праздник жизни

Кстати, глобальный объем инвестиционных сделок в 2014 году, согласно предварительным подсчетам экспертов JLL, в целом за год показатель приблизился к $700 млрд, превысив результат предыдущего года на 18%. "Основной рост зафиксирован в Северной и Южной Америке и Европе, причем ключевым фактором наблюдающейся динамики является восстановление экономик США и Великобритании. В течение большей части 2014 года Азиатско-Тихоокеанский регион демонстрировал слабую динамику, однако успешный последний квартал помог ему выйти на уровень предыдущего года, — комментирует Артур де Хааст, руководитель группы мировых финансовых рынков и инвестиций компании JLL. — Несмотря на более высокую неопределенность на мировых рынках, мы ожидаем, что недвижимость останется привлекательным вариантом вложения средств. Согласно нашим прогнозам, в 2015 году мировой объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость продолжит расти и составит $730-750 млрд".

Глобальным лидером по объему инвестиций в недвижимость остается регион Северной и Южной Америки: в 2014 году на его долю пришлось $298 млрд вложений (рост на 24% к 2013 году). Такой высокий показатель в значительной степени обусловлен успешным четвертым кварталом в США, в течение которого были закрыты сделки совокупным объемом $85 млрд (на 6% выше результата аналогичного периода предыдущего года). Рынки США, Бразилии и Мексики демонстрировали высокую активность в течение всего года, в то время как в Канаде по сравнению с 2013 годом объем инвестиций немного снизился.

По темпам роста объемов прямых инвестиций в коммерческую недвижимость Европа находится примерно на одном уровне со странами Северной и Южной Америки: в 2014 году объем сделок в европейском регионе составил $267 млрд (рост на 21% к предыдущему году). Крупнейшие рынки Европы — Великобритания, Франция и Германия — продемонстрировали за год рост в 17%, в то же время на некоторых других, менее крупных рынках была отмечена более впечатляющая динамика. Так, в странах Северной Европы рост составил 41%, в Центральной и Восточной Европе — 51%, в странах Бенилюкса — 61%, в Южной Европе — 70%.

В Азиатско-Тихоокеанском регионе результаты четвертого квартала превысили прогноз, что позволило ему в годовом выражении выйти на уровень 2013 года. Результат последнего квартала года — $42 млрд — стал самым успешным за всю историю изучения данного рынка. Рост по сравнению с предыдущим кварталом составил почти 40%, что было обусловлено значительным увеличением активности инвесторов в Китае и Южной Корее — двух странах, которые в течение года отставали от других государств региона. В целом в 2014 году объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в Азиатско-Тихоокеанском регионе составил $128 млрд. По сравнению с 2013 годом объем сделок вырос в Австралии (+17%) и Японии (+4%). В Китае, несмотря на успешный четвертый квартал, показатель в годовом выражении уменьшился на 20%.

Роман Русаков