Финансирование строительных проектов является сложной сферой, чутко реагирующей на кризисные явления в экономике, хоть схем привлечения денежных средств в проект не так и много. Ухудшение ситуации в этом году строительные компании уже почувствовали.
С точки зрения банков кредитование строительства очень специфично. Дело в том, что доход от проекта по строительству невозможно заранее четко определить. Доход возникает от продажи квартир, а в тот момент, когда начинается строительство, нельзя с уверенностью сказать, по каким ценам будут реализовываться квартиры ко времени его окончания — это зависит от рыночной ситуации и общей экономической ситуации в стране. Помимо общих колебаний цен на рынке, на стоимость квартир влияют и непредсказуемые изменения в экономике, развитие инфраструктуры, государственные инициативы и новые законы.
Шесть лет назад из-за кризиса значительная часть строительного рынка в результате банкротств девелоперов оказалась поделена между банками, которым были переданы активы в качестве залогов по кредитам. Сейчас закредитованность застройщиков ниже, меньше пирамид — когда деньги от продаж одного проекта пускаются не на его строительство, а на запуск нового. "Спасибо за это 214-ФЗ. Но ситуация в меньшем масштабе может повториться, и проекты, под которые открыто проектное финансирование, могут перейти к банковским структурам, для которых эти проекты непрофильный актив", — говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп".
Три кита рынка
В Российской Федерации сегодня три наиболее распространенных варианта финансирования строительства жилья: привлечение средств дольщиков в рамках 214-ФЗ; проектное финансирование банков; собственные средства строительной компании или ее акционеров.
Специфика использования девелоперами различных вариантов финансирования строительства жилья в России обусловлена не только буквой закона, но и особенностями развития рынка недвижимости и национальной экономики. "К сожалению, ни у одной из сторон, заинтересованных во взаимовыгодном сотрудничестве, — ни у девелоперов, ни у покупателей жилья, ни у банков, нет стопроцентной, безусловной уверенности в том, что условия этого сотрудничества останутся неизменными. И именно сейчас мы свидетели этой ситуации, учитывая лихорадку, в которой находится экономика. Например, при проектном финансировании главным критерием выбора партнера для банка по-прежнему остается не только кредитная история девелопера, но и его административной ресурс, GR-фактор", — говорит Дмитрий Котровский.
Партнерские отношения с банком также позволяют предлагать ипотечное кредитование покупателям квартир. Все это помогает застройщику привлечь деньги в проект и вернуть кредит банку.
"Нельзя не сказать про двойную зависимость строительного сектора от банковского. Зависимость от кредитных ресурсов и предложения (строительства) и спроса, классическая формула "не на что строить — некому продавать". И банки, и девелоперы получают друг от друга обратный поток, покупатель приходит к застройщику за квартирой, а недостающие деньги получает у банка. В данном случае застройщик является для банка основным и самым эффективным каналом продаж", — добавляет господин Котровский.
Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы "Унисто Петросталь", помимо перечисленных схем, добавляет, что теоретически существует финансирование через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) и выход на IPO. "Схемы, связанные с выходом на фондовый рынок, не получили пока широкого распространения в отрасли, так как требуют длительной подготовки финансовой отчетности, полной прозрачности, публичности, к которой пока готовы только крупные холдинговые строительные компании. ЗПИФы, которые еще десять лет назад оценивались как наиболее перспективные источники финансирования девелоперских проектов, сегодня теряют свою привлекательность как для застройщиков, так и для инвесторов вследствие непроработанной законодательной базы и отсутствия четкой позиции государственных органов", — говорит господин Васильев.
Он также отмечает, что не более 5% девелоперских проектов получают частичное государственное финансирование, являясь участниками государственных программ.
Не лучшие времена
Сегодня объемы проектного финансирования снижаются. Андрей Новиков, управляющий директор отдела рынков капитала CBRE, говорит, что до недавнего времени основной схемой привлечения средств в проект было проектное финансирование, которое предусматривает финансирование 60-70% стоимости проекта за счет кредитных средств. "Ухудшение экономических показателей и прогнозов негативно влияет на кредитование строительных проектов — ограничение объема кредитных ресурсов, доступных для девелоперов, в том числе по причине отсутствия финансирования в иностранных валютах, ведет к ужесточению условий проектного финансирования и повышению стоимости заемных средств", — поясняет он.
"Рост стоимости кредитных ресурсов в сочетании с повышением рисков самих девелоперских проектов (прежде всего связанных с формированием доходной части) ведет к снижению эффективности и доходности для девелоперов. Как результат, и девелоперы, и банки еще более консервативно подходят к оценке новых проектов и принятию решения о начале их реализации и финансирования", — говорит господин Новиков.
Вице-президент ГК Leorsa Ольга Пономарева замечает: "Сейчас получить поддержку банка стало гораздо труднее, а новичкам на рынке получить проектное финансирование под отдельно взятый проект почти невозможно". Она перечисляет основные требования, которые выдвигает банк для этого: залог акций, поручительства собственников, все обороты по проекту через банк-кредитор. "Конечно, требуется подтвержденное инвестирование собственных средств в проект в размере 20-50% от бюджета. Банк должен верить в эффективность проекта. Если это коммерческая недвижимость, необходимо иметь подтвержденные договоры аренды", — отмечает госпожа Пономарева.
