Рекорд на годы вперед

По итогам 2014 года в Петербурге и Ленобласти было введено 4,66 млн кв. м жилья. Нестабильная внешнеполитическая и экономическая обстановка создала несколько ажиотажных периодов на рынке строящегося жилья — весной, осенью и в конце года жилье раскупали, как горячие пирожки. В следующем году девелоперы ожидают сокращения ввода и говорят о том, что продажи могут упасть на 70%, а на рынке смогут удержаться лишь сильные игроки.

Как сообщила пресс-служба городского комитета по строительству, в 2014 году в городе было построено 206 домов на 52,93 тыс. квартир общей площадью 2,921 млн кв. м; реконструировано пять зданий на 165 квартир общей площадью 15,697 тыс. кв. м; введено 1653 индивидуальных дома общей площадью 324,405 тыс. кв. м.

Лидером по вводу жилья в прошедшем году стал Невский район, в котором было построено 519,213 тыс. кв. м (24 дома на 10,897 тыс. квартир). На втором месте — Приморский район, где введено в эксплуатацию 398,673 тыс. кв. м жилья (167 домов на 6632 квартиры). Третье место занял Пушкинский район, в котором было построено 397,743 тыс. кв. м (485 домов на 6354 квартиры).

За декабрь 2014 года в городе было построено 535 жилых домов на 11,353 тыс. квартир, что составило 644,791 тыс. кв. м. На первом месте по количеству возведенных квадратных метров в декабре оказался Невский район. Там построено 193,93 тыс. кв. м — это девять домов на 3842 квартиры. Вторую строчку занимает Выборгский район, где было построено 164,335 тыс. кв. м, что составляет 80 домов на 3299 квартир. И на третьем месте — Калининский район с вводом четырех домов на 1265 квартир общей площадью 56,715 тыс. кв. м.

По итогам 2014 года в Ленинградской области введено 1,603 млн кв. м жилья, что на 20% больше, чем в 2013-м. Лидером по вводу жилья в прошедшем году традиционно стал Всеволожский район, где было построено 747,7 тыс. кв. м. На втором месте — Ломоносовский район с показателями в 164 тыс. кв. м. Третье место заняли Тосненский и Гатчинский районы, где введено в эксплуатацию по 123 тыс. кв. м. Доля проектов комплексного освоения территорий составляет около 30% (более 40 жилых комплексов).

Крупные девелоперы подвели предварительные итоги ввода в 2014 году. Так, ГК "Эталон" ввела в эксплуатацию в 2014 году 580 тыс. кв. м реализуемой площади.

Главный исполнительный директор ГК "Эталон" Антон Евдокимов отметил: "Мы достигли целевого показателя, объявленного ранее инвестиционному сообществу, а также установили новый рекорд компании по объему сдачи площадей за год, превысив на 24% результат 2013 года (468 тыс. кв. м)". Он отметил, что ГК "Эталон" входит в 2015 год с диверсифицированным портфелем проектов в двух регионах России с наиболее платежеспособным спросом.

Группа ЛСР в 2014 году ввела в эксплуатацию в Петербурге 446 тыс. кв. м жилья, что на 152% больше, чем годом ранее, когда было сдано 177 тыс. кв. м. Всего по всей стране группой было построено более 790 тыс. кв. м жилья.

По словам представителей пресс-службы "Главстрой-СПб", в 2014 году компания ввела в эксплуатацию 492,132 тыс. кв. м — пятую и шестую очереди строительства ЖК "Северная долина", первые очереди ЖК "Юнтолово" и ЖК "Панорама 360". В 2013 году компания сдала в эксплуатацию 182 тыс. кв. м.

В пресс-службе холдинга Setl Group говорят, что компаниями холдинга Setl Group на территории Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Калининграда и Калининградской области было введено в эксплуатацию более 580 тыс. кв. м жилой, коммерческой и социальной недвижимости. В планах компании на 2015 год завершение строительства объектов общей площадью около 500 тыс. кв. м.

Руководитель департамента недвижимости компании ЦДС Сергей Терентьев сообщил: "В 2014 году ЦДС ввела в эксплуатацию 144,5 тыс. кв. м. Такой относительно небольшой метраж обусловлен формальным переносом сроков ввода ряда объектов на начало 2015 года. Отсутствие кредитной нагрузки позволяет нам чувствовать себя комфортно в сложившейся ситуации, поэтому наша компания продолжит работу над заявленными проектами в запланированном объеме и темпе, в 2015 году будут и новые проекты".

