К уступкам готовы

В 2014 году спрос на офисном рынке упал на 30%. При этом объемы ввода по итогам года составили примерно такие же объемы, как и в 2013 году. Конкуренция на рынке усиливается, однако эксперты полагают, что массовых переездов не случится: владельцы помещений, наученные горьким опытом кризиса 2009 года, будут более сговорчивыми и охотнее пойдут на уступки, чем шесть лет назад.

По данным JLL, объем ввода офисных площадей в Петербурге в 2014 году оказался на 7% ниже ввода в 2013 году. В целом за 2014 год было введено 22 бизнес-центра суммарной арендуемой площадью 228,1 тыс. кв. м.

Основной ввод под занавес

Как обычно, основной объем ввода пришелся на последний квартал, в котором было введено около 42%. По данным JLL, в течение четвертого квартала были введены в эксплуатацию девять бизнес-центров, суммарной арендуемой площадью 96,8 тыс. кв. м, из них четыре относятся к классу А и пять — к классу В и В+. Крупнейшим из введенных объектов является бизнес-центр "Тринити Плейс" (класс А, 27 тыс. кв. м), снятый с арендной кампании еще до ввода в эксплуатацию. "Предположительно бизнес-центр полностью арендован структурами "Газпрома"", — говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. По его данным, общий объем рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга на конец 2014 года составил 2,649 млн кв. м, или 511 кв. м на 1000 жителей.

По данным JLL, по итогам четвертого квартала 2014 года ставки аренды в бизнес-центрах класса А составили 1660 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), в классе В — 1190 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы).

По итогам 2014 повторилась ситуация шестилетней давности: измерение ставок аренды офисов в иностранной валюте опять полностью утратило смысл из-за высокой амплитуды курсовых колебаний и отсутствия предпосылок к быстрому восстановлению позиций рубля.

В течение 2014 года рублевые ставки аренды прошли гребень волны, обозначив его в начале третьего квартала, и немного откатились к концу года на фоне падения активности спроса.

По данным Олега Громкова, директора департамента исследований и консалтинга East Real, доля класса А в структуре нового предложения значительно снизилась по сравнению с итогами 2013 года и составила всего 42%, став гораздо ближе к рыночной конъюнктуре спроса.

Московский и Центральный районы являются лидерами по количеству офисных площадей. Объем поглощения по итогам 2014 года составил около 200 тыс. кв. м офисных площадей. С точки зрения спроса наиболее активны были компании, работающие в сфере разработки недр, на их долю по итогам года пришлось 44% всех сделок, меньшая доля у компаний сектора "банки и финансы" — 15% и "информационные технологии" — 13%.

Средний уровень вакансии по итогам 2014 года составил 16,6% в классе А и 9,6% в классе В.

Постепенное заполнение

В сегменте класса А наблюдалось плавное снижение доли свободных помещений. "Этому способствовали и скромные объемы ввода, но в большей степени рынок получил отсрочку по ужесточению конкуренции благодаря "Газпрому" и связанным с ним компаниям. Класс В не так интересен сырьевым монополистам, поэтому здесь наблюдался обратный тренд с тем же малым уклоном. В результате абсолютный объем вакантных метров медленно рос, прибавляя примерно по 10 тыс. кв. м в течение первых трех кварталов, и ускорился в конце года. Мы видим, что компании, ощущающие угрозы для бизнеса, готовы на сокращение занимаемой площади и снижение комфортности рассадки в целях сохранения устойчивости", — говорит господин Громков.

Эксперты говорят: рынок офисных площадей Петербурга находится в сильной зависимости от переезда структур "Газпрома", которые арендуют значительную часть площадей на рынке Петербурга. Из неплохих в целом показателей поглощения в 200 тыс. кв. м за год не менее 80 тыс. — это сделки структур "Газпрома", а также некоторые другие сделки, которые не являются в чистом виде спекулятивными (внутрикорпоративная сделка по аренде банком ВТБ одного из корпусов проекта "Невская ратуша", занятие ЛУКОЙЛом большей части здания, построенного для себя).