По ее словам, застройщики жилой недвижимости, имеющие достаточные объемы собственных средств, могут вообще не привлекать проектное финансирование, в том числе используя средства дольщиков по 214-ФЗ и прибегая к банковскому финансированию только для покрытия возникающих кассовых разрывов. Такие прецеденты в Петербурге есть.
"В настоящее время говорить о наличии полноценной схемы проектного финансирования на рынке девелоперских проектов не приходится, хотя именно эта схема является наиболее перспективной в области строительства и реализации объектов. Это подтверждает зарубежный опыт, где проектное финансирование оказалось реальным инструментом, ставшим катализатором развития основных отраслей поддержка этого экономики. Только за последние десять лет общий объем кредитов для нужд проектного финансирования в мире вырос в 3,3 раза, достигнув цифры $225 млрд", — отмечает господин Васильев.
Алексей Кокорев, генеральный директор "Авантель-Инвест", говорит, что сегодня самые выгодные условия по кредитованию дают госбанки, но ставки за последние месяцы выросли. "Ставки могут доходить сейчас до 12-14% при достаточно жестких требованиях к застройщику и проекту. Коммерческие банки не дадут кредит по таким ставкам, их условия будут существенно хуже, ставки будут начинаться от 14% и выше", — сетует господин Кокорев.
Наталья Никифорова, финансовый директор EKE Group, подтверждает: "С начала 2014 года банки ужесточили правила получения кредитов на строительство. В начале года можно было получить кредит от Сбербанка на 11,5%, в мае процент вырос до 12%, в августе ставка уже находилась на уровне 13,5% в рублях. Причиной роста стало увеличение ключевой ставки ЦБ РФ и прекращение сотрудничества с западными финансовыми структурами. К сентябрю ставки по проектному финансированию у некоторых коммерческих банков поднялись до 14,5%. При этом реальная ставка на деле оказывается выше заявленной. Причина тому — комиссии. 0,5% за единовременную выдачу кредита, 0,5% за неиспользованный кредитный лимит".
"В настоящий момент в условиях ограниченности финансовых ресурсов банки не спешат выдавать длинные кредиты под жилищное строительство: некоторые игроки в начале лета наложили внутренние моратории на выдачу подобных продуктов. Сейчас ситуация немного стабилизировалась, однако длинные деньги под строительство по-прежнему выдают неохотно. Как правило, данные кредиты не имеют достаточного обеспечения в виде земельных участков, а львиную долю обеспечивают имущественные права на строящийся объект недвижимости и всевозможные гарантии. Риск падения спроса на первичное жилье и возникновение кассовых разрывов банки на себя брать не готовы", — поясняет Наталья Никифорова.
Жилье предпочтительнее
Срок возврата кредитов по жилым проектам может быть в два раза короче срока возврата кредитов в коммерческую недвижимость. Поэтому неудивительно, что во время кризисов в первую очередь замораживаются именно проекты в области торговой и офисной недвижимости.
"Если проект строительства коммерческой недвижимости направлен на скорейшую продажу конечного продукта потребителям (будь то апартаменты или офисы), то схема его финансирования не будет сильно отличаться от схемы финансирования строительства жилья. Если речь идет о строительстве офисных, торговых объектов с последующей сдачей их в аренду, то здесь уже подразумеваются удлиненные сроки возврата кредитов (до десяти лет). Это связано с тем, что выплаты будут осуществляться только от арендных платежей. Банкам в таких проектах не очень комфортно, и здесь на первое место выходят специализированные инвестфонды, ПИФы, которые в состоянии привлекать и вкладывать в строительство действительно длинные деньги", — рассказывает господин Кокорев.
"Второй важный момент: продажа квартир на этапе строительства позволяет осуществлять финансирование строительства за счет средств, полученных от продажи. Таким образом, проект генерирует средства для дальнейшего развития, и потребности в дополнительном собственном или заемном капитале отсутствует. Такая ситуация невозможна в рамках реализации проекта коммерческой недвижимости", — добавляет господин Новиков.
Если рассматривать рынок загородной недвижимости, то он до сих пор не оправился от кризиса 2008 года, когда значительно просел. Поэтому кредитование этого рынка сегодня практически не ведется.
"На строительство городского жилья финансирование получить легче, чем на возведение загородного, поскольку риски городских проектов более понятны", — поясняет Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar.
В целом, говорят эксперты, средний срок реализации жилого проекта с учетом возврата кредита составляет три года, а объекта коммерческой недвижимости — шесть-семь лет.
Строим по старинке
Новые схемы по обеспечению проекта деньгами, помимо проектного финансирования, на рынке приживаются плохо.
"Около трех лет назад появилась лизинговая схема финансирования строительных проектов. К плюсам лизинга коммерческой недвижимости можно отнести следующее: возможность проведения операций покупки, когда в силу каких-либо причин невозможно поставить прямой долг на покупателя, экономия на ряде налогов. Но в основном лизинговая схема привлекательна для готовых объектов недвижимости", — уточняет Денис Радзимовский, генеральный директор ESTY.
"Государственно-частное партнерство с точки зрения девелопера сейчас слабо развито в Петербурге. Один проект по строительству социального объекта реализован в городе, и еще несколько потенциально могут быть реализованы, но это крайне сложно, во-первых, из-за неразвитости законодательства, во-вторых, город неохотно идет на схему ГЧП. В основном такая схема используется для строительства социальных объектов, но на данный момент город и это не поддерживает", — отмечает генеральный директор ООО "Дудергофский проект" Василий Вовк.