Впрочем, генеральный директор ЛСР Александр Вахмистров полагает, что продажи жилья в новостройках в новом году упадут в лучшем случае на 50%, а в худшем — на 70% или вообще остановятся. Он связывает это с ожиданиями по заморозке программ ипотечного кредитования. "Просто сократятся возможности населения по приобретению жилья", — пояснил он.

Виталий Никифоровский, вице-президент группы компаний Springald, говорит: "Отказ от ипотечного кредитования — ситуация абсолютно фантастическая. Не будем забывать о гигантских финансовых резервах государственных банков — фактически они могут назначать свои ставки по ипотеке, не оглядываясь на ключевые ставки ЦБ. Прогнозируемо ожидать, что ставка ЦБ для ипотечного кредитования будет пересмотрена, потому что программа "Доступное жилье" — один из немногих реальных драйверов экономики сегодня. Коммерческие банки тоже просто так не захотят покидать рынок ипотечного кредитования, учитывая, что каждая третья квартира продается по ипотечным схемам".

Эксперты пока затрудняются давать прогнозы того, как будут вести себя цены на жилье в 2015 году. По осторожным оптимистичным прогнозам цены будут стоять на месте. Но не исключено, что пойдут вниз.

"Спрос в начале года явно будет ниже, чем в конце, но это не гарантирует ценовой спад. Застройщикам все страшнее продавать ликвидный продукт по текущим ценам на нуле, пугают риски высокой инфляции, при которой за вырученные деньги дольщиков дома не получится достроить", — считает Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real.

Он полагает, что спад в ипотеке быстро приведет к серьезному падению продаж "первички". На рынке есть объекты, где при участии банков проходит 50% сделок и более. "Могут возникнуть проблемы с очередями, недавно выведенными на рынок, при отсутствии хороших продаж и доступного финансирования строительства просто не на что будет строить в тех же темпах. Как минимум придется продлевать сроки сдачи", — думает господин Громков. По его мнению, если отталкиваться от ключевой ставки 17%, то ипотека должна стоить больше 20%.

"Под такой процент будут брать только для того, чтобы срастить какую-то сделку с участием "вторички" и быстро закрыть кредит. Количество потенциальных заемщиков на рынке, способных обслуживать типовой кредит в размере 1-2 млн рублей по такой ставке, также сократится в несколько раз. Сейчас трудно надеяться на длительное и массовое продолжение позитивного тренда, скорее, это возможно лишь в некоторых интересных проектах, недавно вышедших на рынок. Вероятно, до конца зимы будет затишье. Хотя если будут распространяться слухи об ограничении на оборот валюты, то может подняться еще одна волна спроса на реальные активы со стороны тех, кто перевел сбережения в евро и доллары", — заключает господин Громков.

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, говорит: "Объемы предложения первичного рынка превышают уровень спроса. В некоторых районах города наблюдается перепроизводство. В связи с проблемами в получение проектного финансирования и последствиями экономического кризиса в целом, многие девелоперы уже сейчас замораживают строительство объектов на несколько лет. Те же застройщики, начало строительство проектов которых намечено на 2017 год, активно занимаются планированием и проектированием объектов. Из-за ослабления рубля и значительной доля импортной составляющей при строительстве объектов ожидается неизбежный рост цен на первичном рынке на 15-20%. Также возможно кратковременное снижение уровня спроса в связи с ростом ставок по ипотеке".

Елена Беседина, генеральный директор "О2 Недвижимость" отмечает, что суммарно в Петербурге и Ленобласти по итогам 2014 года введено более 4,5 млн кв. м жилья. "Наступивший год, скорее всего, остановит четырехлетний стабильный рост показателей ввода. Впрочем, эти изменения соразмерны и сокращению спроса. Пожалуй, сильнее всего снижение покупательской активности застройщики почувствуют в первом квартале 2015 года, что вполне объяснимо после ажиотажа конца прошлого года. Также следует ожидать, что часть строительных компаний заморозит вывод новых очередей до более благоприятных периодов — этот прием застройщики использовали и в прошлый кризис. Но нынешняя ситуация будет характеризоваться еще и ростом цен — новая стоимость будет стремиться компенсировать растущую инфляцию", — считает госпожа Беседина.

Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development, добавляет: "С учетом того роста цен, который уже произошел и произойдет (на волне ажиотажного спроса), мы прогнозируем повышение цен в следующем году в пределах инфляции. По малоликвидным объектам, а также объектам, расположенным в районах массового строительства, где локальное предложение превышает спрос, возможна небольшая коррекция цен в сторону уменьшения".

Олег Привалов