"Перспективы начала 2015 года полностью определяются поведением продавцов и покупателей. И те, и другие сейчас ориентируются на опыт конца 2008 — начала 2009 года, когда баланс спроса и предложения офисного рынка был аналогичен сегодняшнему соотношению. Доля свободных площадей была близка к текущему уровню и составляла около 15% с тенденцией к росту, так как спрос сокращался, а на рынок продолжали выходить новые, еще незаполненные проекты. На конец 2014 года ситуация выглядит хуже потому, что рынок за шесть лет увеличился в объеме на 80%, поэтому в абсолютном выражении свободных площадей сейчас больше 300 тыс. кв. м против 180 тыс. кв. м в конце 2008 года, и те же 15% гораздо сильнее давят на уровень арендной ставки. Кроме того, в фазе окончания строительства находятся еще несколько объектов, которые уже вышли на рынок и составляют в сумме более 100 тыс. кв. м", — считает господин Громков

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит: "Объем ввода качественных офисных площадей класса А и В в 2015 году ожидается на уровне 210-220 тыс. кв. м (в случае если проекты не будут отложены), что уступает показателям 2013-2014 годов. Наибольшее количество нового офисного предложения будет введено в Московском районе. В случае сохранения негативной макроэкономической среды мы ожидаем снижения ставок аренды на офисные площади, а также роста вакантных площадей".

Заученный урок

Реакция офисного рынка Санкт-Петербурге на замедление экономики в 2014 году доказывает: арендодатели вынесли уроки из кризиса 2008 года. Уже сегодня бизнес-центры борются за арендаторов всеми доступными средствами: снижением ставок, повышением уровня сервиса, включением отделки в стоимость аренды. Благодаря этим мерам сегодня массовой миграции арендаторов на рынке не наблюдается. Ситуация в 2015 году, по мнению игроков рынка, будет полностью зависеть от политики ЦБ РФ. Согласно оптимистичному прогнозу, рост на рынке начнется в середине следующего года.

Сегодня на офисном рынке Санкт-Петербурга дисконт в целях удержания крупного клиента может достигать 30%. По опыту 2008 года арендодатели знают: нового арендатора на освободившиеся площади найти, скорее всего, не удастся.

По данным NAI Becar, за третий квартал 2014 года больше всего — на 8,5% — ставки снизились в классе B+, именно в этом классе арендаторы были наиболее активны в оптимизации текущих условий аренды. В классе А ставки в целом снизились на 2,6%, в классе В — на 1,5%, в классе С — 1,3%. При этом внутри классов снижение ставок происходило неравномерно. Политика ценообразования зависела от качества проекта и времени его работы на рынке.

Сложившиеся качественные проекты с хорошей заполняемостью повышали ставки в соответствии с индексацией, заложенной в договорах. Верхней границей на конец 2014 года стала ставка в 2400 рублей за кв. м. Новые проекты, которые еще не успели полностью заполниться, шли на уступки.

"На фоне снижения спроса бизнес-центры начали задумываться о нуждах арендаторов. Это способствует общему повышению уровня сервиса в секторе коммерческой недвижимости, — считает Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России. — Основные средства борьбы — снижение ставок, включение отделки в стоимость, дополнительные услуги. Некоторые бизнес-центры даже предлагают брокерам двойную комиссию, но это неэффективная мера".

Гибкость арендодателей позволила избежать массовой миграции арендаторов в бизнес-центры классом ниже. Напротив, те компании, которые в текущих условиях трудностей не испытывают, например IT-сектор, повышают класс офисных помещений, пользуясь возросшей лояльностью арендодателей.

"В текущей ситуации становится очевидно, что в борьбе за арендатора выигрывают те, кто может предложить компаниям готовые решения для размещения бизнеса", — считает Сергей Демидов, генеральный директор ООО "Газпромбанк-Инвест Северо-Запад".

Ставки будут падать

"В 2014 году спрос на офисном рынке упал на 30%. В следующем году спрос будет ниже на 20-25%, чем в 2014 году. Если к весне 2015 года ситуация не улучшится, снижение спроса продолжится. Ставки будут снижаться пропорционально", — считает Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar.

Ситуация на офисном рынке в следующем году напрямую зависит от политики Центрального банка. "Если ставка рефинансирования не будет снижена в течение первых трех месяцев года, бизнес просто задохнется и офисные центры почувствую значительный отток, — комментирует Андрей Хитров. — Я очень надеюсь, что к концу 2015 года ситуация улучшится: после стабилизации валютных курсов ЦБ РФ снизит ставку рефинансирования, тогда уже к лету на рынке может начаться рост".

Олег Привалов